第壹財經記者走訪多位參會的房企高層和監管部門了解到，央行領導闡述了融資細則出臺背後的邏輯和未來的導向。以房地產政策、財政政策、貨幣政策作為調節宏觀經濟周期的工具，短期內刺激效果明顯，但長期副作用很大。中央政府顯然沒有把房地產作為短期刺激的手段。企業應該也需要準確把握政策導向，認識到房地產市場的平穩發展具有重要的宏觀意義。建立房地產金融管理的長效機制，題中應有之義是政策的規則化、透明化。重點房地產企業的資金監控和融資管理規則是這壹努力的組成部分，論壇也是監管部門和企業行業加強溝通和交流互動管理思想的具體體現。
第壹財經記者從知情人士處獲悉，房企對新規的關註點差異較大。會上代表訴求主要集中在:土地儲備如何估值，是否區分多元化經營，規則何時向行業推廣。對此，央行和住建部壹壹回應。
據知情人士透露，新規將從明年開始逐步覆蓋更多重點房企。
不以房地產刺激經濟是長期的政策基調。
從整個中國房地產市場的發展來看，自2008年以來，已經出現了幾輪房價上漲周期。2009年，2013年，2016年，房價都是大幅跳漲。
回顧這些發展過程可以發現，房地產政策、財政政策、貨幣政策* * *作為調節宏觀經濟周期的工具，確實每次都在壹定程度上抵消了經濟下滑，但帶來的代價是房地產價格的大幅躍升，歷史教訓深刻。
十九大以來，中央確定了房地產市場的基本方針政策——“房子是用來住的，不是用來炒的”，“不把房地產作為刺激經濟的短期手段”，“堅持穩定地價、房價和預期，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性”。
過去兩到三年，在中美貿易摩擦和疫情影響造成的經濟下行壓力下，中央始終保持戰略定力，堅持穩定地價、房價和預期，保持了房地產調控政策的連續性和穩定性。在疫情沖擊下，並沒有利用房地產對沖經濟下行壓力。
但是，在經濟壓力仍然很大的背景下，這樣的房地產政策還能堅持多久？會不會放松對房地產的調控？房地產政策、財政政策和貨幣政策會被用作調節宏觀經濟的工具嗎？房地產企業、銀行、地方政府等利益相關者都在等待、觀望、博弈。
下半年，房地產開發商剛剛從疫情的影響中恢復過來。新規會給行業帶來多大的沖擊，牽動市場神經？
從各方觀點來看，新規的制定和出臺，還是基於房地產金融管理長效機制的思路。堅持市場化、規則化、透明化的導向，激勵與約束並重，有利於企業準確把握長期政策基調和政策導向，對市場形勢和行業發展做出正確判斷，有利於“穩預期”。
新規定將有助於房地產市場的健康發展和金融安全。
近年來，中國的房地產業呈現出壹些突出的特點。比如行業集中度明顯提高，負債率高且增速快，單個企業債務規模大。
數據顯示，2019年末，300多家上市或發債房企平均資產負債率為77.4%，較2015年末上升5.3個百分點，多家大型房企杠桿率仍在高位攀升。房地產行業整體負債率高，增速快。
從金融業來看，房地產和金融是孿生兄弟，房地產貸款占銀行貸款總額的三分之壹。長期的互利關系將兩個行業緊密地聯系在壹起。房地產金融風險壹度成為歷史上最重要的金融風險點之壹。
業內專家對第壹財經記者表示，在高杠桿、高負債的背景下，當前房地產行業存在兩個“悖論”:壹是雖然杠桿率已經很高，但很多房企仍在加速擴張，金融機構願意繼續向高杠桿房企“借錢”；第二，相對於其他追求高庫存周轉率的行業，房地產行業普遍追求低庫存周轉率，企業的土地儲備越來越多。
兩個“悖論”反映了房企和金融機構對房價持續上漲的預期:只要房價持續上漲，加杠桿囤積土地就有利可圖。但高負債的背後，是高利率。
據市場機構統計，2019年，80家代表性房企平均融資成本為7.5%，多家高杠桿房企海外發債利率長期在10%以上。這意味著房價每年的漲幅需要高於利息的資本化率，否則高融資成本將難以維持。
這個老邏輯也在過去幾輪房價上漲中被反復驗證。在“房住不炒”、“三穩”的基調下，原本依靠房價持續快速上漲的高杠桿、高負債模式面臨更大風險，也讓人懷疑上述行業的通常邏輯能否繼續成立。
壹位接近監管層的人士在接受第壹財經記者采訪時表示，房地產企業的負債對應的是金融機構的資產，可以由房地產行業主管部門從企業端或者從金融機構融資的角度進行管理。新規引導和約束金融機構對房地產企業的融資行為，通過與企業的持續溝通和交流，引導其更加關註自身的財務穩健指標和債務水平，主動調整債務規模和杠桿率，朝著審慎穩健經營的方向發展。
據記者了解，座談會上有關領導表示，房價過快上漲將推高生產要素成本，嚴重侵蝕經濟長期競爭力，撕裂社會，造成嚴重社會不公，激化社會矛盾，阻礙社會階層垂直流動。房地產市場的平穩發展具有重要的宏觀層面意義，對實體經濟、居民個人、金融機構和房地產企業自身都有好處。
房地產融資正規透明，設計科學合理的過渡安排。
房地產金融調控政策的規範化和透明化是新規的另壹個目的。
第壹財經記者了解到，央行領導在會上表示，過去對房地產企業的融資政策並沒有那麽透明，大部分時間都是通過銀行窗口指導進行，企業有時也很迷茫。自中央明確提出“不炒住房”、“穩地價、穩房價、穩預期”以來，房地產行業和企業自身調整意願強烈。但由於可能的政策變化和行業競爭，大部分房地產企業仍處於觀望狀態，不利於企業正常經營活動的安排，也容易陷入多方博弈的局面。
目前監管部門設立了“三條紅線”，根據各房企的財務狀況和踩線數量，分為“紅-橙-黃-綠”四個等級。每降低壹個檔次，企業有息負債規模增長門檻上限提高5%，即橙、黃、綠三個檔次有息負債增長率分別不超過5%、65、438+00%。這個規則被市場總結為“三線四檔5%”的新規。
業內人士表示，融資管理細則為企業安排了過渡期，對市場影響有限，有助於企業安全有序地逐步降低杠桿水平。
會上知情人士向記者透露，房地產企業對新規的關註點大相徑庭。會上的代表訴求主要集中在土地如何估值，是否區分多元化經營，規則何時推廣到行業。
擁有大量土地儲備的企業，如恒大，希望將大量以成本持有的土地增值計入資產，反映企業真實的償債水平。
對此，央行相關人士回應稱，規則的計算主要基於經審計和公開披露的財務報表，土地由誰來估值，按照什麽標準，會計準則和審計都有明確規定。依據會計準則和財務報表，可以保證規則的合理性、公允性和可操作性。此外，企業財務報表違反會計準則要求的，將按照相關法律法規進行相應處理。
此外，“規則的目的之壹是通過合理約束高杠桿企業的負債行為，引導企業加快發展，避免囤積房屋和土地。如果土地增值的處理不遵循會計準則，就相當於釋放了鼓勵企業囤積土地升值的信號，與規則的初衷不符。”央行人士表示。
綠地、陽光城等房地產以外的多元化經營的企業，希望將城市更新、教育等其他業務的負債排除在有息負債管理之外。
央行和住建部回應，房企多元化有多種考慮。無論目的還是可操作性，規則計算的基礎都是企業的財務報表。如果根據會計準則，相關字段不包括在合並報表中，則在適用規則時將遵循相同的原則。同時，對於符合住房制度改革方向的地區，細則也有相應的激勵措施。對於符合國家住房租賃政策的企業內部設立的住房租賃法人，可在合並報表中不計有息負債。
部分負債指標較好的企業更關心“3線4檔5%”新規是否及何時會推廣到全行業，擔心15%的規模限制會打破現有競爭格局，給超出該規定適用範圍的企業以彎道超車的機會。
對此，央行和住建部表示，房地產行業集中度很高，高負債問題主要集中在重點企業。細則是針對重點企業的，依據主要是會計報表。擴展到全部1，654，38+0，000家房企既不現實，也沒有必要，但從明年開始會逐步覆蓋更多的重點房企。對於適用規則的企業，未來有望獲得更大的融資彈性。
其實規則本身也是各方意見的壹種反映，反映了行業對未來發展方向的整體預期。近日，融創中國董事長孫宏斌表示，融創已經對政策做出判斷，提前做好準備；龍湖集團董事長吳亞軍回應員工對融資新政的討論時表示，過去幾年“控房價、降杠桿、啟動內需、實現雙循環”壹系列宏觀政策的落實、明確和可操作性強，有利於行業健康發展。
知情人士向第壹財經記者透露，央行領導在會上表示，建立房地產金融管理長效機制的應有之義是政策的常規化和透明化，重點房企的資金監控和融資管理細則是這壹努力的組成部分。目前，相關部門正在加快住房租賃市場頂層設計，完善住房租賃金融政策體系，支持“租購並舉”。這些新政策在執行過程中會不斷與市場溝通、評估、修正和完善。