與以往相比，今年的中央經濟工作會議除了“房住不炒”、“保障性住房”、“長租”等關鍵詞外，還首次出現了“預期引導”、“良性循環”、“探索新的發展模式”。在業內人士看來，未來房地產政策在守住“房住不炒”底線的同時，將會有更多支持房地產健康發展的政策，以防範金融風險。
重申“不炒房”，首提“預期引導”和“良性循環”
2018、2019、2020年召開的中央經濟工作會議都提到“不炒住房”，今年也不例外。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此前中共政治局會議並未提及“住不炒房”，造成了壹些誤解。其實“住不炒”的定位是不會變的。無論如何支持剛需和改善性住房需求，炒房和投資投機需求都沒有支撐和市場。未來在後續的政策調整中，即使有所放松，也要嚴守“房住不炒”的紅線。
“如果在釋放合理購房需求的過程中，地方政府無底線放松購房政策，甚至通過房地產市場刺激房地產，還是要面臨問責的可能。”嚴躍進說。
值得關註的是，“預期引導”和“良性循環”首次出現在中央經濟工作會議的住房相關內容中。
“與中央政治局的聲明相比，‘良性循環’的聲明放在了‘健康發展’的前面。這種排序和調優，更能說明行業的發展。”嚴躍進表示，目前的房地產市場確實陷入了難以實現良性循環的矛盾和尷尬。比如銀行信貸的支持力度不強，導致市場快速降溫。今年很多城市出現了新房成交連續半年下滑的趨勢，導致房企的經營風險和債務風險。這本身就說明房地產要素在“市場-企業-家庭”之間流通不暢，導致房地產運行效率低下，房地產風險明顯增加。因此，從這個角度來說，房地產市場只有在“市場-企業-住戶”之間實現良性循環，房地產才能真正迎來健康的發展空間。
今年，包括恒大在內的多家房企出現現金流問題和債務危機。65438年2月3日，銀監會和央行再次對恒大表態，重申恒大債務風險不會對中國銀行業和保險業的正常經營產生任何負面影響。65438年2月6日召開的中共中央政治局會議也明確提出促進房地產業健康發展和良性循環。
在“良性循環”目標的指引下，未來的房地產金融政策也將進行結構性調整。RealData首席市場分析師徐小樂認為，壹方面，適度放松房企融資管控，合理發放房地產開發貸款和M&A貸款，緩解房企債務壓力；另壹方面，住房信貸環境有所改善，重點滿足首套房和改善型住房的房貸需求。在“房住不炒”的前提下，未來對於剛需和改善型住房需求可能會有針對性的扶持政策。預計2022年房地產市場將逐步修復，不會出現硬著陸，繼續發揮經濟運行的“穩定器”作用。
“探索新的發展模式”成為防範和化解風險的必然選擇。
除了首次出現“預期引導”、“良性循環”之外，“探索新的發展模式”也首次出現在中央經濟工作會議的住房相關內容中。
“中國房地產企業在長期發展中形成的高周轉、高杠桿的發展模式已經面臨嚴峻挑戰。目前部分房地產企業出現債務危機，引發行業動蕩。”徐小樂表示，要采取疏堵結合的方式，加快房企轉型升級，從開發模式上防範和化解房地產金融風險。房地產開發企業應探索新的發展模式，這是防範和化解房地產行業發展風險的必然選擇，也是房地產行業實現可持續發展的必由之路。
房地產行業應該怎麽做才能「探索新的發展模式」？哪些領域將迎來發展機遇？
嚴躍進認為，租購並舉的發展模式將進壹步推廣。“十四五”期間，住房市場和租賃市場將並行發展，商品房市場和保障性住房市場將共同努力。因此，預計將對保障性租賃房的發展形成更多的政策支持。
在中央經濟工作會議的住房相關內容中，也提到要堅持租購並舉，加快發展長期租賃住房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房人合理住房需求。
同時，嚴躍進表示，增量市場將逐漸轉變為增量存量發展的模式。特別是加快股票市場的發展，包括城市更新、舊住宅區、物業管理和住房租賃，以便更好地發展股票市場。
此外，嚴躍進表示，依靠房價和地價上漲來盈利的模式將會改變，包括房地產稅的推進，將進壹步引導住房消費的觀念落地生根，扭轉包括房企和購房者在內的住房投資和炒房的錯誤思維。我們應該積極理解這種新的發展模式。
附:歷年中央經濟工作會議房地產相關表述
2020年
解決大城市突出的住房問題。住房關系民生福祉。要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因地制宜，促進房地產市場平穩健康發展。
要高度重視保障性租賃房建設，加快完善長租政策，逐步使租賃住房在享受公共服務方面享有同等權利，規範發展長租住房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單獨列出租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房。國有企業和私營企業都應發揮職能作用。
要減輕出租房屋稅收負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，合理控制租金水平。
2019
要加大城市困難群眾住房保障力度，加強城市更新和現有住房改造，搞好城市舊社區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策穩定地價、房價、預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
2018
要構建房地產市場健康發展的長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
2017
加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、制度化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實施差別化調控。
2016
要促進房地產市場平穩健康發展。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既遏制房地產泡沫，又防止大起大落。