2007-01-25
公司主要從事鎮江新區園區和市政工程的綜合開發經營，並開展了銅的深加工業務。大股東為鎮江新區大港開發公司，有政府背景，有利於公司業務發展。
經過11年的開發建設，鎮江新區已成為亞洲最大的造紙基地、中國最大的工程塑料生產基地、汽車氣缸鑄造基地、視聽電子產品生產基地，引進了法國道達爾石化、意大利菲亞特、日本三菱化學等國際企業，發展空間巨大。
上市當天該股換手率超過80%，新主力進場特征明顯。近兩個月來表現為反復整理築底。目前已經構築了明顯的大雙底形態，近日開始突破雙底頸線區域。確立雙底形態後，有望展開爆發性的上攻行情。
(安徽新興李源)
來源安徽新興作者李源
2006-11-16
◆公司簡介
總股本654.38+0.80億股，流通股份6000萬股，本次流通股份4800萬股，發行價格5.30元。
公司在鎮江新區的園區綜合開發和市政建設方面具有政策優勢。同時，本次IPO項目將增加租金收入，帶動毛利率穩步上升。我們認為該股首日可能定位在7-7.7元之間，短線機會在6.50元以下。(萬國評價徐顯揚)
德鼎投資周貴銀:股票上市後合理股價為6.10-6.70元。
中原證券張冬雲:上市首日，股票應該定位在7.3-8.5元。
浙江孫浩:從估值來看，這只股票上市首日的定價區間是7.4-8.2元。
第壹證券大廈:上市首日，股價定位區間8.5-9.9元。
方正證券:該股首日定位區域為6.16-6.72元。
來源上海證券報作者
2006-11-16
港澳資訊，IPO定位和大港股份(002077)
上市定位:7.06-7.77元
基本信息:
股票簡稱為“大港股份”
交易代碼:002077
發行方式:網下累計投標、詢價與網上基金申購、定價相結合的方式。
總股本:654.38+0.80億股。
已發行股份:6000萬股
初始流通股:4800萬股
發行價格:5.30元/股
發行市盈率:18.03倍
勝率:0.14%
上市日期:2006-11-16
上市地點:深圳證券交易所
主承銷商:華泰證券股份有限公司
2005年、2004年和2003年主要財務指標
流動比率1.30 1.46 1.54
速動比率0.52 0.62 0.71
應收賬款周轉率6.45 5.46 4.70
存貨周轉率1.46 1.63 2.00
資產負債率57.97 51.55 47.24
每股凈資產2.60 2.41 2.13
每股收益0.44 0.36 0.33
主營業務收入(人民幣元)665，438+03，848，796.44，522，209，572.83，434，052，668.03主營業務利潤(人民幣元)93，422，965，438+08.72，88，086.8888688886
凈利潤(人民幣)52，908，307.98 42，880，087.79 39，463，189.64。
募集資金投資:
募集資金使用情況(基金單位:萬元)
序號項目名稱預計投資項目名稱預計投資
鎮江新區大港區1工業標準廠房項目6，178.76鎮江新區大港區工業標準廠房項目6，178.76
2國際化工園起步區基礎設施工程9000.00國際化工園起步區基礎設施工程9000.00
3鎮江出口加工區標準廠房工程3，950.03鎮江出口加工區標準廠房工程3，950.03
4鎮江新區高新園區標準廠房工程6，965，438+05.00鎮江新區高新園區標準廠房工程6，965，438+05.00
5液體化學品儲存設施項目4，959.00液體化學品儲存設施項目4，959.00
總計31，002.79
主要投資風險:
粗銅價格上漲的風險
近兩年，公司受原銅價格快速上漲的影響，利潤率逐年下降。2003年、2004年、2005年、2006年6-6月，銅業公司收入分別占公司同期銷售收入的28.54%、37.51%、38.61%、43.93%。由於2003-2006年粗銅年均價格上漲203.80%，銅制品公司毛利率逐年下降，分別為7.95%、6.26%、2.77%和2.01%。2003年、2004年、2005年、2006年6-6月，銅業公司利潤分別為520萬元、2965.438+0.84萬元、62.2萬元、29.34萬元。如果原銅的市場價格繼續上漲，銅公司的盈利能力將可能進壹步下降，從而影響公司的整體盈利能力。
公司簡介和上市定位
大港股份在鎮江新區園區綜合開發管理和市政工程建設方面具有政策優勢。其大股東鎮江大港開發公司是新區管委會下屬的國企，這壹背景有利於獲得政府支持。鎮江新區規劃面積79.69平方公裏，目前開發面積不足40平方公裏，後續發展潛力巨大。而且鎮江新區已經形成了化工產業集群、光電產業集群、機電技術產業集群等三大產業集群，集群的規模效應可以進壹步吸引企業入駐園區。
公開發行公司股票後，2005年每股攤薄收益為0.294元。公司IPO資金主要投向新區標準工業廠房和化工液體儲罐，使公司租賃廠房面積由目前的4.22萬平方米增加到近20萬平方米，化工液體儲罐租賃體積達到47，654，38+0，000立方米。根據港澳資訊定價模型，預計大港股份上市後的合理定價為7.06-7.77元。
來源港澳資訊
2006-11-16
點評:大港股份(002077)目前主要從事工業園區綜合開發、基礎設施建設、倉儲物流、工業廠房建設及運營、產業投資等業務。目前，公司正逐步向園區開發與服務相結合的模式發展，實現工業園區規劃、開發、建設、運營、服務壹體化。
由於特定的地理位置和歷史機遇，公司所在的鎮江新區將產業發展定位於造紙、化工、光電、汽車零部件產業，與上海、南京、昆山、蘇州、無錫等周邊地區形成了壹定程度的錯位競爭。目前，公司已與規劃、招商、建設等新區主管部門建立了良好的溝通渠道，能夠及時準確地掌握鎮江新區的建設規劃，了解入駐企業的規模、選址方案等重要信息，以便選擇相關配套服務的投資項目，提前做好準備。
公司未來兩年的經營目標是:穩定園區綜合開發建設、市政工程建設等現有業務，培育發展倉儲物流、標準廠房建設、出租等開發區內具有發展前景的第三方產業服務體系業務。倉儲物流、標準廠房等募集資金投資項目的建成，將為公司帶來穩定的現金流入和豐厚的利潤。
考慮到類似發行量的中小板新股首日漲幅在62-87%之間，我們認為公司首日市盈率將在28-33倍之間，預計公司2006年EPS為0.32元，上市首日波動區間預計為9-10.5元。(上海田麗張繼春)
均值區間:9.16-10.62元。
限區間:6.50-14元
《上海田麗》的作者春。
2006-10-31
公司在鎮江新區的園區綜合開發和市政建設方面具有政策優勢。IPO項目增加租金收入，帶動毛利率穩步上升。受IPO費用壹次性計入的影響，2006年凈利潤將略有下降，2007年後公司業績將穩步增長。
背靠鎮江新區管委會。大股東鎮江新區大港開發公司發行社會公眾股後仍持有57.62%的股份，占絕對控股地位。大股東是鎮江新區管委會下屬的國企，這種背景有利於獲得新區政府的持續支持。
大港股份業務面臨轉型。國家實施更嚴格的土地政策，給依賴傳統土地租賃的開發區企業帶來挑戰，轉型的路徑是發展下遊及相關產業。我們預計大港的土地出讓金收入將逐漸減少，公司將通過發展工業地產租賃業務維持長期盈利能力。
IPO項目增強了公司的盈利能力。過去幾年，占公司主營收入三分之壹以上的銅銷售毛利率快速下降，導致公司整體毛利率下降。隨著工業地產項目IPO項目的成效，毛利率較高的租金收入將穩步增長，從而提升公司整體毛利率。我們預計，園區綜合開發運營和市政建設業務將穩步增長，兩項業務的毛利率將保持穩定。
該公司的應收賬款政策仍然健全，但其償債能力明顯下降。公司大部分業務與開發區相關，相應的應收賬款風險相對較小，公司采用了相對穩定的會計政策。但公司的流動比率、速動比率、資產負債率均大幅下降。IPO的成功有助於改善融資結構。
2006年凈利潤將下降。IPO費用壹次性計入管理費用，銅銷售毛利率持續下降，因此公司2006年凈利潤將下降。2007年以後，會穩步上升。
盈利預測和投資建議。我們預計公司2006年至2008年每股收益分別為0.26元、0.35元和0.40元。綜合相對估值法和海通DCF估值模型的結果，我們得出公司的合理價值為6.08-7.75元，以DCF估值6.31元計算，距離5.3元的發行價還有19%的空間。建議參與認購。
主要不確定因素。國家進壹步收緊土地政策的風險；鎮江開發區新進入者的風險；公司業務轉型的風險。
投資要點
大港股份在鎮江新區園區綜合開發管理和市政工程建設方面具有政策優勢。其大股東鎮江大港開發公司是新區管委會下屬的國企，這壹背景有利於獲得政府支持。公司IPO資金主要投資於新區的標準工業廠房和化工液體儲罐，從而大幅增加公司未來的租金收入。我們預計未來幾年公司營收增速將逐漸放緩，但高毛利率的租金收入占比提升，帶動整體毛利率穩步上升。我們認為公司的合理價值區間為6.08-7.75元。以DCF估值6.31元計算，距離發行價5.30元有19%的向上空間。
建議購買。
估價分析
我們用海通DCF模型來評估大港股份。在WACC為7.83%，2010後可持續增長率為1.5%的條件下，我們得出公司的合理價值為6.31元。此外，我們還選取了園區開發行業的其他公司，對比PB、PE等指標的相對估值，得出大港股份的合理價值區間為6.08-7.75元。結合絕對估值法和相對估值法，公司核心的合理價值區間為6.08-7.75元。
支持我們投資建議的幾個關鍵因素
鎮江新區規劃面積79.69平方公裏，目前開發面積不足40平方公裏，後續發展潛力巨大。而且鎮江新區已經形成了化工產業集群、光電產業集群、機電技術產業集群等三大產業集群，集群的規模效應可以進壹步吸引企業入駐園區。這些有利條件有望促進公司綜合開發經營園區和市政建設項目的健康穩定發展。
公司IPO資金主要投向新區標準工業廠房和化工液體儲罐，使公司租賃廠房面積由目前的4.22萬平方米增加到近20萬平方米，化工液體儲罐租賃體積達到47，654，38+0，000立方米。
預計公司2006年至2008年主營收入增長率分別為14.57%、8.25%、6.33%；2006年公司較高增長的原因是園區綜合開發經營和銅材銷售均保持30%以上的增速。2007年以後的增長主要是由於租金收入的高增長率，但預計銅材銷售不會增長，園區綜合開發和市政建設的增長率會降低，維持在65，438+00%左右。
公司毛利率有望穩步提升，2006-2008年毛利率分別為17.18%、17.96%、18.77%。
消極因素
國家進壹步收緊土地政策的風險。2006年9月6日，國務院發布《關於加強土地調控的通知》(國發[2006]31號)，主要針對近年來建設用地總量增長過快、低成本工業用地擴張過快等問題，采取更加嚴格的管理措施，進壹步加強土地調控。如果國家進壹步控制工業用地，將給開發區企業的未來發展帶來很大的不確定性。
鎮江開發區新進入者的風險。雖然公司與新區管委會就該區土地開發和市政設施建設簽訂了長期合作協議，但該協議並不限制任何其他同類企業通過公平競爭參與新區的開發建設。如2005年，鎮江新區城市建設投資公司獲得鎮江新區出口加工區土地開發業務。如果鎮江新區管委會進壹步支持該企業，將對園區綜合發展和大港股份市政建設業務產生較大影響。
公司業務轉型的風險。壹旦鎮江開發區企業對工業廠房的需求發生變化，公司擴大工業地產供應將面臨巨大風險。
1.鎮江新區大港開發公司保持絕對控股地位。
鎮江新區大港開發總公司，前身為大港開發區經濟開發總公司，是新區管委會下屬的國有獨資企業，註冊資本3.3億元，註冊資本由鎮江新區管委會劃撥。
1999年9月，大港股份有限公司成立時，總公司及園區綜合開發建設、基礎設施建設、市政工程建設、市場銷售的資產及業務相關人員及部分管理人員進入公司；此外，它還包括:
奇美化工、奇美油倉、奇美塑料、奇美樹脂各持股8%。
三明集團也通過將與銅經營相關的資產轉換為股份的方式對公司進行投資。其他發起人和股東包括鎮江大港供水有限公司、鎮江新區興港運輸有限公司、鎮江大港開發區房地產物資投資公司。五個發起人投入股份公司的凈資產總額為65，438+07，562.810，000元，按照65，438+0.683262的比例折股。2000年4月，股份公司正式成立。公司發行社會公眾股後，股權結構如圖1所示。公司募集社會公眾股後，大股東大港開發公司仍持有57.62%的股份，占絕對控股地位。
公司主要在鎮江新區從事工業園區開發、市政道路建設、倉儲物流、工業標準廠房建設及租賃、銅排生產等業務。
公司擁有鎮江大港通達銅業有限公司、江蘇大港物流有限公司、鎮江港潤物業有限公司、鎮江出口加工區港城物流有限公司等4家控股公司，江蘇道達爾液化氣有限公司、鎮江奇美化工有限公司、鎮江奇美油庫有限公司、鎮江奇美塑料有限公司、鎮江奇美樹脂有限公司等5家公司，各持股8%。目前控股子公司規模較小，對公司盈利影響不大。參股子公司主要通過分紅獲得收益，2005年為公司帶來投資收益1025萬元。
大股東承諾三年內不減持、轉讓、回購發行人股份，其他發起人也有壹年的封閉期。
2.房地產園區企業整體面臨轉型。
2.1土地調控政策改變了園區開發企業的盈利模式。
2003年以來，國家開展了壹系列建設用地清理整頓工作，不斷調整土地政策。2006年9月6日，國務院發布《關於加強土地調控的通知》(國發[2006]31號)，要求各地統壹制定並公布工業用地最低價，工業用地必須采取招標、拍賣、掛牌方式出讓，出讓價格不得低於公布的最低價標準。
這份文件使開發區企業失去了在壹級市場低價獲取土地的政策優勢，低價獲取原土地，處理成熟土地後再高價租賃轉讓的盈利模式受到挑戰。
2.2轉型路徑——向下遊及相關產業轉型
國家級開發區政策的調整削弱了開發區原有的政策優勢，開發區之間的招商引資面臨新壹輪的競爭。開發區面臨以下轉變:從政策優勢向制度優勢轉變，從土地開發和產業發展向圍繞園區產業鏈的技術開發、資本開發和服務開發轉變，從單壹的工業區向集生產和服務為壹體的現代化多功能新型工業區轉變。
中國園區建設企業的產品市場需求很大程度上取決於城市和工業園區的經濟規模和發展趨勢。隨著開發區自身的轉型，開發區的開發企業也面臨著經營轉型。從目前我國開發區企業的轉型路徑來看，主要有兩種:壹種是向純房地產開發企業轉型，如金融街、陸家嘴等，原有園區開發功能弱化，形成以房地產開發和物業租賃為主要盈利模式；第二類企業主要依托於所屬的開發園區，但在業務上，已經轉型為下遊企業、入園企業，甚至是園區的公用事業服務商。典型企業有張江高科、蘇州高科。張江高科是投資園區企業的成功案例，而蘇州正在努力轉型為園區公用事業服務商。