認定虛假租賃合同的標準是:第壹，租金的支付方式。按照通常的租賃合同，用於居住的房屋付款方式往往是按月或按季度，少數情況下可能是按年。但由於其價值和商業屬性，以及業主對占有成本的考慮，商品房的租金往往高於住房，支付方式很少是按月或按季度，而多為按年。同時，“出租人”將始終保留要求增加租金的權利。而在虛假的租賃合同中，雖然合同中有這種常識性的表象，但多是名義上的，“承租人”與“出租人”之間並不存在真實的關系。當當事人之間的關系被稱為租賃，但實際上是借貸關系時，租賃合同多以借貸關系的“擔保”形式出現，壹次性或分期支付租金明顯不合理，且大多附有租金不變的約定。而這些所謂的壹次付清或者大額分期支付的租金，實際上是“承租人”借給房屋所有人的貸款。因此，在租金支付中，宜通過判斷當事人支付租金義務的實際履行情況和租金的支付方式來認定租賃關系的真實性。第二，占有。往往沒有占有的虛假租賃合同，大多是為了給房屋買賣設置障礙而簽訂的。占有作為房屋的壹項重要用益物權，有悖常理，虛假的租賃關系容易被揭穿。但在租賃為貸款擔保的情況下，虛假承租人可能占有房屋，以房屋的用益物權抵消貸款的利息。這種情況極其隱蔽。單純依靠占有很難判斷真偽，需要結合支付方式和期限的綜合判斷。在不自行占有的情況下，虛假承租人可以與房屋所有人約定，以其出租的孳息作為利息。此時房屋的所有權人是當事人以外的第三人。如果雙方沒有關於轉租的規定，結合實際所有人與虛假承租人的關系，可以暴露租賃合同的真實性。第三，租賃期限。臨時反向簽署的租賃合同在這些主要條款方面往往相對簡單，尤其是在租賃期限的起始日期方面。由於其有意封鎖房屋或抵制強制執行的非法目的，其虛構的起算日期往往與合法買賣合同簽訂日期或執行申請日期相差不大，因為非法“承租人”和“出租人”擔心的是房屋的占有和虛假筆跡。如果他們簽署了更早的開始日期，他們的“承租人”實際上並不擁有它。所以可以結合持球情況綜合判斷。在以租賃方式借貸的“擔保”模式下，租期往往更長。壹種是當事人認為長期“租賃”和“擔保”出租人的債務履行比較安全，另壹種是限制房屋買賣，以“買賣不破租賃”為擋箭牌。另外，我們還需要註意壹個隱藏的情況。如果房屋有抵押貸款，“承租人”和“出租人”往往是倒簽合同，為了打破抵押的限制，在抵押合同之前簽合同的開始日期。這種情況也可以結合當事人對虛假租金即借款的支付時間的綜合判斷。如果“租金”的支付與“租賃合同”的簽訂起始日期相差太遠，其真實性就值得懷疑。第四，當事人權利的主張和義務的履行。在虛假租賃合同下，租賃雙方簽訂的合同多采用格式條款，不排除當事人臨時復印壹份租賃合同以備不時之需。比如，按照通常的習慣，租賃雙方會對租賃房屋內的設施細節及其維護維修義務進行約定，而虛假的租賃合同往往因為其本意不是占有和使用而被省略。因此，在判斷真實的租賃合同時，這些條款是否存在可以作為重要的權衡因素，同時，當事人對租賃合同的債權義務也是重要的考量因素。比如“承租人”不交租金，無法提交證據，而“出租人”也從未主張要求其履行，那麽按常理推斷，願意當不交租金的“冤大頭”，肯定有問題。此外，對於房屋相關物業及配套服務交接的約定，出租人應當配合承租人的協調義務。如果當事人不能證明房屋租賃中存在這種通常的交換，那麽真實的租賃關系就非常可疑。第五，“承租人”與“出租人”的關系。由於虛假租賃合同的惡意，相互勾結的“房客”往往關系密切。如果他們不可信，任性妄為，就很難達到相互串通逃避債務或逃避執行的目的。因此，收集“承租方與被承租方”關系曖昧的證據也是壹個重要的環節，當然，對於租賃銀行“擔保”的關系，如果能掌握雙方借貸關系的證據，就很容易掌握主動權。當然，收集證據並不容易。在沒有把握住“房客”的情況下，通過其他幾個因素攻擊對方，以組合拳的形式反復出招，難度相當大。也很難相信假“房客”想蒙混過關。
不毀約買賣是為保護承租人的弱勢地位而設立的特殊制度，它賦予了租賃債權物權的對抗屬性，是對合同相對性的突破。然而，在實踐中，壹些產權所有人和承租人惡意使用“買賣不破租賃”制度，以限制優先購買人的權利。其“作案手段”往往表現為倒簽合同，形成虛假的租賃關系，或者雖然較早簽訂了租賃合同，但卻是借貸關系的擔保形式，“承租人”實際上是房主的債權人，後來意圖用這種租賃對抗房屋的後買受人。其本質不是真實的租賃關系，只有揭開其虛假的面紗，才能突破“買賣不破租賃”的限制，維護正常的房屋交易秩序，保護合法買受人的權益。