在新冠肺炎疫情影響下，居民生產生活受限，消費活動減少，商業地產市場面臨挑戰；但另壹方面，疫情加速了互聯網時代消費習慣的改變，商業地產行業的新格局將逐漸形成。在此背景下，在分析總結歷年研究經驗和商業地產行業發展現狀的基礎上，研究編制了中國房地產指數體系商業地產指數，主要涵蓋零售租金指數和寫字樓租金指數，以客觀反映重點城市商業地產價格水平及其變化趨勢。
中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租金樣本的調查數據顯示，2020年上半年，全國重點城市主要商圈寫字樓租金水平整體下降2.38%。第二季度平均租金為4.8元/平方米·天，比第壹季度下降1.54%。從商圈來看，第二季度寫字樓租金上漲65，438+00.0%，寫字樓租金下降87.5%，寫字樓租金與上期持平2.5%。整體來看，2020年二季度，國內經濟逐步復蘇，但當前海外疫情對世界經濟的巨大影響仍在繼續發展演變，外部風險挑戰明顯增加。在國內經濟復蘇壓力加大、世界經濟不確定性增加的背景下，我國經濟平穩運行仍面臨諸多挑戰，消費、投資等主要指標低於去年同期；受國內宏觀經濟仍處於下行區間的影響，本季度全國重點城市主要商圈寫字樓需求下降，租金繼續環比下跌。從城市層面來看，壹二線城市寫字樓租金均環比下跌。
1，辦公室租金變動
從城市層面來看，壹二線城市寫字樓租金均有所下降。
從城市層面來看，2020年第二季度，壹線城市中，13.9%的商圈寫字樓租金環比上漲，86.1%的商圈寫字樓租金環比下跌。具體來看，壹線城市36個主要商圈中，北京麗澤橋、北京科技園等5個商圈寫字樓租金環比上漲；深圳龍崗中心城、深圳南山中心區等365、438+0商圈寫字樓租金環比下降。
2020年第二季度，二線城市中，6.8%的商圈寫字樓租金環比上漲，88.6%的商圈寫字樓租金環比下跌，4.5%的商圈寫字樓租金與上期持平。11城市44大商圈中，杭州、南京、長沙三大商圈寫字樓租金漲跌互現。其他城市主要商業區的寫字樓租金全部下跌或持平。
2.租金增減幅度較大的商圈。
2020年第二季度，新冠肺炎疫情對寫字樓市場的影響繼續顯現。中國房地產指數系統寫字樓租金指數監測的15重點城市主要商圈中，近九成商圈寫字樓租金環比下跌；其中，批發零售、住宿餐飲、交通運輸、文化體育娛樂等行業受到較大影響，這些行業企業集中的商圈寫字樓租金環比下降較多。寫字樓租金環比下跌的商圈中，深圳龍崗中心城環比跌幅最大，為3.96%，租金跌至3.7元/平方米·天；深圳南山中心區、北京上地等13商圈寫字樓租金環比跌幅也超過3.0%。廣州體育中心、上海五角場等47個商圈租金環比下降1.0%-3.0%；上海淮海中路、成都春熙路等9個商圈寫字樓租金環比下降不到1.0%。
盡管疫情期間商業活動有限，但互聯網相關服務行業、醫療和大數據行業持續上升。基於擴張需求，對硬件設施較好、物業管理完善、租金低廉的新興商圈寫字樓需求增加。同時，TMT、金融行業等行業仍是寫字樓市場的主要需求，部分企業有擴張需求；所以這些行業企業集中的商圈寫字樓租金還是比較穩定的。中國房地產指數系統寫字樓租金指數監測的重點城市15主要商圈中，北京麗澤橋、北京科技園等8個商圈寫字樓租金環比上漲，漲幅均在1.0%以內。
3.租賃經營趨勢研究。
從市場表現來看，隨著復工復產紮實推進，二季度國民經濟運行呈現恢復好轉態勢。但2020年1-5月期間，投資、消費、進出口等主要指標同比仍呈下降趨勢，經濟運行仍未恢復到疫情前水平，部分行業穩定回升也面臨新的挑戰。重點城市寫字樓租賃需求疲軟，空置率高。綜合因素導致寫字樓租金在第二季度繼續下跌。分行業來看，互聯網和醫療相關的辦公需求繼續逆勢增長，TMT行業和金融行業的辦公需求保持穩定，對辦公租賃市場帶來壹定的積極影響。
供給端，新開工方面，2020年6-5月，15重點城市寫字樓新開工面積913萬平方米，同比下降24.6%。其中，壹線城市寫字樓新開工面積同比增長6.7%；二線城市同比減少39.5%。土地供應方面，2020年6-6月，15重點城市經營性用地成交計劃建築面積2509.5萬平方米，同比上漲141%。其中，壹線城市經營性用地成交計劃建築面積同比增長100.3%；二線城市同比增長2.3%。短期來看，全國15重點城市新開工寫字樓面積同比下降。從長期來看，重點城市的商業用地供應將繼續穩步增長。
在需求方面，2020年第二季度，中國國民經濟整體處於復蘇過程中。5438年6月至2020年5月，中國規模以上工業增加值同比下降2.8%，服務業生產指數同比下降7.7%。從主要行業看，5月份，信息傳輸、軟件和信息技術服務業、房地產業和金融業生產指數分別增長12.9%、7.65、438+0%和5.2%，增速比4月份分別提高7.7、6.0和0.8個百分點。批發和零售業、住宿和餐飲業分別下降2.1%和21.7%，分別比4月份下降4.5和12.0個百分點。綜合來看，TMT行業和金融行業仍是本季度寫字樓市場的需求主力。
展望未來，從宏觀環境看，2020年二季度，促進復工復產和支持疫情防控的相關政策將有序落實，經濟將繼續呈現回升態勢。稅收方面，國家陸續出臺多項稅費優惠政策，減輕企業和社會的稅負和成本壓力。5月15日，財政部、國家稅務總局聯合發布《關於支持疫情防控、供應保障等稅費政策實施期限的公告》。支持疫情防控、企業脫困和復工復產；5月19日，國家稅務總局發布《關於小型微利企業和個體工商戶緩繳2020年度所得稅有關事項的公告》，緩解小型微利企業和個體工商戶生產經營資金壓力。在信貸支持和金融服務方面，政策繼續對小微企業和個體工商戶提供信貸支持。5月25日，銀監會、工信部、發改委聯合發布《關於進壹步規範信貸融資收費降低企業融資綜合成本的通知》，提出20條措施，進壹步規範信貸融資各環節收費管理，降低企業融資綜合成本，更好服務實體經濟高質量發展。疫情爆發以來，銀監會不斷優化疫情防控領域的金融服務。截至2020年5月17日，銀行機構為疫情防控和幫助復工復產提供的信貸支持已超過311萬億元。
短期來看，在疫情影響下，中國經濟實現全面復蘇尚需時日。6月5438-2020年5月，消費、投資、出口三大需求仍同比下降；隨著疫情對市場的影響逐漸顯現，短期內寫字樓租金仍將承壓。但從長期來看，雖然當前我國經濟運行尚未恢復到疫情前水平，但在疫情防控取得重大戰略成果的背景下，隨著復工復產的紮實推進和生產需求的逐步改善，我國經濟發展和轉型升級的新動能將不斷發展壯大，推動經濟全面回歸常態，支撐寫字樓市場穩定發展。