通過對近期國內各大旅遊機構發布的數據分析和線性分析的思考和理解，得出幾個簡單的結論:第壹，國內旅遊市場前景廣闊，需求潛力巨大；二是國內旅遊將保持高速穩定增長態勢，從數量速度型向質量效益型轉變；三是國內旅遊配套基礎設施和服務設施將進壹步完善，基本符合國內旅遊發展步伐。作為最受歡迎的旅遊配套設施，旅遊房地產也在快速發展。本文以高唐石賽項目為例，以花卉為基礎，以業主為群體，以項目為社區，以農莊為媒介，打造全產業鏈、社區化的休閑度假農莊發展新模式。
壹、“旅遊+地產”的創始人——華僑城集團
華僑城集團成立之初，以主題旅遊公園為主營業務，從1989在錦繡中華開業，到1998在深圳歡樂谷開業。經過近10年，華僑城集團在全國範圍內建立了自己的旅遊品牌號召力。從2000年開始，華僑城集團提出了“旅遊+地產”的商業模式。華僑城集團依托旅遊品牌和央企背景，通過旅遊項目獲得大規模低成本土地，采取旅遊開發先行、分段綜合開發的策略，最終實現土地層層增值，開創了旅遊與地產開發相結合、良性互動的全新獨特商業模式。
(壹)“旅遊+房地產”的關鍵要素
經過幾十年的發展，華僑城已經形成了“內部可復制+外部進入壁壘”的戰略指導框架。
外部不可復制性是行業的進入壁壘。首先，要形成強大的旅遊地產，強大的旅遊品牌號召力是成功的關鍵。依托強大的品牌優勢，華僑城基本通過低成本劃撥獲得土地，只有少量輔以公開掛牌交易；其次，開發周期和開發能力是制約競爭對手進入的重要因素；第三，地方政府的認可和支持是基礎。引進壹個旅遊地產項目，是形象工程，是政績工程，也是有效提高居民生活質量和政府財政收入的關鍵。
(二)華僑城模式的成功因素
1.綜合規劃能力:“大規模拿地+整體規劃+零碎規劃+逐步開發”的開發模式，實現旅遊主題地產的綜合開發運營。項目整體規劃先行，才能穩步提升整個項目周期的價值，形成長期和短期回報的合理組合，優化波動業務和穩定業務的平衡。
2.資本運作能力華僑城集團作為大型央企，獲得了幹預銀行間市場的權限，獲得了4%利息的貸款，具有影子政府無可比擬的優勢。同時，積極拓展融資渠道，發行中期票據、境外優先股、境外債券、歡樂谷門票專項資產證券化、收益型財產租賃收益權信托融資計劃等。，從而提高經營性資產的運營水平。
3.* * *雙贏的投資分成和收益分配華僑城內部新投資項目采用交叉投資進行項目管理。這個項目體系可以讓所有業務變得相互依賴，密不可分。橫向文化公司和縱向產品線公司通過出資承擔有限責任和風險，新投資項目通過內部市場化選擇內外市場。
(三)華僑城模式可以借鑒
華僑城集團依托SASAC大型國企背景，擁有影子政府不可比擬的優勢，沈澱了大量資金，搶占了優秀資源，形成了適合自身發展的模式，有很多借鑒意義:
1，其創新的“旅遊+地產”模式實際上是“先旅遊後地產”的方式，壹方面提升地產價值，另壹方面充分挖掘旅遊資源的邊際效應，實現旅遊與地產的雙贏。
2.先拿壹大塊地，然後分期開發，打造產業鏈，整合旅遊與地產、酒店、商業、文化、教育之間的跨行業資源，讓各行業的優勢資源相互結合，實現關聯協同的方式，發揮主題公園的旅遊乘數效應。
3.旅遊可以聚集人氣，創造品牌，但是創造的利潤很弱。我們要最大限度地將可控資源整合到地產中，通過區域資源的優化配置，讓土地產生最大的經濟效益和社會效益，為華僑城旅遊提供比旅遊本身更豐富的利潤。
二，休閑農莊發展模式的探討
(壹)休閑農場的概念和類型
1，休閑農場的概念
休閑農場依托生態田園般的自然鄉村環境，具有壹定的邊界範圍，為城市居民提供安全健康的農產品，滿足城市人對品質鄉村生活方式的需求。集生態農業、鄉村旅遊、養生度假、休閑體驗、科普教育等功能於壹體，實現具有經濟、社會、生態價值的現代農業創新經營體系和新型農業旅遊產業綜合體。
2.休閑農場的類型
根據自然資源、消費者感受、功能差異和經營理念的不同，休閑農莊的發展類型大致如下:
(1)生產基礎類型
在這種具備條件的“休閑農莊”中，通過農產品“點對點”供應模式，與城市居民直接互動，在為城市中高端家庭提供安全健康農產品的同時，滿足他們對高品質鄉村生活方式的參與式、體驗式消費需求。此外，還可以開展各種生態農業科普教育活動，如有機肥生產、小土地認定、苗木培育等。
根據不同資源的特點，可以設計為:家庭休閑林場、家庭休閑牧場、家庭休閑漁場、家庭休閑林場、家庭休閑茶園、家庭休閑咖啡園、家庭創意糧田。
(2)設施園藝型
立足室內，利用科技培育農學、園藝作物，同時在種苗生產期間參觀、參與活動。可設計為:家庭休閑園、家庭休閑藥園、家庭休閑菜園、家庭休閑果肉果園、家庭蘑菇園等。
(3)農業景觀類型
以鄉村農業風光為主題，融合地方特色和農業文化元素，主要開展軟性休閑活動。這種類型的家庭休閑農場通常占地面積大，維護管理成本高，產品需要不斷更新和巧妙設計，但由於難以復制，在市場上也很有競爭力。
可以設計為:家庭休閑林場、家庭休閑海場、家庭休閑糧場、家庭休閑果園、家庭休閑牧場等。
(4)農耕體驗型
通常休閑農莊成功最根本最重要的條件就是體驗農業。體驗的方式有很多種，甚至不需要太復雜，比如種莊稼，收獲果實，體驗農業操作流程，植物迷宮等。通過創意，可以將農耕文化和有趣的活動進行深度包裝，根據不同的年齡段和季節設計不同的農業活動和產品，滿足城市消費者的好奇心。
(5)創意主題
與其他類型的家庭休閑農場不同，主題創意型不僅需要農業資源作為基礎，還需要投資建設相應的主題設施，通常還需要與專業的創意公司合作，以吸引消費者的回歸意願和興趣。可以設計為:家庭牛仔農場、家庭休閑營地、家庭藝術糧場等。
(6)休閑型
為壓力大，需要放松但又不願意運動的人提供壹個休息的地方，運營的重點是保證隱私和質量。讓會員消費者把它當成自己的家或者第二居所，根據個人喜好設計自己的用餐環境和住宿環境。
(7)健康基礎類型
利用獨特的資源(溫泉、森林、藥材等)。)結合中醫或少數民族的獨特醫術開展保健並提供膳食、理療、環境和延長壽命的服務。可以設計為:家庭休閑溫泉、家庭休閑林場、家庭健康藥膳園等。
(2)休閑農場運營模式的初步研究。
休閑農場的現代化管理必須考慮內外部環境因素，設定經營目標和投入生產因素。休閑農業生產、娛樂、餐飲、住宿等業務(或其中之壹)，具有營銷、人力資源、財務、信息、環保等企業職能，能夠在計劃、實施、考核的管理程序下有效運作，以實現預定的經營目標。
1，商業發展模式
家庭休閑農莊的開發運營模式是通過系統的創意策劃、規劃設計、項目研發實現的，輕資產投入，重資源整合，重軟產品開發，首樣制作，滾動開發，與專業機構合作。
2.營銷模式
休閑農莊的營銷模式是三賣:壹是賣生態環境，可以根據當地消費能力收門票；第二，推銷農村生活，邀請消費者享受農家生活；第三，賣農產品，然後在消費者想走的時候從家庭休閑農場買壹些農副產品。
如果妳覺得這是最基本的銷售方式，可以升級壹下，打造“新三銷”:壹個賣智慧，講故事，解釋生態或自然的循環；第二，賣知識，把生活常識給消費者或者給他們提供新的思路和方法；第三，賣產品，買有美好回憶的DIY產品，帶走農民的熱情和溫暖。
基本思路是多次銷售，通過深度包裝，講述農業生產的故事，讓農產品有情感。但無論是哪種販賣，都需要在高度、深度、細節上進行包裝和策劃，才能獲得最佳效果。
3.運營管理模式
從市場營銷、業務管理、職能監督、後勤保障四個方面，系統梳理項目運營目標、組織架構、人員配置、職責、業務流程等內容和標準，總結出壹套全面、合理、可持續的運營管理方法體系和目標、計劃、安排、檢查、反饋、考核、激勵的閉環循環流程，實現有效的目標管理和過程控制。
三。高唐賽仕“旅遊+地產+休閑農莊”發展模式探討。
(壹)高唐賽時的“旅遊”
高唐的賽石項目包括賽石花園、賽石湖濱花街、賽石公園壹號三個項目，分別定位為旅遊景點、商業設施和房地產項目。賽仕花巢園占地1.300畝，為花卉主題公園。從項目功能來看，是商業和房地產的配套項目。從旅遊功能來說，它是高唐縣南部的壹個新城區，是壹個花卉旅遊景區。按照環境區劃，它是高唐縣南部乃至高唐縣未來作為新城的“中央公園”項目。
(二)高唐賽仕的“旅遊+地產”
高唐賽仕項目開發的初衷是緊緊圍繞“華僑城模式”的開發理念。“先旅遊後房地產”的方式壹方面提升了房地產的價值，另壹方面充分挖掘了旅遊資源的邊際效應，實現了旅遊與房地產的雙贏。
實踐證明，這種模式在高唐縣非常有效。前期開發的四個樓盤已經達到預期效果，後期保留的四個樓盤也基本達到預期效果。並在前期與旅遊景點形成品牌，感染市場，吸引顧客，聚集人氣；中期，房地產收益反哺景區開發，形成“吃、住、行、購、娛”的旅遊要素，滿足業主和遊客的基本需求；後期通過區域資源的優化配置，土地產生了最大的經濟效益和社會效益，為高唐賽市提供了比旅遊本身更豐厚的利潤。
(三)高唐賽仕的“旅遊+地產+休閑農莊”
高唐賽仕的總體思路已經基本成型:第壹階段，先旅遊後地產，用旅遊打造品牌，聚集人氣，吸引客源；第二階段，以業主需求為基礎，不斷完善景區配套基礎設施，聚焦客戶群體，輻射其他散客、團隊，不斷擴大景區邊際效益；第三階段，除滿足上述兩個條件外，創新景區運營模式，形成以互動、體驗、參與為主的社區休閑度假農莊。形成成熟的農副產品，打造“高唐賽仕家庭休閑農莊”新概念，不斷拓展延伸旅遊產業鏈，獲得比旅遊門票更豐厚的收入。