5月27日，證監會辦公廳、發改委辦公廳聯合發布《關於規範保障性租賃房試點發行房地產投資信托基金(REITs)工作的通知》(以下簡稱《通知》)，加快發展保障性租賃房REITs。
《通知》提出，在發起機構和回收資金使用方面構建隔離機制，壓實參與機構責任，有效防範REITs違規流入商品房和商業地產開發。
“發起人(原業主)應當是開展保障性租賃房業務的獨立法人單位，不得開展商品房和商業房地產開發業務。項目應權屬清晰、運營模式成熟、市場化收益可持續，並被相關部門認定為保障性租賃房項目。”《通知》明確提出，嚴禁以租賃住房名義為非租賃住房等房地產開發項目融資，或變相規避房地產調控要求。
第壹道命令已經宣布。
自2021年7月《國家發展改革委關於進壹步做好基礎設施領域房地產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(958號)發布以來，相關試點工作逐步推進。
據不完全統計，自958號文發布以來，全市場已公布50余只公募REITs，總規模超過800億元，從行業類別上基本覆蓋了文件鼓勵的9個試點行業，原始權利人和資產領域也逐漸覆蓋全國。
從已發行的REITs來看，交通基建(高速公路)行業和園區基建行業的項目最為豐富。不過，用於租房的REITs也被寄予厚望。
今年4月，深圳人才住房集團保障房項目上報國家發改委，成為全國首個REITs試點項目。
受復雜嚴峻的國際環境和國內疫情影響，經濟下行壓力進壹步加大，4月份經濟數據全面回落。5月以來，在“穩定經濟市場”的目標下，重磅文件出臺，推動REITs發展。
5月25日，國務院辦公廳發布《關於進壹步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(國辦發〔2022〕19號)，要求促進基礎設施領域房地產投資信托基金(REITs)健康發展。
5月27日，《通知》下發，進壹步對REITs提出了四個方面的具體要求，促進相關業務規範有序發展。
壹是明確發起人應為獨立法人開展保障性租賃房業務；二是強調回收資金使用的嚴格閉環管理機制，確保凈回收資金優先用於新建保障性租賃房項目建設，或用於其他基礎設施重點領域補短板；三是壓實機構主體責任，要求保薦機構控股股東、實際控制人不得挪用追繳資金；第四，加強溝通合作。證監會、發改委將指導滬深交易所、證監局和地方發改委做好推薦、審核和日常監管工作。
重要試點產業
第壹財經從投資銀行了解到，交通基礎設施(高速公路)行業和園區基礎設施行業的REITs試點項目頗受市場歡迎。
投資銀行部固定收益組聯席行政主管賈在接受記者采訪時表示，交通基建項目、園區基建項目的發行案例較多，具有較強的借鑒性；同時，由這類項目的行業特性決定，具體來說，交通基礎設施項目的業態和運營較為清晰，而園區內的基礎設施項目具有更強的房地產屬性，類似於目前國外作為REITs的房地產；此外，交通基礎設施和園區基礎設施資產的持有者也有強烈的盤活資產的需求和意願。
不過，她也指出，在985號文提出的九大試點行業中，保障性租賃房也是REITs的重點行業之壹。
“租賃住房是“十四五”期間我國城鎮化背景下房地產發展的重點領域，急需REITs作為重資產的退出渠道，形成投融資閉環。賈告訴記者，目前包括京滬深等直轄市和人口凈流入的大城市的保障房租賃項目都在探索和推廣REITs。
在她看來，租賃住房REITs具有巨大的市場潛力，將成為未來中國REITs的重點領域。但她也提到，各地保障性租賃房項目的租金收入、合法合規、資金支持、資質認定等方面都不盡相同，在實際推廣中也存在壹些困難，需要在實踐中逐步推廣。
《通知》指出，發展租賃住房REITs，有利於盤活存量資產，回收新建保障性租賃住房項目建設資金，促進形成投融資良性循環；有利於更好地吸引社會資本參與，拓寬保障性租賃房建設資金來源；有利於加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度，促進實現人人有房住；有利於防範和化解重大風險，維護房地產市場平穩健康發展。
近期，各地推進REIT試點的行動也在加速。
5月20日，深圳證監局指導深圳投資基金業協會在深圳召開基礎設施REITs培訓會，轄區內近百家從事基礎設施REITs相關業務的上市公司、擬上市企業、證券基金管理機構在線參加會議。據悉，參與人數達到500多人。會上進壹步明確了基礎設施REITs的入庫、申報流程和要求。