房地產律師金雙全作為壹名擁有十余年從業經驗的資深房地產律師，處理過大量的房地產糾紛，積累了大量的房地產案件處理經驗。現在房地產律師金雙全把這些案件改編成了房地產糾紛。本案是侵犯承租人優先購買權的房地產案件。現在我把這個案例改編成壹個案例，希望對妳有幫助。
(為保護當事人隱私，本文當事人均使用化名。)
案例介紹:
首先，原文告知說:
王維明向法院起訴:2015年6月8日，我與陳東升在我家中介服務機構簽訂房屋買賣合同及補充協議，約定我購買陳東升出售的北京市朝陽區102號房屋，房屋交易價格為1.2萬元。雙方在合同中約定在合同簽訂後90天內辦理過戶手續。簽訂合同當天我向陳東升支付了2萬元定金，陳東升向我出具了接受定金的函，明確雙方的成交價格為654.38+0.2萬元。
當天，雙方簽訂了壹份補充協議，約定如果我和陳東升任何壹方未經對方許可改變買賣意向，則視為違約。違約方應向守約方賠償相當於合同總價10%的違約金。後來我於7月11，2065438與陳東升、北京的壹家擔保公司簽訂了擔保合同，由擔保公司負責辦理陳東升的房屋抵押手續。合同第四條約定我的購房款通過擔保公司指定的賬戶結算支付給陳東升。2065438+2005年8月5日，我與某銀行、某擔保公司、某中介簽訂了《個人住房抵押貸款合同》，約定我以該爭議房屋向銀行申請個人抵押貸款。
隨後，我與陳東升和擔保公司簽訂了資金監管協議。協議約定了購房款的支付方式和銀行發放的貸款，由某銀行監管賬戶。陳東升協助完成過戶登記後，銀行將全部購房款從資金監管賬戶支付至陳東升賬戶。簽完合同，我交了首付，並按照合同及時申請了貸款。2005年8月1，2065438，我按合同約定將全部購房款支付到擔保公司指定的賬戶。
但因陳東升不配合辦理過戶手續，立即辦理了抵押手續，拒絕履行合同義務，故我起訴要求:繼續履行合同，陳東升協助辦理抵押手續，將房屋過戶到我名下，陳東升根據口頭約定給我車庫20年使用權；陳東升向我支付違約金654.38元+0.2萬元，從2065.438+05年9月至我實際取得房產證之日，按每日560元標準向我支付違約金654.38元+0.8元；確認陳東升與康麒麟之間不存在租賃合同關系。
其次，被告辯稱:
陳東升爭辯道:我不同意王維明的所有主張。我認為合同至今未能履行的主要原因是王維明未能按照合同約定支付我55萬元的裝修及設備折扣。同時，我認為王維明的訴訟請求是矛盾的，王維明主張的654.38+20萬元違約金不是履行合同的違約金。如果他承擔潑辣違約金，就不應該繼續履行合同。王維明主張按照每天560元的標準支付違約金有合同依據，申確認我與康麒麟之間不存在租賃合同關系不成立。
最後，王維明提到，接下來的很多合同都不涉及裝修和設備折扣，只涉及房屋買賣。根據雙方簽訂的裝修款補充協議，在房屋過戶前，王維明有義務支付我55萬元的裝修款。總而言之，我不同意王維明的主張。
康麒麟訴稱:2015年2月25日，我與陳東升簽訂房屋租賃合同，約定我將陳東升租用的朝陽區102號房屋出租給我的工程人員居住使用，並支付半年租金。2015年9月20日，我交了下半年的房租。後來陳東升告訴我，王維明起訴陳東升，我咨詢了相關人員後得到了優先購買權，所以要求在王維明和陳東升的房屋買賣中行使優先購買權。
中國銀行豐臺支行表示:2005年7月，我行與陳東升簽訂了壹份抵押貸款合同，合同約定陳東升向我行貸款46萬元，貸款期限為240個月。截至2010年5月20日，陳東升已還款58期，還款狀態正常。至庭審結束，尚有396，5438+03，000元本金到期。陳東升已將貸款購買的房產抵押給我行，我行享有優先受償權，貸款還清後解除抵押。根據《擔保貸款合同》，陳東升在抵押期間轉讓抵押物須經我行同意，所得價款優先於向我行清償擔保債權。如果法院依法認定其他人為抵押財產的受讓人，根據《物權法》的規定，受讓人應先清償陳東升隊和我行的債務，結清全部貸款本息，我行方可辦理註銷抵押登記手續。
陳東升反訴:2065438+2005年6月8日，我與王維明簽訂房屋買賣合同及補充協議，但王維明未按承諾支付55萬元裝修款。王維明的行為嚴重違約，我提出反訴，要求解除王維明簽訂的房屋買賣合同，並支付我165438+。
王維明對反訴提出抗辯:他不同意陳東升的反訴。
三。法院認定:
2015年6月8日，王維明與陳東升簽訂了房屋買賣合同。雙方合同約定，王維明購買陳東升第102號房屋，總房款65萬元。合同約定，自合同簽訂之日起90日內，雙方應當到房屋權屬登記部門辦理房屋過戶手續。
同日，雙方簽訂了補充協議，約定陳東升出售給王維明的房屋合同價款為65萬元，房屋內設備設施價款為55萬元，故實際應得陳東升價款為654.38+0.2萬元。上述設備設施的折扣為人民幣55萬元，由王維明在註冊前支付給甲方。本補充協議是主合同的組成部分。如具體價格與房屋買賣合同中的價格有沖突，以本協議為準。
同日，王維明與陳東升簽訂二手房定金確認函，確認雙方買賣合同總價為654.38+0.2萬元，王維明於2065.438+05年6月向陳東升支付定金2萬元。為進行上述交易，王維明、陳東升與中介公司簽訂了補充協議，約定經甲乙雙方友好協商，本協議簽訂後，甲乙雙方任何壹方未經對方同意改變買賣意向，均視為改變方違約，違約方應向守約方支付相當於本協議意向售價65，438+00%的違約金。
之後，王維明、陳東升和擔保公司簽訂了壹份擔保合同，雙方在合同中約定，為了取消抵押，陳東升將提前清償銀行債務。為緩解提前還款壓力，甲方(陳東升)向擔保公司借款40萬元。2065438+2005年8月5日，王維明與某銀行、某擔保公司簽訂《個人住房抵押借款合同》，約定王維明向銀行借款81000元，由王維明指定將款項匯入擔保公司在某銀行的賬戶，由擔保公司監管81000元資金。
同日，王維明、陳東升與擔保公司簽訂資金監管協議，約定甲方(王維明)、乙方(陳東升)、丙方(擔保公司)按房屋買賣合同辦理房產過戶手續，壹方在取得房屋產權證後，按二手房抵押貸款合同辦理房屋抵押登記手續，並在抵押登記手續辦理完畢、丁方(某銀行)取得他項產權證後三日內，
2005年8月1日，王維明向擔保公司支付首付款29萬元。2065438+2005年8月5日，某銀行將王維明的貸款810，000元匯入深省開立的賬戶。2015年9月8日，擔保公司以掛號信方式向陳東升發出通知函，要求陳東升於2015年9月3日前將產權證原件交付擔保公司，以保證合同的履行。陳東升在收到通知書後未將產權證原件交付給擔保公司。9月15，14日，陳東升讓王維明發通知要求王維明於9月15，14日將55萬元裝修款匯入陳東升指定賬戶，逾期視為雙方解除合同。王維明接到通知後沒有支付55萬元的裝修款。
原審庭審中，王維明提供了中介公司的證人證言，證明王維明與陳東升簽訂合同時，雙方口頭約定陳東升給予王維明附屬車庫20年的使用權，對此陳東升不予認可。經詢問，法院得知，王維明同意為陳東升向中國銀行豐臺支行償還剩余貸款，從而消除了房屋抵押糾紛。中國銀行豐臺支行沒有異議。
此外，法院查明，陳東升於2005年7月27日與中行簽訂抵押借款合同，約定借款46萬元。陳東升於2006年6月17日取得房屋所有權證，該房屋已抵押給中國銀行豐臺支行。迄今為止，陳東升尚未償還貸款。
庭審中，康麒麟向法庭提交了其與陳東升於2015年2月25日簽訂的房屋租賃合同，以及兩張租金收據，用以證明王維明購買爭議房屋時，陳東升已將房屋出租給康麒麟，陳東升予以認可。
康麒麟訴稱，2015年6月王維明起訴陳東升後，陳東升告知其房屋已出售，故其請求作為第三人主張該房屋的優先購買權。
試驗結果:
北京市豐臺區人民法院經審理後判決:
1.王維明與陳東升繼續履行雙方於2015年6月18日簽訂的《房屋買賣合同》及補充協議。陳東升在判決生效後15內協助辦理過戶手續，王維明在過戶當日代陳東升向中國銀行豐臺支行支付剩余貸款、利息等費用(具體金額由中國銀行豐臺支行根據陳東升還款情況確定)；
二。本判決生效後第五日，陳東升向王維明支付違約金654.38元+20萬元。
第三，駁回王維明的其他主張。
4.駁回陳東升的反訴。
5.駁回康麒麟的所有訴訟請求。
壹審判決後，陳東升、康麒麟不服壹審判決，向二審法院提起上訴，二審法院經審理決定:
駁回上訴，維持原判。
動詞 （verb的縮寫）房屋買賣合同糾紛金雙全律師案點評:
1.關於雙方簽訂的合同的效力:
房屋買賣合同律師金雙全認為，本案中，王維明與陳東升簽訂的房屋買賣合同及補充協議代表了其真實意思表示，不違反法律法規的規定，合同合法有效。王維明和陳東升將根據合同履行各自的義務。雖然兩人在房屋買賣合同中約定房價款為65萬元，但從雙方後來簽訂的補充協議中可以得知，總房價款為654.38+0.2萬元，且該約定在雙方後來簽訂的其他合同中也有履行，因此確定雙方實際成交價為654.38+0.2萬元較為合適。
雖然與簽訂的補充協議中約定在房屋過戶前應向支付55萬元裝修款，但通過雙方簽訂的資金監管協議變更了裝修款的支付時間，且已向支付定金2萬元，並將全部購房款165438+萬元匯入雙方認可的資金監管賬戶。因此，應該承認王維明已經履行了合同的主要義務。陳東升不能以王維明未支付其過戶前裝修款55萬元為由要求解除合同，王維明不存在違約行為。故陳東升反訴王維明支付違約金無事實依據，本院不予支持。
2.關於繼續履行合同和辦理移交的問題:
對於要求繼續履行合同以協助解除監護權壹事，金律師認為，雙方在買賣合同及相應的補充協議中並未對此進行約定，故的訴訟請求無合同依據，故法院對其訴訟請求不予支持。
對於請求協助辦理過戶手續壹事，金律師認為，兩人的買賣合同中已明確約定，爭議房屋應在合同簽訂後90日內辦理，且起訴時已符合過戶合同約定的過戶條件，故的訴訟請求有合同和法律依據，法院應予支持。
3.關於違約賠償金:
陳東升拒絕協助王維明辦理過戶手續，理由是王維明未支付房屋過戶前的裝修款55萬元，陳東升違約。故王維明要求陳東升按合同約定支付11.2元違約金，有事實和法律依據，法院應予支持。關於申請求旅遊授予附屬車庫使用權的部分，因雙方均無足夠證據證明雙方已就此事達成協議，法院不予支持。
關於王維明主張陳東升應當按照每日560元的標準支付違約金，法院未支持王維明主張該違約金沒有事實依據，因為雙方僅在買賣合同中就逾期交房的萬分之五的違約金達成了約定，但合同中並未約定交房的時間。
4.論康麒麟與陳東升的租賃合同；
對於要求確認康麒麟與之間不存在租賃合同關系的請求，金認為康麒麟提交的證據足以證明康麒麟與之間就爭議房屋存在租賃合同關系，故對其此行的訴訟請求不予支持。
對於康麒麟要求行使優先購買權壹事，金律師認為，由於在購房時是善意第三人，而作為出租房屋並未及時告知康麒麟房屋的出售情況，如果康麒麟的優先購買權受到侵害，也應當向出賣人主張賠償，不能主張行使本案的優先購買權。故康麒麟的請求無法律依據，法院不應支持。
綜上所述，法院的判決是正確的。