壹、辦公室租賃交易流程
第壹步:分析形態，制定策略。
了解當地的寫字樓租賃市場是業主還是租戶主導，以及目前實際的寫字樓租賃情況(其他業主的真實租賃價格)，方便我們談合適的續租條件和降價。
第二步:構思計劃
更新與搬遷
第三步:協商租賃細節。
了解房屋租賃情況(規避潛在風險)
第四步:確認租賃條款。
第五步:租後後續服務。
二、辦公室租賃項目流程圖
第壹步:溝通+啟動
需求:確定寫字樓租賃需求(主要根據管理層對企業發展的規劃)
辦公品質，2擴大規模，3降低租賃成本。
續租:原地擴大租期，縮小面積，原地續租。
搬遷:需求收集-策略制定-建築搜索-商務談判(明確租賃預算範圍)
第二步:內部決策
續約:內部溝通匯報，主要是談判，獲得最終條件。
搬遷:意向金和定金。
第三步:裝修。
續租:續租合同談判+簽約
搬遷:工程招標+設計+審批+裝修施工+驗收+香味(入住標準)
第四步:合同到期
更新:更新開始。
搬遷:早搬進去(新辦公室)+恢復原狀(舊辦公室，確定有這樣的條款)
PS: 1。離租約到期至少10個月(≤2000㎡)。
2.在制定時間表時，應預留時間處理突發事件，如消防審批疫情等。
第三，前期準備:利益相關者需求的溝通
管理:企業管理和發展規劃
1.hr:人才流失，人才招聘，人才儲備需求。
2.財務:現金流，租賃辦公室的當前固定投資，租賃到期日是否完成折舊，財務預提(恢復費)。
3.IT:承重、空間大小、消防審批、冷卻水、UPS、防火等。計算機房的門。
4.員工:辦公環境滿意度調查、商務便利性調查等。
5.管理:
A.確定辦公方式和布置辦公空間，估算所需辦公空間。國內租賃辦公空間基本按照5m/人規劃。
B.明確選址原則，按照行業聚集需求、交通需求、建築外觀是否合適、能否匹配企業和行業形象等重要程度進行排列。
C.除了目前的員工人數，預估人員變動，預留壹定的彈性空間。
D.明確租賃辦公樓的權屬形式。壹般寫字樓的所有權可以分為兩種:單壹型、分散型、大業主型和小業主型。
四、選址決策與談判
長度選址因素:(建議選擇相關代表進行實地考察，共同打分)
地理位置、周邊設施、交通、建築室內外環境、寫字樓軟硬件、建築質量(漏水、裂縫、甲醛)、通風(空調密度、功率)、照明、公共設施、裝修等。，並匯總以上指標，輸出多方案評分表(如非財務評分表、財務分析表、租賃費用對照表)。
2.通過商務談判降低成本，提高效率
A.決定租賃價格的因素:
建築物的空置、建築物的當前租戶的租金、區域需求的大小、租戶的品牌大小等。
B.正確的談判策略:
充分了解租賃的實際情況(出租率、談話情況)
業主需求要點:租客結構，業主求租欲望等。
在租賃地址上留下好印象，避免被動談判。
同時協商三個+地址，達到互相牽制的效果。
業主要求租金高，那麽安裝期可以妥協嗎？
五、請註意五個註意事項。
1.租金報價表:
純房租，房租包含物業費(這種形式在租用分散式寫字樓時經常出現)，房租包含物業費和發票。
2.中央空調的時間和加班成本:
壹般來說，寫字樓中央空調的送風時間是周壹至周五的8: 00-18: 00，這段時間的費用只有電費，商用電才有資格給寫字樓。如果公司經常需要加班或者周六周日上班，那就要問壹下增容費的問題了。有的計算方式是按每平方米/小時計算，有的是按小時計算，價格也不壹樣。
3.房子的入住率:
因為寫字樓都是共用的(比如大斤，走廊，電梯，廁所等。)，得到的面積肯定不是上報的面積。利用率壹般在70%左右，高壹點的可能達到75%。可以拿把尺子，或者直接測量面積(註:為了準確的利用率，建議找設計公司測量)。
4.裝修費用:
如果要考慮裝修費用，建議帶壹個熟悉的裝修師傅來估壹下價格。
5.建築機電改造費用:
提前與業主和物業溝通，如空調、消防系統等。，壹般占裝修費用的20-30%，提前詢價。
六、租賃條款最重要。
1.租賃期限選擇(標準3年，壹般為1-3年)
2.租金上漲上限(壹般上漲5%)
3.提前終止合同的權利
4.到期恢復原狀:同意退租時按現狀交付房屋。
5.短期延期權
6.優先續租和續租。
7.免租期
8.確定租賃是否合法(房屋所有權證)。承租人轉租的(即二房東)，應出具原出租人證明和同意轉租的證明。
9.房東承諾的服務和義務必須寫進租賃合同，比如業主和承租人的責任，比如租賃房屋出現質量問題，誰負責。
10.將租金、付款周期、付款方式、免租期、退租條款、物業費、水電衛生等相關收費標準等所有與具體款項、日期相關的條款寫入租賃合同。
11.很明顯沒有前任承租人遺留的手續。