1.業主委員會是如何依法產生的？
答:居住區入住率達到50%以上或者自首次業主入住起滿兩年的，開發建設單位或者其委托的單位應當及時告知區房管部門，區房管部門應當自接到通知之日起六個月內召開首次業主大會選舉業主委員會，開發建設單位應當協助召開業主大會。
分期開發的住宅區，經入住的半數以上有表決權的業主申請，區房管部門可以在分期開發期間召開臨時業主大會，成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利和義務與業主委員會相同。問:
2.業主委員會成員必須是業主嗎？
答:業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生。業主委員會主任、副主任由業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會可以聘請公安派出所、居民委員會和其他有關單位的人員擔任業主委員會委員。業主委員會聘請壹至二名執行秘書處理業主委員會的日常事務。問:
3.業主委員會的職權是什麽？
答:(1)召集和主持業主大會；
(二)審議決定住宅維修資金和公共設施專項資金的使用；
(三)通過公開招標方式選聘物業管理公司對住宅區進行物業管理，並與其訂立、變更或者解除委托管理合同；
(四)審議物業管理公司制定的住宅區年度管理計劃、配套工程和重大維修項目；
(五)審議住宅區物業管理服務費的收費標準；
(六)監督物業管理公司在本住宅區的物業管理工作。問:
3.開發商是否有權單方面指定物業管理公司？
答:住宅區開始入住後兩年內，由開發建設單位自行管理或委托物業管理公司管理；在此期間成立業主委員會的，業主委員會應當與開發建設單位簽訂委托管理合同，行使本條例規定的各項職責，但委托管理合同不得終止；入住兩年後，業主委員會應當按照本條例的規定選聘物業管理公司對住宅物業進行管理，原開發建設單位在同等條件下可以優先承包管理。
居住區入住滿兩年未成立業主委員會的，開發建設單位應當繼續自行管理或者委托物業管理公司管理。問:
5.開發商應該向業主委員會移交哪些建築材料？
答:(1)居住區平面圖和已完成的總平面圖；
(2)單體建築物、構築物和設備的竣工圖；
(3)下層管網竣工圖；
(4)其他必要的資料。
開發建設單位應當按照規劃或者合同完成住宅區相關配套設施的建設。問:
6.房屋維修責任如何劃分？
答:(1)業主負責室內部分的維修；
(二)房屋的外墻、樓梯間、通道、屋頂、水管、公共水箱、加壓泵、電梯、機電設備、公共天線、消防設施由物業管理公司定期維護和維修，費用從住宅維修基金中支付。
(三)住宅維修基金由業主按規定分攤，分期繳納，由住宅區管理處設立專用賬戶，用於房屋本身公共設施的維修，不得挪作他用。
問:
7.什麽是公共設施專項基金，如何管理和使用？
答:住宅區移交時，開發建設單位應當按照除地價外建設總投資2%的比例向業主委員會壹次性撥付住宅區公共設施專項資金。公共設施專項資金用於購買管理用房和居住區公共設施的重大維修項目。
公共設施專項資金由區住宅部門設立的專用賬戶管理。區房管部門不得幹涉業主委員會正常使用公共設施專項資金。問:
8、《中山市住宅物業服務標準》規定普通商品住宅的保潔服務應達到什麽標準？
答:中山市住宅物業服務標準規定，普通商品房的保潔服務範圍為:小區規劃紅線內，業主門外；服務內容為:(1)有健全的保潔制度，實行清潔衛生責任制，有明確的分工和責任範圍；(2)設置垃圾收集場所，每天將服務範圍內的垃圾收集到垃圾樓、站，並對垃圾(專用)樓、站、箱、桶、垃圾進行管理；(3)每天清掃壹次保潔服務範圍內的區域，做到服務範圍內無廢棄雜物；(4)樓梯間、門廳、電梯、走廊的門、窗、樓梯扶手、欄桿和墻壁每周清洗壹次；(五)按照政府有關規定噴灑殺鼠劑、消毒劑、殺蟲劑並納入服務範圍；(6)雨雪天氣，應及時清理區域內主幹道和次幹道的積水和積雪。(7)發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業* * *部位使用的設施設備進行清洗消毒，並加強對業主的宣傳，維護正常生活秩序。問:
9.物業管理企業在維護公共秩序方面承擔什麽責任？應該對車主的人身和財產負責嗎？
答:物業管理企業維護公共秩序的主要職責是維護公共區域的公共秩序，愛護公共財產，包括:(1)相對封閉:保證小區主要出入口晝夜有人值守，有明顯的危及人身安全的標誌和防範措施；(2)維護交通秩序:包括管理機動車和非機動車的行駛方向、速度和臨時停車位置，保持車輛暢通；(3)愛護公共財產:包括小區內的門、窗、消防器材及地表覆蓋物、花草樹木、水果；(4)夜間對服務範圍內的重點部位和道路至少進行壹次預防性檢查和巡視，巡視人數不少於2人，做到有計劃、有記錄；(五)有處理治安案件、刑事案件和交通事故的方案；發生時，應立即采取措施，及時報警，配合公安部門處理。本來物業管理企業對業主的人身和室內財產不承擔責任，但如果物業管理企業違反物業服務合同，造成業主的人身和財產損失，物業管理企業應當依法承擔賠償責任。問:
10.物業管理企業能否將物業管理的專項服務委托給專業公司？
答:是的，壹個物業管理區域應該由壹個物業管理企業來管理。物業管理公司可以委托特殊服務(如保潔、綠化、電梯維修等。)物業管理區域內的保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業服務公司。，但不得將本區域內的全部物業管理服務委托給他人。問:
11.物業管理企業在履行合同義務時，是否有權制止違反業主(臨時)公約和物業管理規章制度的行為？
答:是的。根據業主(臨時)公約的規定和物業服務合同的授權，物業管理企業有權要求業主配合物業管理企業的管理服務，勸阻或者制止業主違反業主(臨時)公約和物業管理規章制度的行為，或者采取業主大會、業主委員會授權的其他措施。問:
12.車輛停放時，停車人享有哪些權利？我應該遵守哪些規則？
答:車輛停放時，停車人有權根據停車管理協議收取停車管理服務費。同時，停車人應當遵守停車管理制度，繳納停車管理服務費，在指定區域停放車輛，停放車輛不得占用或者堵塞消防通道、消防設施。
問:
13.保障房小區物業服務費怎麽交？
答:目前按照《廣東省物業管理條例》、建設部第33號令、《城市新建住宅小區管理辦法》及相關地方性法規關於物業管理的規定。保障性住房小區物業管理服務費分為物業管理服務費和電梯水泵運行維護費兩部分，按建築面積計算。物業管理服務費用涉及保潔、保安、小區綠地維護、化糞池清理、小區日常管理、房屋及小區公共設施設備小修等。收費標準為2.0元/m2 .月(綠化率30%以下)和1.0元/m2 .月(綠化率30%以上)。有電梯和水泵的居民樓需要收取電梯水泵運行維護費。問:
14.普通住宅的物業服務費怎麽交？
答:目前，根據省物價局、建設廳《關於貫徹落實國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》的通知》和《中山市物業服務收費管理辦法》(中價[2005]57號)，普通住宅的物業管理服務費分為兩部分:1 .家庭個人繳費項目為1。翻新生活垃圾的運費。二、產權人支付的工程款為1。綠化費2。化糞池清理費3。管理費4。小修費5。中修費6。大修費7。設施維護費。電梯費、高壓水泵費、電視天線費等。問:
15，公房和安居房出售後物業服務費怎麽交？
答:公房、安居房出售後，保潔、保安等使用費用由購房人承擔，而業主費用包括綠化、管理、公共設施維護、化糞池清理費、電梯、水泵等。公房由原出售單位承擔，安居房由職工所在單位承擔。
問:
16.高檔住宅和非住宅物業的物業服務收費如何確定？
答:高檔住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價形式。業主大會、業主委員會成立前，按照房屋買賣合同(或物業管理公約、房屋使用維護管理公約)約定的價格收取費用；業主大會和業主委員會成立後，業主大會和物業管理企業應當協商定價。問:
17，繳納房屋專項維修資金後，是否還用於交大的修理費？
答:交納房屋專項維修資金後，不再交納房屋使用的設施設備大修理費用。問:
18.自用部位和設施的維修費怎麽交？
答:自用部位和設施的維修費用可以按年(季、月)向物業管理企業繳納，也可以在發生時繳納。問:
19.租房子，物業服務費誰來交？
答:租房時，繳納物業服務費的義務是業主。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，業主應當按照約定承擔連帶責任。問:
20.開發企業是否應該為已竣工但未售出的物業支付物業服務費？
答:開發企業已竣工但尚未銷售的物業，應全額繳納物業服務費。
問:
21.公房上市後物業服務費怎麽交？
答:公房上市後，原產權單位不再承擔繳納物業服務費的義務。物業服務費由購房人承擔。問:
22:電梯費怎麽交？壹樓電梯費要交嗎？
答:電梯費由樓內所有產權人按建築面積比例分攤，壹樓住戶也要交電梯費。業主大會另有決議，業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。問:
23、物業管理公司收取停車管理費，在停車管理中應承擔怎樣的責任？
答:物業管理公司應對停車秩序的維護負責，包括:有機動車和非機動車的管理制度和管理方案；登記發放機動車進入小區憑證，發放外出憑證；保證停車有序，只提供場地不負責保管。(24件小事有專人監管；長期存放的，應當簽訂停放協議，明確雙方的權利和義務。問:
24.裝修的時候要交裝修押金和裝修服務費嗎？
答:裝修時，業主應根據裝修服務協議支付裝修押金和裝修服務費。對於裝修押金，在裝修工程完成後，業主不違反約定的，物業管理公司應當退還押金。物業管理企業在收取裝飾服務費時應承擔以下義務:有健全的裝飾管理服務制度；核對業主裝修方案，與業主和施工單位簽訂裝修管理協議，告知業主裝修註意事項；裝修期間，巡視檢查裝修現場，嚴格治安、消防、房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛和裝修人員實行通行證管理，對裝修引發的鄰裏糾紛進行調解；業主裝修後要驗貨。違反裝修協議者應予以處理，問題嚴重的交包行政部；及時清除裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
問:
25.開發遺留問題可以拒付物業服務費嗎？
答:不能，開發遺留問題是業主和建設單位之間的法律問題，而物業管理費是業主和物業管理企業之間的法律問題，不能混為壹談。業主拒交物業服務費，屬於違反物業服務合同的行為，應當承擔違約責任。對於開發遺留問題，業主應通過協商或訴訟的方式與建設單位解決爭議。問:
26.業主或業主大會可以聘請專業機構對物業費進行審計嗎？
答:物業服務費實行外包的，業主大會主要評價物業管理企業的服務質量，不審核物業服務費。物業服務費實行酬金制的，業主大會與物業管理企業可以在合同中約定對物業服務支出或者成本進行審計。審計機構受雙方委托，審計費用由全體業主承擔，審計結果對雙方均有約束力。問:
27.設立專項維修資金的法律依據是什麽？
答:《物業管理條例》規定“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅建築結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定繳納專項維修資金。”“專項維修資金屬於業主，專項用於保修期滿後的物業部分，不得挪作他用。”問:
28、專項維修資金的用途是什麽？
答:專項維修資金專項用於住宅建築使用的設施設備保修期滿後的維修工程，即日常運行維護以外的中修、大修、更新改造工程。
問:
29、誰應該繳納商品房專項維修資金？
答:凡簽訂商品房(包括經濟適用住房、與住宅結構相連的非住宅房屋等)房屋買賣合同的。)後1999 65438+10月1應該支付。此外，開發商將商品房轉為租賃、經營或者自用的，也應當繳納專項維修資金。問:
30、不交專項維修資金？
答:不繳納專項維修資金的，房產管理部門不予辦理契證過戶和權屬登記手續。問:
31，業主繳納專項維修資金的標準是什麽？
答:商品房(相鄰不同物業)專項維修資金按購房合同註明的購房款(實測面積後如有變化以結算價格為準)的2%繳納。此外，非物業毗連房屋專項維修資金由購房人按照1%的比例繳納。問:
32.業主買房時收取的維修資金由誰管理？
答:商品房專項維修資金屬於業主。業主委員會成立前，由市社區辦負責代管，並存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，確保專戶存儲、專款專用。根據國家規定，維修資金在代管期間按存款利率計息。問:
33.小區公房有沒有建立專項維修基金？
答:公有住房售後維修資金由售房單位歸集並交存於市住房資金管理中心系統，由市中心出具交存證明。公有住房出售後，住宅區成立業主委員會的，由原代收(售)單位將維修資金移交業委會管理，市住房資金管理中心負責監督實施。
問:
34.專項維修資金什麽時候可以轉回小區管理使用？
答:業委會成立後，市社區辦應將維修資金劃轉至業主委員會統壹管理，由業主委員會代表物業管理區域內全體業主在指定銀行系統(以下簡稱經辦銀行)開立賬戶。經業主大會決議，業委會委托物業管理企業代為管理，業委會與物業管理企業應當簽訂《維修資金委托代管協議》，明確雙方的權利和義務。按照“專賬儲存、專款專用、逐棟核算、核算到戶”的原則。問:
35.維修資金的提取和使用程序是怎樣的？
答:維修資金的使用壹般應遵循“年度總測算-制定維修計劃-制定工程預算-批準預算-委托施工-工程驗收-分攤費用和提取資金-公布賬目”的程序。問:
36.使用維修資金時費用分攤的原則是什麽？
答:房屋* * *部分使用的設施設備需要維修的，屬於人為損壞，由責任人承擔費用，不得動用維修資金。其他按照受益人(業主)原則分攤維修資金。問:
37.使用維修資金時費用分攤的原則是什麽？
答:業主維修基金不足第壹次收繳金額30%的，業委會應當提出續繳。籌集資金的標準和具體辦法由業主大會決定。續籌金額壹般按照業主擁有的建築面積分攤，由業主直接存入經辦銀行，計入業委會賬戶和業主明細賬戶。問:
38.物業管理區域內的公共建築和設施可以變更嗎？如果真的需要改變用途怎麽辦？
答:物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和設施，是滿足業主正常生活和工作需要所必需的，不得擅自改變其用途。不得擅自將小區內學校改為娛樂場所或將綠地改為商業設施。業主確需改變公共建築和設施用途的，應當依法辦理相關手續，並告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和設施用途的，應當提交業主大會討論通過，並由業主依法辦理相關手續。問:
39、因維護物業或公共利益，業主、物業公司或其他單位需要臨時占用、挖掘道路和場地的？
答:業主或者其他單位因維護物業或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業同意；物業管理企業確需臨時占用或者挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會同意，或者按照預先制定的方案處理。問:
40、業主、物業管理公司可以擅自占用物業* * *部位、公共設施設備嗎？
答:物業使用的部位、設施、設備歸全體業主所有，業主和物業管理公司均不得擅自占用。需要占用物業* * *部位和* * *設施設備的，應當在征得相關業主、業主大會和物業管理公司同意後，按照規定辦理相關手續。問:
41.業主和物業管理企業可以使用物業的部位和設施嗎？
答:業主和物業管理企業不得擅自利用物業的部位或者設施設備進行經營。需要經營的，應當在征得相關業主、業主大會和物業管理企業同意後，按照規定辦理相關手續。收益主要用於補充住宅專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用。
問:
42.房子屋頂可以立廣告牌嗎？
答:壹個建築物有多個產權人的，除另有約定外，建築物的屋頂由全體產權人使用。需要在住宅區樓頂設置廣告牌的，應當經業主大會和物業管理企業同意，並依法辦理相關手續。收益主要用於補充住宅專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用。問:
43.業主不能按規定或協議封閉陽臺、安裝圍欄或搭建陽光棚嗎？
答:封閉陽臺，安裝圍欄或者搭建陽光棚，看似是業主自己的事情，但會影響小區的環境和整體面貌。壹個幹凈漂亮的小區，不僅能讓住在裏面的業主感到舒適，還能起到提升物業品質和保值增值的作用。為維護公眾安全和公共利益，業主在封閉陽臺、安裝圍欄或搭建陽光棚時，應遵守業主(臨時)公約及小區相關規章制度。問:
44.鄰居占用公共樓道怎麽辦？
答:公共走廊屬於* * *使用面積。如果鄰居占用了公共走廊，就侵犯了相鄰業主的權益。業主、業主委員會和物業管理企業可以要求其停止占用。如果* * *使用的零部件損壞，也可能要求其承擔賠償責任。問:
45.物業區域內的供氣、供暖、通訊、有線電視管道及設施由誰負責維護？
答:物業區域內的供氣、供熱、通信、有線電視管道、設施設備歸供氣、供熱、通信、有線電視等專業服務單位所有，供氣、供熱、通信、有線電視等專業服務單位委托物業管理企業負責維護。問:
46、物業管理公司需要上門維修，業主應不應該配合？
答:小區內建築結構相連，供水、供電、供氣、供暖等基礎設施物業系統化，不僅給業主和使用人造成物業局部安全隱患，也給相鄰業主乃至整個物業管理區域的安全正常使用造成隱患。即財產安全隱患往往影響公共利益和他人合法權益。因此，當物業管理企業需要進行家居維修時，業主應當予以配合。問:
47、車主不履行維修責任，造成損失，需要賠償嗎？
答:因業主不履行維修責任導致房屋及附屬設施存在或者可能危及相鄰設施安全和公共安全的，業主大會、業主委員會可以授權物業管理公司進行維修，費用由業主承擔。造成損失的，業主應當賠償。問:
48、* * * *小區設施損壞，維修費用誰來承擔？
答:小區公共設施人為損壞的，由損壞人負責修復；造成損失的，應當賠償。責任不明確的，維修費用由全體業主按照各自擁有的建築面積比例分攤。問:
49.為什麽要規範房屋裝修行為？
答:中國大部分居民住宅屬於裝配式建築。住宅小區中，住宅單元之間有* * *用部位，如主體結構的承重部位；單體建築或住宅區有電梯、水、暖、照明、消防等設施設備。裝修不當會導致結構安全和裝修者自身的生命財產安全，也會影響整棟樓和整個小區的正常生活秩序。為了維護公眾的安全和公共利益，有必要規範房屋裝修行為。因此，業主需要裝修房屋的，應當提前告知物業管理企業，物業管理企業也應當告知業主房屋裝修中的禁止行為和註意事項。問:
50.業主裝修房子需要提前通知物管公司嗎？
答:裝修裝飾房屋是業主的權利，但該權利的行使應以不損害他人和社會公眾利益為前提。在壹個業主眾多的物業管理區域，業主裝修裝飾房屋的行為可能會對其他業主產生影響。如果裝修噪音影響相鄰業主的生活和休息，破壞房屋承重結構，會對其他業主的人身和財產安全造成威脅。同時，物業管理公司負有按照物業服務合同的約定對物業進行管理的義務，對物業及其* * *部位和* * *設施設備的結構、功能和用途的了解是完成這壹義務的前提。所以業主在裝修房子的時候要提前告知物業管理公司。問:
51.業主裝修房子需要和物業管理公司簽訂裝修管理服務協議嗎？
答:業主裝修房屋前，應與物業管理公司簽訂關於室內裝修管理服務的協議。住宅室內裝飾管理服務協議應當包括以下內容:裝飾工程實施內容、裝飾工程實施期限、允許施工時間、廢棄物的清除和處理、住宅立面設施和防盜窗的安裝要求、禁止行為和註意事項、管理服務費、違約責任。問:
52.住宅室內裝修有哪些被禁止的行為？
答:根據《住宅建築內部裝修管理辦法》(建設部令第110號)，住宅建築內部裝修禁止下列行為:(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位同意，擅自改變建築主體和承重結構的；(2)將無防水要求的房間或陽臺改為衛生間、廚房；(3)在承重墻上放大原有門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚混墻體；(4)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；(5)未經批準，不得搭建建築物和構築物；改變房屋立面，在非承重墻上開門窗；拆除、改裝供熱管道和設施；拆除和改裝燃氣管道和設施。(6)其他影響建築結構和使用安全的行為。
問:
53.業主裝修房屋的過程中，物業管理公司可以驗房嗎？
答:業主裝修房屋直至裝修完畢期間，物業管理企業應當按照裝修管理服務協議進行現場檢查，制止違反法律法規和裝修管理服務協議的行為；情節嚴重的，及時向有關部門舉報。問:
54.住宅室內裝修施工時間如何規定？
答:根據市建委、市規劃委、市國土房管局《關於加強新建商品住宅家庭居室裝修管理的規定(試行)》，在12至14、18至次日8: 00期間，不得從事產生噪聲的裝修活動。問:
55、如何處理住宅室內裝修垃圾？
答:住宅建築內部裝修形成的各種廢棄物，應當按照物業管理企業規定的地點、方式和時間堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或垃圾通道、下水道丟棄廢棄物。問:
56.住宅室內裝修工程保修期多長？
答:正常使用條件下，住宅建築內部裝修工程最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛生間、外墻防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾工程竣工驗收合格之日起計算。