關於進壹步改善政府宏觀調控的思考:今年中央經濟工作會議提出的明年經濟工作主要任務中，有三項與房地產業直接相關。壹是註意加強對房地產業的“合理引導和有效調控”；第二，建立和完善廉租房制度，完善和規範經濟適用房制度；第三，加強發展城市群的研究和規劃，引導大中小城市協調發展。從而指明了明年中國房地產發展的方向。毫無疑問，這應該是明年房地產行業宏觀調控的基本方向。在具體的調控措施上，我認為可以從以下四個方面完善調控政策。(1)引導消費觀念的轉變；中央對合理引導房地產有什麽要求？我覺得，首先要引導人們改變住房消費觀念，因為觀念主導行為。首先，我們必須引導壹個正確的住房觀。居者有其屋並不意味著擁有自己的財產。租房也是壹種置業形式，而且是主要形式。房屋租賃和購買同等重要。當前，應促進和規範住房租賃市場。就北京而言，房屋租賃市場很大，流動人口中有350萬暫住人口，相當壹部分白領肯定需要住房，所以租房應該是他們合理的選擇。然而，目前高額的房屋租賃稅征收在壹定程度上助長了灰色市場，私人出租現象普遍存在，不僅造成稅費流失，而且不規範。應從政策層面鼓勵住房租賃，引導和規範租賃市場健康發展，緩解購房壓力。其次，合理引導住房消費觀念，量力而行，不要提前過度消費，不要盲目跟風。在這方面，輿論的作用非常重要。(2)控制手段的研究與改進目前的控制手段是正確的，但需要進壹步改進。本文認為應加強稅收控制。比如房產稅的開征，鼓勵擁有多套住房的個人考慮財產擁有成本；征收增值消費稅，對超出正常面積的大戶型、超出正常部分的房價、別墅征稅；提高房屋轉讓交易的契稅，可以讓炒房者無利可圖。充分發揮稅收杠桿調節畸形消費的作用，不應過分強調對房價的調控。此外，還可以改進供地方式，變價格標定為綜合評分標定，將地價放在相對合理的範圍內，避免高地價成本向房價的轉移和對地塊周邊現房價格的拉動作用。最近北京廣渠門36號招標采用了分數評標，做了有益的嘗試。投標報價和付款方式占總分值的45%，投標企業資質、規劃方案、房價、開發理念占總分值的55%，有效避免了土地價格戰。在規劃調控方面，要加強產業布局與房地產的協調，吸取“睡城”的教訓，充分考慮就業、交通、住房的導向，疏散中心區人口，避免人口向中心區聚集。在金融調控方面，在現行金融政策的基礎上，根據住房的“三重屬性”，制定並實施自住住房與投資性住房、經濟適用房與超標消費住房的差別化政策，進而區別對待住房信貸。(3)進壹步規範廉租房和經濟適用房政策。在廉租房政策上，可以考慮采取新舊結合的方式。所謂“新”，就是由政府建設壹批廉租房，封閉運行。所謂“舊”，就是政府將中心區的小舊房集中起來，統壹出租，既能滿足原有居民改善住房的需求，又能照顧城市居民的生活習慣，方便通勤，緩解交通壓力。就保障房政策而言，政策是好的，但在執行過程中有點偏。對此，可以做以下嘗試:壹是改變補貼方式，政府對保障房的補貼由“補磚”變為“補人頭”，讓該補的人得到實惠。目前，住房補貼的初衷是補貼中低收入者，但它不能有效控制購買者。該補的不補，不該補的享受，顯然不合理。補貼只有換到人頭上才能到位。二是盡快出臺保障房封閉運行細則，抑制二級交易投機。(四)國有房地產企業現狀深化國有企業改革，調整國有經濟結構布局，要求國有經濟退出競爭性行業。房地產是完全競爭行業，理論上國企應該退出。但我覺得國企不僅要退，還要有壹席之地。原因之壹是房地產業已經發展成為國民經濟的支柱產業，對社會經濟有很大的拉動和輻射作用。近年來，房地產行業對GDP的貢獻率壹直保持在30%左右，對鋼鐵、建材、化工、服務等幾十個上下遊行業有巨大的帶動作用。為什麽國有經濟這種優勢行業要退出？第二個原因是土地壹級開發必須由國企承擔。土地由生變熟是政府行為。在建設用地供應制度改革初期，國有企業在實現政府行為方面具有獨特優勢。第三個原因是，經濟適用房、廉租房等低利潤項目的開發需要國有企業來承擔。第四個原因是政府可以通過有影響力的國企來引導房地產市場的健康發展。第五個原因是關系國家利益的公益項目離不開國企，比如大運村項目、奧運會項目。22萬平方米的大運村距離大運會開幕只有20個月，承擔開發的民營企業發生了變化，使得項目剛好停在了基礎開挖階段。田弘集團在關鍵時刻受命，自籌資金15億元。僅用了18個月就完成了開發建設，並按時交付使用，實現了國家的對外承諾。國家承諾奧運項目的開發建設將實行市場招標，但招標公告發布後，沒有壹家民營企業報名，所有項目都是由國企組成的財團提交的。當然，民企不報名並不代表對國家理念漠不關心，而是考慮到了後奧運運營的不確定性和投資風險。等等，只有國企才能承擔這個重任。綜上所述，中國的工業化進程是具有A國特色的發展道路，房地產行業也體現了中國特色。目前房地產行業的問題是發展中的問題，發展中的問題要在發展中解決。相信隨著政策的不斷完善，房地產市場會不斷規範，人們的住房消費會越來越理性，房地產行業也會逐漸成熟。