房東違約案例1
我和房東簽了三年的租約。租期從2003年5月18日至2006年5月17日。上個月底，房東突然要求我壹個月後搬出去，這樣他就可以把房子賣掉，並承諾把剩下的租金退給我。這期間很多中介公司也帶人來看房。請問我和房東簽訂的租賃合同，轉讓給下壹個新房東後，是否具有同樣的法律效力？房東想賣房子。我必須搬出去嗎？同時，本租賃合同中明確，本合同自雙方代表簽字或蓋章後生效。合同生效後，雙方必須嚴格履行。壹方違約，另壹方有權要求對方履行合同，並追究違約責任。對此，我可以要求違約金嗎？
分析:在租賃期內，房東可以將出租的房屋進行轉讓。然而，在房屋轉讓過程中，租戶享有兩項重要權利。壹是優先購買權。《合同法》第二百三十條規定:“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。”另壹種是繼續租賃權。《合同法》第二百二十九條規定:“租賃期間，租賃物的所有權發生變更的，不影響租賃合同的效力。”也就是說，除非租賃合同另有約定，房東轉讓租賃房屋時，其附帶的租賃合同也隨之轉讓，租賃條件不變。這是合法轉讓，房屋的買方無權拒絕或變更，只能按照租賃合同繼續履行。
至於違約金的支付，是違約責任的壹種形式，但前提是合同中有明確的違約金條款，包括支付條款和金額的計算。如果合同中沒有這樣的約定，沒有辦法要求違約方支付違約金，但是可以要求違約方賠償其違約造成的損失。
在這種情況下，承租人可以提出行使優先購買權；也可以繼續租賃租賃房屋，直至租賃期滿；或者要求房東承擔違約責任，賠償由此造成的損失，包括另行租用類似房屋增加的費用、搬家費用、其他增加的費用和造成的損失。
房東違約案例2
案例:我有壹套公寓，原本打算出租。本人與中介和乙方簽訂了租房押金協議，收到押金6500元。現在不想租了，自己住。協議裏寫的是2065 438+0165438 10月30日前正式簽訂合同。甲方收到定金後，不得在約定期限內將房屋出租給他人，或借故擡高房價，致使本協議無法履行，否則雙倍返還定金給乙方。我現在不想租。我需要付給他6500元嗎？有什麽辦法可以減少損失？
分析:是的。這是壹份首付款合同，在對方交付6500元首付款給妳時生效，對妳們雙方都有約束力。可以毀約，但是要犧牲6500元才能毀約，也就是退6500元，然後再交6500元，也就是雙倍的定金。法律依據是《中華人民共和國擔保法》第八十九條:“當事人可以約定壹方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當作為價款或者收回。支付定金的壹方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的壹方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”至於有沒有辦法減少損失，那就要看妳的押金合同裏有沒有租賃期限和租金了。如果沒有，那就沒有辦法；如果是，約定的押金金額不超過租賃期內租金總額的20%。比如，約定租3個月，月租2000元，總租期6000元，那麽約定的押金金額只能是20%×6000 = 1200元。如果約定6500元的定金，只有1.200元具有定金效力，其余5300元沒有定金效力。如果妳違反合同，妳應該歸還它。依據是《中華人民共和國擔保法》第九十壹條:“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的物金額的百分之二十。”
(以上回答發布於2015-12-17。目前的購房政策請參考實際情況。)
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