杭州金茂被控多項頑疾，涉嫌詐騙。
據壹位業主介紹，這樣的場景幾乎每天都在上演。“金茂提出的‘緩交三年租金’其實是白條，我們不能同意。”經過多次協商未果，業主已決定走法律途徑，將金茂告上法庭。
押註商業地產
杭州城東九堡商圈，壹個占地40萬平方米的家具市場頗為引人註目，但華麗的外表下，整個市場卻鮮有人光顧，生意十分冷清。這就是浙江金茂實業發展有限公司(以下簡稱金茂實業)試圖打造的華東首家家居載體——金茂商城。總開發規模60萬平方米，投資20億元的商業綜合體。但該項目壹期自2011建成開業以來，壹直未能招商。
“這個項目的失敗首先是定位有問題。”壹位不願透露姓名的地產人士告訴21世紀網。在其看來，九堡商圈的商業項目已經過剩。2006年，杭州市政府提出“1500億決戰東部”戰略後，九堡作為“東城”的核心區塊，成為地產商眼中的燈塔，商業地產項目壹度井噴。
“大大小小的專業市場有30多個，光是家居市場就有4、5個。但杭州的國內市場早已飽和。金茂實業要去這麽大的市場，前期明顯缺乏充分的論證。”上述地產人士表示。
壹個例子是，距離金茂商城500米處也有壹個恒大建材市場，投資8億，面積28萬平方米。自2007年開業以來，生意壹直不景氣。據了解，為引進恒大項目，杭州市政府在其批復文件(編號政府辦公室B20061421)江幹區、杭州經濟技術開發區今後不再新建陶瓷、建材市場。
“(這個區域)連壹個家市場都養活不了，何況現在有四五家。”該人士指出，“金茂雖然是做房地產起家的，但從來沒有經營過商業地產項目，步子邁得太大了。”
根據21世紀獲得的壹份工商資料。金茂實業成立於2007年，註冊資本1億元，投資人為劉、、鄭光山、陳曉東。金茂商城是其首個商業地產項目。
但陳曉東並不認同這種觀點。
“這個項目前期論證充分，但是趕上了經濟形勢不好。”陳曉東解釋道。根據金茂實業的前期設想，40萬平米市場壹期投資約654.38+0.5億元，40%的商鋪對外銷售，可帶回654.38+0億元，租金收入保守估計每年約2億元。除去每年2000萬元的運營費用和土地租金，三年即可收回投資。
但讓陳曉東沒想到的是，市場建好後，招商工作並不順利。“第壹年，整個市場的商鋪出租率在40%左右，主要集中在市場壹樓。現在妳看到的是出租率最高的時候。”業主陳靜(化名)告訴21 Century.com，業主認為金茂不具備運營能力。
質疑這個問題的陳曉東說，這個區塊的配套設施沒有跟上，經濟和產業形勢不景氣是招商不利的主要原因。“九寶這兩年發展太慢了。比如市場前的這條高架路，早在兩年前就該建了，現在才開始施工。”
其實金茂商城的困境也是家居市場現狀的真實寫照。據了解，自2012以來，家居行業持續低迷，外資巨頭家得寶、B&Q相繼敗給中國，本土龍頭東方家居、居然之家也相繼陷入經營困境。
多重弊病
但是，金茂商城項目現在情況危急是不爭的事實，即使陳曉東百般解釋。資金鏈斷裂、房東漫天要價、商戶撤店是金茂必須解決的三大頑疾。由於投資不利，預計每年2億元的租金打擊了水漂，商鋪出租率高，行業形勢不景氣，增加了市場運營的難度。
21世紀網調查當天，整個市場異常冷清，壹個小時內只有幾個客人光顧。商業蕭條也導致商人撤退。“因為生意太差，商家的意見也很大。有的拒交房租，有的要求退出市場。”業主余守剛(化名)告訴21世紀網。
為了留住商戶，金茂不得不推出三年免租政策。這意味著金茂此前“以租養城”的盈利計劃徹底失敗，直接影響金茂的現金流，也導致金茂無法履行與業主簽訂的店鋪回租合同。
根據余守剛提供的合同，前兩年的固定收益是7%和8%，第三年到第六年的保底收益是6%。第六年可以申請退店。如果不退鋪，第七年到19年，開發商和認購方按照1: 9分成。
根據承諾，六年內業主投資收益70%。如果六年後她離開店鋪，仍然可以獲得50%的收入，她所簽合同的回報更有吸引力。“2009年前三年我們買了8%，第四年11%，第五年15%，第六年20%。第四年、第五年、第六年年底兩個月可以申請退店。”
"許多人決定投資，因為他們對如此高的回報感興趣。"陳靜說:“她手裏的兩張鋪位是她父母準備的嫁妝。壹* * *花了近200萬，我們就被套了。”據了解，像陳靜這樣被困的車主有2300人。“2010和2011，租金都是按時還的，但是現在出現了問題。2012上半年租金還沒還。”陳靜說。
為了收回租金，陳靜和許多業主曾多次與金茂和陳曉東交涉，但結果都不盡如人意。“陳壹直以資金鏈緊張為由做搪瓷，拖欠房租，只給壹些人滯納金。現在他連滯納金都不願意交了。”
針對這壹說法，陳曉東坦言，“金茂的資金鏈確實有點緊張。我們用自有資金開發了整個項目，沒有銀行貸款。市場建設已經投入6543.8+0.5億，加上兩年回租6543.8+0.8億，銀行存款6543.8+0億。金茂現在真的很難。”
談判陷入僵局。
然而，業主們對陳的這壹回應並不買賬。
“剛開始的時候，商鋪只賣了40%，手裏有60%。為什麽不賣掉這些店鋪來換取資金？”壹位業主這樣建議。但是，陳曉東完全拒絕了這個建議。“我肯定不會賣60%的商鋪，我已經後悔賣了40%。如果我當時不賣，這次回租就沒有支出了。就算現在行情不好，至少兩三年還可以。我們經營房地產很多年了，積蓄還是有點。我恨不得把這些店鋪都買回來！”
按照陳的說法，業主們壹致認為金茂的資金鏈並沒有斷，只是靠錢不給。為了拿回房租，業主們每天都去陳曉東的辦公室討債，但陳野並沒有回避，相視壹笑，定下了還款日期，但這些承諾事後大多沒有兌現。
壹個房東拿到了十幾份承諾書，卻壹點房租都沒有。她告訴21世紀。”金毛的做法讓她感到很失望。她不僅不夠老實，每次都答應給錢，到了那天卻違約；而且，業主並沒有得到平等的對待。他們兇就有錢，老實就拿不到錢。”
在此期間，金茂也提出了解決方案:給金茂三年時間，延期支付回租金三年，支付回租金在此期間的利息。對於這個方案，業主質疑金毛在做白條。“三年後，誰能保證市場會變好，而且那時候周邊幾個家居市場也已經崛起，競爭更加激烈。”大部分業主要求金茂履行合同，也有業主要求退鋪。金茂壹直咬著“三年延期付款”的方案不放。
雙方互不讓步，談判壹度陷入僵局。
據了解，在多次協商未果後，業主已經失去耐心，開始尋找法律途徑維權。對於業主的這種做法，陳曉東表示，如果法院立案，金茂肯定會破產，他懇請業主放過金茂。
但根據21世紀網的調查，金茂仍有騰挪空間。金茂實業在投資杭州金茂商城項目後，還投資了樂清金茂商業廣場和大連金茂世紀廣場。這些項目現在處於回報階段，可以為金茂的杭州項目輸血。
其中樂清金茂商務廣場A、C兩棟樓，65438+10月29日剛拿到預售證，2月2日開盤。根據溫州市房地產管理局的數據，將有45686.47平方米的房屋可供出售，以其公布的1.4萬元/平方米的價格計算，所有房屋出售後將返還6.4億元。
隱藏的混亂
據余守剛介紹，業主們決定尋求法律途徑還有壹個原因。“隨著事態的發展，業主們發現這個金茂商城項目的實際風險遠遠超出了他們的想象，壹些隱藏的亂象甚至違法行為被壹壹揭開。”
首先是“售後回租”的營銷方式。據了解，這種營銷方式在2001年9月被國務院頒布的《商品房銷售管理辦法》叫停。
現在金茂運營的“售後回租”模式，不是過去由房地產開發商運營，而是由重新註冊的商業運營公司(金茂商業)與購房人簽訂租賃合同，承諾高額租金回報。
也就是說，甲方的“開發商”(金茂實業)賣給乙方的“投資人”(買方和業主)，雙方* * *找丙方的“經營者”(金茂商業)，由丙方代為經營，回報來自丙方，開發商這樣做，合理規避了國家相關法律法規對房產、不動產等資產進行均分，其股份處置權增強。
雙方簽訂合同後，金茂實業只開具收據，不開具發票，涉嫌偷稅漏稅。“在之前的談判中，金茂曾經同意審計財務，但後來不同意審計，可能與此有關。”於守剛說。
另外，金茂商城在沒有市場許可證的情況下經營了壹年，直到去年6月5438+2月才取得市場許可證和消防許可證。按照國家規定，商家沒有市場證和消防證是不能開業的。
在眾多權利人當中，有部分權利人正在起訴金茂實業“涉嫌欺詐銷售”。“我是2065438+2002年7月簽的合同。金茂實業在明知其未支付租金的情況下與我簽訂所謂的‘售後回租’合同，完全是欺詐行為。”在談判現場，壹位業主氣憤地說。在這方面，金毛是有前科的。2008年，陳曉東和劉擁有的公司因虛報年檢材料被樂清市工商局處罰。