這是壹場失敗的閃婚。戀愛多年未果，美女求助第三者。然而結婚僅15個月，這位美女就聲稱要離婚，重續初戀。
沒錯，我們說的是萬達商業，將從港交所退市。3月30日，萬達商業宣布控股股東考慮全面私有化。內地輿論普遍認為，萬達商業私有化的主要原因是股價太低。因此，港交所和海外投資者廣受詬病:我們萬達商業有多麽漂亮的美女，怎麽能不受妳們歡迎呢？妳瞎了嗎？
他們的眼睛沒有瞎。但是內地和海外是兩個市場，遵循兩種不同的審美標準。內地投資者眼中的絕世美女，在海外投資者眼中可能只是壹個平凡的粉。
傲慢的
萬達商業私有化的消息讓所有人大吃壹驚。
中國政法大學資本金融研究院院長劉紀鵬，2013起任萬達商業獨立董事，今年年初因任期屆滿剛剛離任。就是這樣壹個對萬達業務了如指掌的行業專家，他根本沒想到它會私有化。他稱之為“令人震驚的消息”。
從萬達的表態和行業分析來看，其退市的主要原因是股價被嚴重低估。作為中國乃至全球的商業地產之王，萬達商業目前的股價是其管理團隊和實際控制人——萬達集團董事長王健林無法接受的。
3月30日，萬達商業宣布私有化的當天，其股價僅為38.8港元，遠低於其48港元的發行價和47.6港元的凈資產。即使在私有化公告發布後的第二天，萬達商業上漲18.43%，收於45.95元/股，但仍低於發行價，市盈率僅為4.62倍，而在a股上市的萬達集團旗下萬達院線同期市盈率高達79.52倍。嗯，畢竟萬達院線的行業不壹樣，可比性不強。那我們再和a股市場上同行業的上市公司對比壹下——a股上市的萬科和綠地的市盈率分別高達16.7倍和33.7倍。萬達比萬科和綠地差在哪裏？
“站在萬達股東的角度，無論是萬達的大股東還是小股東，恐怕都很難從情感和理性上接受。”劉紀鵬在他的文章中這樣說。
真的很難接受我們要知道，萬達商業現在已經超越美國西蒙集團成為全球最大的商業地產公司，每股收益高達6.62元。在內地，無論我去哪個城市，萬達商業都是當地政府的客人。當初，是港交所敲鑼打鼓地迎接我。為什麽它現在看不起我？為什麽？用什麽？別說了，掀桌子，別玩了！
偏見
為什麽海外投資者看不起萬達商業？
“因為房地產認籌的海外模式與萬達商業背道而馳。”對香港資本市場非常熟悉的房地產和金融資深評論員黃立沖對本報記者表示。
海外投資者最認可的是喜達屋這種高度依賴運營而非資產產生價值的模式，甚至是戴德梁行、仲量聯行這種基本不持有任何資產，只靠管理和運營賺錢的模式。顯然，萬達商業的運營模式與上述兩種模式相差甚遠。
萬達的商業模式相對以資產為導向，壹直以“賣租”的模式維持，即以出售物業產生的巨大現金流為支撐，盡可能維持“只租不售”的物業。
根據王健林年初所做的萬達集團2015年工作報告，萬達商業2019045億元的收入，其中房地產業務合同收入16408億元，租金收入只有1440億元，也就是說銷售收入占比超過80%，而租金收入占比不足80%。
在這種總資產模式下，萬達商業的利潤在海外投資者眼中是可疑的，因為萬達商業的利潤很大壹部分來自於資產的重估。在內地投資者看來，這不算什麽，因為中國的房地產市場在過去的十年裏壹路走高，幾乎沒有經歷過真正的下跌，所以開發商手裏的土地和房子都是金疙瘩，當然越來越值錢。
然而，海外投資者並不這麽認為。在他們看來，資產的升值可能在市場下跌的瞬間消失。香港投資者至今記憶猶新的是，2003年非典期間，香港的物業估值較1997下跌了60%，而美國次貸危機期間，企業物業估值普遍下跌30%-85%。這樣的情況很可能導致壹年超過100億元的巨額虧損。
萬達商業顯然已經意識到了這個問題，正在嘗試實施輕資產戰略，即萬達商業負責萬達廣場的設計、建設、招商、運營、信息系統、電子商務，但所有投資由合夥人承擔，資產歸合作投資方，萬達與投資方分享租金凈收入。為了配合這壹戰略轉型，王健林大幅下調了2016年的房地產銷售收入目標，從2015年的16408億元，下調至100億元左右，可謂斷腕。
但這壹決定並未得到海外投資者的認可，萬達商業的股價依然低迷。花旗銀行、美國銀行美林、野村證券等多家研究機構相繼下調了萬達商業的目標價。其中，美國銀行美林的研究報告稱，萬達商業輕資產模式的轉型過程將非常坎坷。
黃立沖表示，在目前中國三四線城市對購物中心的需求已經過剩，而萬達對商業資產估值的策略並不奏效的情況下，海外投資者不會給它很高的估值。現在香港市場只願意給這類企業3-8倍的市盈率，大多是3-5倍。所以從這個角度來說，萬達商業的價值並沒有被低估。
可變的
我沒有把妳留在這裏，但是我有我自己的地方！萬達商業此時選擇私有化退市，也並非沒有好處。而其最大的優勢就是萬達商業在a股的定價上有更大的自主權。
2065438+2005年9月，萬達商業向證監會提交公開發行股票申請，擬發行不超過2.5億股新股。沒有h股低股價的拖累，萬達商業a股的IPO定價肯定會更高，上市後肯定會有更大的上漲空間。可以預見，萬達商業a股融資將大增。IPO之後，王健林將穩坐中國首富的寶座。馬雲事後恐怕只能幹瞪眼了。
在a股上市的隊列中，萬達商業的位置相對靠後。業內人士分析，既然萬達商業目前敢於拋出港股退市的消息，顯然是a股上市的壹個突破口。但如果萬達商業成功從港交所退市，其a股上市申請可能需要修改，重新提交。按照正常程序，可能需要幾年時間。
但現在說這個可能還為時過早，因為萬達商業能否成功從港交所退市還是個未知數。根據HKEx的規定，上市公司退市需要經過壹系列步驟，滿足壹系列條件，其中最關鍵的是召開全體股東大會，並獲得75%以上股東的支持。
股東大會可能會成為萬達商業退市的壹道坎，因為按照每股48港元現金的要約收購價格，萬達商業的投資人，至少是壹開始就投資萬達商業的人，肯定是賺不到錢的，而且考慮到時間成本，可能大部分都是虧損的。按照萬達商業A+H股的原有模式，壹方面a股的股價會受到h股的拖累，但另壹方面h股的股價肯定會受到a股股價的刺激。換句話說，如果萬達商業不從港交所退市，其在a股上市後，h股價格肯定會大幅上漲，投資者將從中受益。所以壹定有很多股東不願意退出萬達商業。