首先，澳大利亞在今年年初全方位開放邊境，國內很多居民和外國人慢慢回流。統計局數據顯示，6月份長期回澳的澳洲家庭或長期入關的外國遊客數量超過2019年同期，大大推高了租房市場需求，在可預見的短期內將繼續保持這壹發展趨勢。
其次，澳大利亞的家庭結構也發生了壹些變化。最新的全國人口普查顯示，2021年，澳大利亞引進的建築有108000000棟，比2016年的990萬棟增長了約10%。除了自身人口的增加，1人的家庭總數——實際上只有壹人的家庭總數從24.4%增加到25.6%。看似沒有太大改善，但意味著1人的總戶數增加了65438+萬以上。這個群體租房的比例明顯遠高於人口多的家裏。
除了以上兩方面的供求關系，租賃市場回暖，房地產價格的變化還在危及租金回報的水平。近期部分地區房價有所下降，租金有所上漲，這將進壹步推高預測中的租金回報率。
那麽，房租飛漲是否意味著房主可以從房租中獲得更多利益？或許答案未必是毋庸置疑的。
我們通過壹個簡單的計算來分析:根據CoreLogic最近的數據，現階段悉尼和墨爾本的公寓市場復蘇較快，也是兩個非常重要的城市，其毛租金回報分別增長了0.45個百分點和0.4個百分點，達到3.4%和3.8%。兩地CBD的公寓樓租金回報率也達到了3.9%。
但需要註意的是，在計算上述租金回報率時，房產的年租金收入除以負的相關房價，並未考慮其他成本，如物業管理費、維修費等。這意味著具體的租金回報率可能更低。那麽作為對比，很多商業銀行的浮動銀行貸款利率都達到了4%以上，但是隨著央行連續加息，除了年底，房貸利率接近5%。
評估壹套投資房是否值得購買，壹要看能帶來多少現金流，二要看房產價值中長期是否有發展潛力。
由於澳大利亞邊境的關閉，以及墨爾本的數次關閉，原租戶群體的總數急劇下降。壹些市區的工作群體改為在家辦公，於是開始選擇更遠的出租房，獨棟別墅逐漸成為更有吸引力的出租房類型。由於室內空間較高，對於在家辦公的人來說更加舒適。此外，長期度假租房者和他們的海外留學生無法到達澳大利亞，這促使租金價格緩慢回升。
墨爾本房價有望以20世紀80年代以來最快的速度增長。今年墨爾本房價預計上漲16%，這是自2010以來最大的單年漲幅。至於租金水平，新建房地產的總數大幅下降，這種租金下降的最基本原因是新冠肺炎疫情。所以當疫情得到控制，邊境線開放，全部收回，墨爾本的房租價格會陸續上漲。