租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
解釋本條款是關於租賃期限的最高限制。
租賃是對租賃物使用權的轉讓，是為了承租人滿足其生活或經營的需要。承租人不希望長期占有租賃物，因為這種使用權是以支付租金為代價的。承租人達到收益使用目的時，需要將租賃物返還出租人。這裏有壹個租期的問題。租賃期限的長短，由當事人根據租賃物的使用目的和租賃物的性質自行確定。應該說，租賃期限過長不利於當事人權利的實現。因為客觀情況總是在變化的，尤其是房地產，它的價格可能會因為壹個國家經濟形勢的變化而有很大的波動。
許多國家的法律限制租賃合同的最長期限。比如日本民法規定，租賃合同的期限不得超過20年，如果租賃合同長於此期限，則縮短至20年。意大利民法典規定，租期不得超過30年，約定期限超過30年或者是永久性的，減為30年。德國也規定30年。根據我國臺灣省“民法”規定，租賃合同期限不得超過20年，超過20年的，縮短為20年。我國合同法借鑒了這些規定。考慮到中國正處於建立市場經濟的過程中，經濟發展迅速，變化迅速。為了更有效地保護租賃合同雙方的權益，有必要對最長租賃期限進行限制。因此，這部法律規定，租賃合同的期限最長不得超過20年。
通常，在確定租賃期限的長短時，當事人總是要根據租賃物的性質和承租人的使用目的來確定。在動產租賃中，租賃期限相對較短，通常是臨時使用。比如租車，根據國家相關規定，車的使用年限是10年，雙方不可能約定租賃期限為20年的租賃合同。租期較長的是不動產租賃，即房屋租賃。在房屋租賃中，對於承租人的居住需求和商業租賃是不同的。壹般來說，用於住宅租賃的承租人都希望租賃期限更長，這樣這種租賃關系才相對穩定。在商業租賃中，當簽訂合同時房屋的租賃價格相對較低時，承租人希望將租賃期限定得更長，固定租金；當房屋的租賃價格偏高時，出租人希望設定更長的租期，這樣才能保證自己獲得更多的租金。當雙方無法自行找到公平的交集時，法律總是要在雙方利益之間尋找平衡。這也是規定最長租期的壹個目的。
其實20年並不是壹個絕對的最長期限，因為如果租賃合同雙方在20年期滿後仍想維持租賃關系，可以采取兩種措施:壹是原租賃合同不終止，承租人仍使用租賃物，出租人不提出異議。此時原租賃合同在法律上被視為有效，但租賃期限是無限期的，即雙方形成了無限期租賃關系。如果壹方想終止合同，可以隨時考慮。這種情況被稱為合同的“合法續簽”。二、雙方按照原合同確定的內容續簽合同。如果租賃合同要求更長的租賃期限，當事人仍可以簽訂另壹份租賃期限為20年的合同。這種情況被稱為“合同續簽”。