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沈陽市住宅物業管理條例
第壹章總則
第壹條為了規範住宅區物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》，結合本市實際情況，制定本規定。
第二條本規定適用於本市行政區域內的住宅物業管理活動。
第三條本規定所稱住宅物業管理，是指住宅區業主選聘物業管理企業，業主和物業管理企業按照物業服務合同對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理和維修的活動。
本規定所稱業主，是指房屋的所有人。
本規定所稱物業使用人，是指物業的承租人或者其他實際使用人。
本規定所稱物業管理企業，是指依法設立，具有獨立法人資格，從事物業管理服務的企業。
第四條市房產局是本市物業管理的行政主管部門，負責本市物業管理活動的監督管理。
區、縣(市)房地產行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)對本轄區內的物業管理活動實施監督管理；會同區、縣(市)房地產行政主管部門對本轄區內業主大會的成立和日常工作進行指導和監督；協調物業管理活動與社區管理中其他活動的關系。
市、區、縣(市)人民政府有關部門應當按照職責分工履行物業管理監督責任，創造良好的物業管理環境。
第二章業主大會和業主委員會
第五條建設單位應當在辦理《商品房預售許可證》前或者現房銷售前，向區、縣(市)房地產行政主管部門提出物業管理區域的劃分要求。區、縣(市)房地產行政主管部門根據物業* * *配設施設備、建築規模、社區建設等因素劃分物業管理區域。建設單位應當將物業管理區域的劃分告知買受人。
分期建設的住宅區，其配套設施設備由* * * *使用的，應當劃分為壹個物業管理區域。
物業管理區域尚未劃分或者需要調整的，由區、縣(市)房地產行政主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)進行劃分。
第六條壹個物業管理區域只能成立壹個業主大會，可以選舉產生業主委員會。同壹物業管理區域內，住宅用房入住率超過50%，或者首套住宅用房出售並交付使用已滿兩年的，由社區委員會組織業主代表和建設單位組成業主大會籌備組，負責業主大會的籌備和組建工作。
在同壹物業管理區域內分期開發建設的住宅區，首期建設的物業管理區域內，業主入住率超過50%的。社區組織業主代表和建設單位組成業主大會籌備組，成立業主大會，成立業主委員會，根據物業建設情況和業主入住情況，共同選舉產生業主委員會成員。
第七條本規定實施前已經成立的業主委員會和物業管理委員會任期屆滿後，應當按照本規定和有關規定成立業主大會和業主委員會。
第八條業主在首次業主大會會議上的投票權數按照其擁有的房屋數計算，每棟房屋壹票。住宅區非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權數，按其擁有的物業建築面積計算，不超過100平方米，有單獨房屋所有權證的，壹人壹票；超過100平方米的，每超過100平方米計壹票，超過100平方米不算。
單個業主在業主大會會議上持有的投票權不得超過全部投票權的30%，剩余投票權按照其他業主總投票權的比例與其他業主分享。
第九條業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上表決權的業主參加。
業主大會作出的決定，必須經出席會議的業主1/2以上表決權通過。業主大會決定制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業，必須經物業管理區域內全體業主所持表決權的三分之二以上通過。
業主大會就專項維修資金的使用和續籌方案作出的決定，應當經物業涉及的全體業主所持表決權的三分之二以上通過。
第十條業主委員會主任、副主任從業主委員會委員中選舉產生。業主委員會成員由五人以上單數組成。業主委員會委員任期三年，可以連選連任。任期內如有變動，應及時進行補選。
業主委員會成員必須履行作為業主的義務，公正廉潔。
第十壹條業主大會籌備組應當在會議召開前15天通知全體業主。並告知物業所在地的區、縣(市)房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會。
第十二條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規和規章的，房產行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通知全體業主。
第十三條業主大會、業主委員會應當配合公安機關和社區委員會，做好物業管理區域內維護社會秩序等相關工作。
業主大會、業主委員會應當配合社區委員會依法履行自治管理職責，支持社區委員會的工作，接受其指導和監督。
業主大會、業主委員會作出決定時，應當告知社區委員會，並認真聽取社區委員會的建議。
第三章前期物業管理
第十四條物業管理企業應當在取得工商行政管理部門核發的《企業法人營業執照》後，向市、縣(市)房地產行政主管部門申請物業資質核準。房地產行政主管部門應當對申請條件進行審查。符合條件的，按照有關規定頒發資格證書。
第十五條業主和業主大會選聘物業管理企業前，建設單位應當通過招投標選聘具有相應資質的物業管理企業，依法簽訂前期物業服務合同，由選聘的物業管理企業實施前期物業管理。
第十六條住宅物業的建設單位，應當通過招標方式選擇具有相應資質的物業管理企業；投標人少於三家或者住宅建築面積不足2萬平方米的，經區、縣(市)房地產行政主管部門批準，可以協議選聘具有相應資質的物業管理企業。
第十七條物業管理企業和建設單位進行物業驗收時，應當對物業* * *部位、* *設施設備進行檢查。檢查中發現問題，由施工單位負責，雙方書面確認。
建設單位應當按照國家規定的保修期限和範圍承擔物業保修責任。
第十八條辦理物業驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料:
(壹)竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用、維護等技術資料；
(三)物業質量保修文件和物業使用文件；
(四)物業管理必需的其他資料，如物業管理用房、商品房買賣合同示範文本、業主臨時公約、書面承諾等。
前期物業服務合同終止時，物業管理企業應當將上述資料移交給業主委員會。
第十九條建設單位在新建物業驗收時，應當向業主委員會移交竣工驗收資料；尚未成立業主委員會的，應當將資料移交給物業管理企業。
第二十條物業管理企業承接物業時，發現物業未通過驗收或者驗收不合格的，不得承接。
第二十壹條建設單位應當在出售物業前制定業主臨時公約，並在與買受人簽訂商品房買賣合同時，向買受人明示並說明。買受人應當書面承諾遵守業主臨時公約。
業主臨時公約應當約定物業的使用、維護和管理，業主的利益，業主應當履行的義務，違反業主臨時公約應當承擔的責任等。，不得侵害購房者的合法權益。
第二十二條建設單位與物業買受人簽訂的《商品房買賣合同》應當包括前期物業管理服務合同約定的內容。前期物業管理服務合同由建設單位提供。
第二十三條建設單位應當按照不低於物業總建築面積0.3%的標準，但不低於150平方米。
物業管理用房包括:物業辦公用房、物業保潔用房、物業保管用房、業主委員會辦公用房等。其中，物業辦公用房和業主委員會辦公用房應為地面以上完整房屋，具備水、電、暖等條件。
任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。確需變更的，應當經業主大會同意，並依法辦理相關手續。
第二十四條業主對物業的部位和設施享有所有權或者使用權，建設單位和物業管理企業不得擅自處分。
第二十五條已建成物業管理區域內開發建設遺留的問題，由相關行政管理部門依法處理。業主委員會和物業管理企業發現後，應當及時向有關行政管理部門報告。
第二十六條物業管理企業應當向物業所在地的區、縣(市)房地產行政主管部門提交物業管理企業信息、物業服務合同、承接物業、服務內容、收費標準等材料。
第四章物業管理服務
第二十七條業主大會可以通過招標或者協議的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立物業服務合同。
物業服務合同的簽訂可以參照建設部示範文本，約定物業服務範圍、服務項目、收費標準、雙方權利義務、違約責任等內容。
第二十八條物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。前期物業管理階段，建設單位與聘用的物業管理企業應當協商價格行政主管部門制定的政府指導價，協商收費標準；業主大會成立後，業主委員會和物業管理企業應當協商壹致收費標準。物業管理企業應當將約定的價格報價格行政主管部門備案。
物業管理企業可以根據業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務，服務報酬由雙方協商確定。
物業管理企業應當在物業管理區域內以書面形式公布物業服務項目及其服務標準。
第二十九條業主應當按照物業服務合同的約定繳納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，業主從其約定承擔連帶責任。
已竣工但尚未出售或移交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位繳納。
對於已經出售並入住的物業，物業買受人應當全額繳納物業服務費。
第三十條物業管理企業應當協助公安機關做好物業管理區域內的安全保衛工作。物業管理公司可以聘請專業保安人員或其他人員。其他人員應經過專業培訓合格。受聘的保安人員應當接受公安機關的監督和管理。
第三十壹條物業管理企業提前解除合同的，應當在解除前60日內通知業主委員會，並書面告知業主委員會其退出的理由，同時向物業所在地房地產行政主管部門報告，經同意並按照規定做好交接工作後方可退出。
第三十二條物業管理企業不得將物業管理區域內的全部物業管理事項委托給他人。
第三十三條實行物業管理的住宅區，物業管理企業提前解除合同的，由社區委員會管理住宅區的環境衛生和垃圾收集，未實行物業管理的住宅區，按照衛生費標準收取，直至業主大會選聘新的物業管理企業。
第五章物業使用和維護
第三十四條物業使用中禁止下列行為:
(壹)損壞房屋承重結構的；
(二)損壞或擅自占用* * *物業部位、* * *設施設備、移動* * *設備；
(三)損壞房屋外觀；
(四)違法建設建築物、構築物；
(五)擅自改變物業使用性質的；
(六)侵占綠地，損壞花草樹木；
(七)隨意停放車輛；
(八)隨意堆放、傾倒或者丟棄垃圾、雜物；
(九)違反規定生產、儲存易燃、易爆、有毒、放射性物質、有毒有害物質或者產生超過規定標準的噪聲；
(十)擅自擺攤設點；
(十壹)法律、法規和規章禁止的其他行為。
業主、業主委員會和物業管理企業可以勸阻或者制止前款行為。拒不改正的，應當向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門應當依法處理。
第三十五條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施的維護和養護責任。責任劃分如下:
(1)供水設施:進水管道第壹個閥門及閥門外部分由供水公司負責，內部分由業主負責。
(2)排水設施:居住區規劃紅線內的排水管道、沙井(市政管道除外)由業主負責；其余由市政部門負責。居民小區化糞池由業主自行清理拆除。
(3)供氣設施:由燃氣部門負責維修、更新改造，費用按有關規定執行。
(4)供熱設施:供熱企業負責。
(五)供電設施:架空線維護管理分界點為建築物外墻橫擔(無橫擔的，以建築物外墻電纜接頭為界)，業主負責外部電力設施(包括建築物內用戶電表)的維護管理。供電部門負責箱式變電站和箱式變壓器配置的低壓線路和主配電櫃(含用戶電表)的維護管理，主配電櫃負荷側下方200mm範圍內的配電設施由業主負責。
(6)通訊設施:由通訊部門負責。
(7)有線電視設施:由有線電視部門負責。
業主負責維修的，可以委托物業管理企業進行維修。
第三十六條任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路和場地。確需臨時占用、挖掘道路或者場地的，業主和物業管理企業應當征得業主委員會同意；其他單位或者個人應當事先征得業主委員會和物業管理企業的同意。道路、場地臨時占用和挖掘完成後，應當及時恢復原狀，造成損失的，應當賠償。
第三十七條* * *內所有車輛的停放、收費和管理事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，可以參照物價部門規定的收費標準。業主大會成立前，物業管理區域內停放車輛的，收費標準按照物價部門的規定執行。業主對車輛有保管要求的，業主與物業管理企業應當另行簽訂保管合同。
公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時停放在物業管理區域內，不得收費。
物業管理區域內停放車輛不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第三十八條業主裝修房屋時，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和註意事項書面告知業主。
物業管理企業發現業主、使用人在物業使用和裝修過程中有違反法律、法規、規章或者業主公約(業主臨時公約)的行為，應當按照有關規定或者約定及時勸阻、制止。拒不改正的，應當及時向業主委員會和有關行政管理部門報告。
第三十九條物業自用部位、設施設備存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益的，責任人應當及時維修和養護，相關業主應當予以配合。
責任人不履行維修義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修，費用由責任人承擔。
責任人未履行維修義務，給其他業主造成損失的，責任人應當承擔賠償責任。
第四十條物業管理區域內* * *用部位、* *用設備設施存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益的，物業管理企業應當立即修復，相關業主應當予以配合。
第四十壹條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與住宅建築單體結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定繳納專項維修資金。
專項維修資金歸業主所有，專項用於物業保修期滿後物業部位和設施的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第六章法律責任
第四十二條違反本規定的，由城市管理行政執法部門和房產行政主管部門及相關部門按照職責分工實施處罰和管理。構成犯罪的，依法追究刑事責任:
(壹)住宅物業建設單位未通過招標方式選聘物業管理企業或者未經批準通過協議方式選聘物業管理企業的，責令限期改正，給予警告，可以處65438萬元以下罰款。
(二)建設單位擅自處分屬於所有權人的* *用部位和* *用設施設備的所有權或者使用權的，處5萬元以上20萬元以下罰款；給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
(三)不移交相關資料的，責令限期改正；逾期仍不移交相關材料的，對建設單位和物業管理企業進行通報，並處65438元以上65438+萬元以下罰款。
(四)未取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下罰款；給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
(五)挪用專項維修資金的，追回被挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，並可處以挪用金額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，吊銷資質證書。
(六)建設單位未按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處654.38+萬元以上50萬元以下罰款。
(七)未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上1萬元以下的罰款；有收入的，收入用於物業管理區域內使用的部位、設施、設備的維修和養護，其余按照業主大會的決定使用。
(八)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和設施；擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路和場地，損害業主利益的；擅自將物業* * *部位和* * *設施設備用於經營的，責令限期改正，給予警告。個人處1000元以上1000元以下罰款，單位處50000元以上200000元以下罰款。所得款項將用於物業管理區域內* * *部位和* * *設施設備的維修和養護，其余按照業主大會的決定使用。
(九)建設單位不履行或者拖延履行保修義務的，責令改正，處65438萬元以上20萬元以下罰款，並對保修期內因質量缺陷造成的損失承擔賠償責任。
(十)物業管理企業將壹個物業管理區域內的全部物業管理委托給他人的，責令限期改正，處以委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷資質證書。委托所得用於物業管理區域內* * *部位和* * *設施設備的維修和養護，其余按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第四十三條業主違反物業服務合同逾期不繳納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期繳納，並按照規定繳納滯納金；逾期不繳納的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟。
第四十四條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第四十五條違反本條例，房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者對違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章附則
第四十六條非住宅物業管理活動可以參照本規定執行。
第四十七條本規定所稱區域包括新區、沈陽經濟技術開發區、渾南開發區、金融貿易開發區、棋盤山國際風景旅遊開發區和沈陽農業高新技術開發區。
第四十八條本規定自發布之日起施行。