壹、各種物業服務模式介紹
1，合同物業服務模式
業主與物業服務企業僅在《承包物業服務合同》中約定了物業服務的內容和標準、物業服務的收費標準，並未對物業服務費用如何使用、物業內部的具體運作方式作出具體約定，也就是說，業主向物業服務企業交納固定的物業費，物業服務企業相應地向業主提供固定的服務內容和標準。所以業主只監督物業服務企業的服務內容和服務標準是否到位，而不管物業服務企業的費用怎麽花，怎麽經營管理。業主向物業服務企業繳納的物業服務費歸物業服務企業所有，物業服務企業自負盈虧，虧損與業主無關。
2.業主主導的有償物業服務模式。
我先說說什麽是獎勵制度。酬金制是物業服務企業收取固定酬金或以服務小區物業服務費總額為計提基數，按照簽訂的物業服務合同約定的計提比例(壹般不超過15%)計提作為物業服務企業服務報酬的壹種物業服務模式。物業服務企業收取的物業服務費屬於全體業主，物業服務企業只收取固定費用或者物業服務費中約定的費用。業主對物業服務的損失負責，而不是物業服務企業。業主有權審核批準物業提供的物業服務費用預算和決算以及物業服務方案。物業服務企業還必須按照業主審定的預算支出或者費用以及批準的物業服務計劃提供服務。如果在運行過程中需要調整，必須經業主重新審核批準。酬金制與合同制的區別在於，壹方面，合同制是物業服務企業自負盈虧，酬金制是業主自負盈虧。另壹方面，承包制的內部管理流程和費用，對業主來說既不透明也不自主，而薪酬制度卻有壹定程度的透明和自主。
無論業主的獨立性如何，無論是屬於業主主導型薪酬制度還是下面介紹的業主直接控制型薪酬制度，物業服務企業都必須控制壹定的原則，保證整個服務過程不違反物業服務相應的法律法規，必須保證整個服務過程中人員、財產和設施設備的安全，必須堅持物業服務企業的服務理念和服務準則。這樣才能對物業管理企業自身管理和服務不到位或把關不到位造成的損失負責。否則也會改變物業管理服務企業的服務主體地位，成為掛靠(相關法律法規不允許掛靠)或自管。
業主主導的收費物業服務模式是壹種收費的物業服務模式，只通過審批服務方案、物業服務費預決算和監督服務過程來實現業主的自我管理，壹般不直接參與具體的管理過程和費用或報銷的控制過程。
3.業主直接控制獎勵制度的物業服務模式。
業主直接控制的收費物業服務模式是業主直接參與物業的具體管理過程，對具體服務費用或報銷進行控制的收費物業服務模式。業主可以與物業設立專用賬戶，與物業服務企業共同控制物業費的收支。業主必須簽字物業才能報銷每壹筆費用，業主還可以參與物業服務中任何項目和物品的招投標或質量評比過程，業主有權對服務流程提出建議。與業主主導的物業服務模式相比，業主直接控制獎勵制度的這種物業服務模式比後者擁有更多的自主權和控制權。這種物業服務模式，因為業主參與度高，可控性強，壹般采用固定報酬的形式。
4.業主自我管理的物業服務模式
業主自管物業服務模式是業主自行管理物業的服務模式。業主或業委會或業委會下設的專門機構代替物業服務企業，直接招聘員工或委托外包服務企業(如保潔公司、保安公司、電梯維保服務公司等。)自行管理和服務物業。
二、業主的優勢和劣勢分析
1，合同物業服務模式
好處:業主來書比較簡單容易。它只需要監督服務質量標準，不需要大量的物業服務專業知識，不需要大量的精力。
缺點:由於服務過程的不透明，業主自主性小，因為沒有深入調研，專業知識相對缺乏。業主可能只註意到表面的服務和已經暴露出來的問題或矛盾，而沒有註意到潛在的服務隱患和不到位的技術服務(如房屋、設施設備的優化維護和延壽維護等。)，容易出現這種風險。另壹方面，由於業主對管理和服務沒有深入的了解和研究，在對物業狀況的了解和專業的服務技術知識方面，往往與物業服務企業的實力和地位不對等，往往被物業服務企業牽著鼻子走，甚至在服務、利益、法律責任等方面遭受損失。
2.業主主導的有償物業服務模式。
雖然需要業主更專業，投入更多，但如果能找到服務理念和技術都很好的物業服務企業，效果應該不錯。業主不僅可以有壹定程度的自我管理，還可以學習和積累壹些物業服務的知識，享受優質的物業服務。但如果物業服務企業不地道，由於業主參與、監督和專業知識不足，這種服務模式可能會導致業主遭受更多更大的損失，因為壹方面物業服務企業采取固定費用或壹定比例的費用，只能無償賺取，沒有壓力和動力，還可能通過做假賬、假合同、假價格、假發票等方式敲詐或竊取業主利益。另壹方面，物業服務企業可能以物業服務費低為借口，降低服務質量，損害業主利益。更為嚴重的是，如果業主對業委會監督不夠，可能會出現業委會與物業服務企業串通的情況，嚴重損害業主權益。
3.業主直接控制獎勵制度的物業服務模式。
缺點是:業主要投入相當大的精力進行管理，還要投入相當大的精力學習各種專業知識，深入了解物業和設施設備的狀況，以及深入了解各種市場情況。如果業主和物業出現分歧，也可能影響物業服務的正常進程。
好處是可以直接掌控整個物業服務過程，有能力的業主完全可以按照自己的意願搭建自己需要的服務模式，達到自己想要的理想效果。因為有物業服務公司，物業服務公司會堅持自己的服務理念和服務標準，避免了很多風險，比自己管理減少了很多精力。特別是對物業服務費的控制，以及專業服務、項目、物品的招標或采購更加嚴格，完全可以保護業主自身的服務質量和經濟利益不受任何損害。這種服務模式，因為業主的高度參與，使得整個過程更加透明，對普通業主更加開放，更便於業主監督。
4.業主自我管理的物業服務模式
目前住宅小區很少采用這種物業服務模式，多為物業規模較小、物業服務費較低的住宅小區或單體建築。因為物業服務費低，壹般物業服務公司很少願意做。另外，還不如用付給物業服務公司的報酬來加大保潔和保安的力度。
因為缺少物業服務企業，物業服務的風險會增加，業主會投入更多的精力。所以這種物業服務模式在稍微大壹點的小區或者物業服務費較高的小區很少采用。此外，由於目前業委會的法律地位和風險承擔能力存在問題，調查和賠償損失以及開立銀行賬戶存在困難，因此除非必要，很少采用這種模式。