龍符國際小區業主提供的舊物業管理下的小區壹角。
河南商報記者韓/文受訪者供圖
物業服務好不好，關系到每個業主的切身利益。在鄭州很多小區甚至壹些商場，因為物業達不到業主的預期，會出現更換物業的現象。
在換物業的過程中，經常會出現壹個問題，就是老物業不肯走。我該怎麽辦？新修訂的《鄭州市物業管理條例》給出了答案。
商場業主想換物業，老物業提出質疑。
“我們都找到了新物業，但是老物業不肯走。”近日，鄭東新區某商業廣場業主王麗(化名)向河南商報記者反映，商場業委會在更換物業時遇到了困難。
據王力介紹，商場采用的是托管租賃模式，即業主購買商鋪後，物業代為出租和管理。
“旁邊商場的生意很紅火。這裏很多店鋪都是閑置的，租出去的店鋪也不多。”王力說，商場慘淡的人流，加上設施和管理的落後，讓業主對老物業失去了信心，很多業主覺得應該嘗試更換物業。
在業主們的共同努力下，2020年，商場召開了業主大會，選舉產生了業主委員會，隨後開始籌備物業更換事宜。
“商場和小區不壹樣，人都住在分散的地方。”王力說，業主委員會給業主發了調查問卷，問他們是否同意換物業。業主填好表格，發給業主代表。業主代表開會統計調查結果，最終決定更換物業。
"新物業是由業委會發現的."王麗說，確定更換物業後，大家通知了老物業，準備近期讓新物業入駐。
但是新物業搬進來，舊物業不肯走。商場老物業負責人表示，按照法律規定，變更物業需要經過業主大會的流程，而新物業完全是業主委員會自己操作，不是業主大會的意思，所以不合理。
新物業入駐是否合理？雙方產生分歧，事件陷入僵局。
小區的物業不容易改。
換物業不是壹件容易的事，鄭州很多小區都有類似的經歷。
最近幾天，鄭州龍符國際社區的居民正在為新樓盤的歡迎儀式做準備。
“以前小區光垃圾問題解決不了。我們都開玩笑說，我們住在‘垃圾’裏。”業主雷女士告訴河南商報記者，小區的老物業不僅管理不善，而且幾乎沒什麽用。“我們早就想換物業了，但壹直沒有實現。”
“時間長了，大家的意見壹定很大。”雷女士說，今年8月，業主對物業的不滿爆發，大家自發在小區拉橫幅要求物業退出小區。
“物業自己肯定不同意。”雷女士說，最終政府職能部門出面協調，老物業同意自願退出小區。
雷女士說，老物業確定離開後，今年9月在小區召開了業主大會，通過投票選舉產生了新的物業公司。最近幾天新的物業公司入駐，給小區帶來了很大的變化。
近期同樣換物業的，還有青城美苑小區。
小區業委會負責人王先生說，今年早些時候，與老物業簽訂的服務合同到期，很多業主因服務質量不理想，想更換物業。
今年7月，小區召開業主大會，業主投票決定不再與老物業續約，委托業主委員會尋找新物業。
但當業主委員會找到的新物業準備入住時，舊物業卻拒絕搬出。
“業委會溝通了很多次，他們還是不肯走。”王先生說，最終還是有大量業主聚集在老物業辦公室，聯系了公司負責人，才艱難地辦理了交接手續。
“物業服務好不好，妳自己說不算，業委會說不算。只能由業主決定。”王先生說，小區換物業確實很麻煩，因為不僅要考慮業主的滿意度，還要考慮物業公司的盈利情況。畢竟物業公司通常不會接手虧損的業務。
更改屬性時請註意這些細節。
小區要換物業怎麽辦？
河南商報記者梳理發現，《河南省物業管理條例》規定，業主大會應當履行決定物業管理方式、選聘和解聘物業服務企業的職責。
5438年6月+今年10月生效的《民法典》明確，物業服務企業或者其他管理人的選聘和解聘，由業主大會決定。業主* * *同決定，應當由占專有部分面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主參加表決通過。應當經專有部分面積半數以上參加表決的業主同意，並經參加表決的業主半數以上同意。
10 10月起施行的《鄭州市物業管理條例》也提出，物業服務人員的聘用和解聘應當由業主依法決定，並在顯著位置公示。
“業主* * *同意決定”的說法與“業主大會決定”壹致嗎？
河南天濟律師事務所律師楊璐表示，業主的決定和業主大會的決定沒有區別。
舊物業拒絕遷出怎麽辦？
業主大會決定更換後是否可以直接更換物業？
事實上，民法規定，決定解除舊物業時，除合同另有約定外，應當提前60日書面通知物業服務提供者。因解聘給物業服務提供者造成損失的，業主應當賠償損失，但不可歸責於業主的原因除外。
雖然業主應該賠償損失，但這並不意味著老物業可以以此為由拒絕搬出。
即將實施的《鄭州市物業管理條例》規定，物業服務合同終止的，物業服務提供者應當退出物業服務區域，依法履行交接義務，不得以業主拖欠物業費或者不同意業主決定為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻止新的物業服務提供者進入物業服務區域提供服務。
當然，不允許新的物業服務商強行接管物業。
那麽雙方有分歧的時候應該怎麽辦呢？新規規定，業主委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、區縣(市)物業管理部門報告，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業服務提供者退出物業服務區域。
舊物業拒絕遷出可能面臨哪些處罰？
針對小區物業置換中老物業拒不退出的現象，社區治理專家黨峰認為，背後是行業不成熟。
黨峰說，新修訂的《鄭州市物業管理條例》賦予了街道辦事處、鄉鎮人民政府等組織、指導、監督物業管理活動的職能。解決新舊物業交替產生的問題，壹定程度上需要政府部門發揮相應的職能。
針對如何處理類似糾紛，當事人馮表示，新修訂的《鄭州市物業管理條例》明確了投訴渠道。雖然沒有直接提到具體處罰，但不代表不能處罰。
根據《河南省物業管理條例》，物業服務企業未按照規定辦理交接手續的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處20萬元罰款。
“如果政府處罰後老物業仍拒不遷出，業委會可以走司法途徑。”河南物業商會秘書長張國強表示，新修訂的《鄭州市物業管理條例》明確，老物業拒不遷出，可通過訴訟強制執行。