26日，住房和城鄉建設部(以下簡稱住建部)和國家發改委聯合發布《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》(以下簡稱意見)，要求各地加強住房租賃企業管理，開展住房租賃資金監管，禁止使用住房租賃消費貸款，合理控制住房租金水平。
引導住房租賃企業回歸住房租賃服務本源
有關部門指出，近年來，我國住房租賃市場發展迅速，市場運行總體平穩，租金水平穩步下降，為解決居民住房問題發揮了重要作用。但與此同時，壹些輕資產住房租賃企業(本文簡稱住房租賃企業)利用租金支付條款的錯配建立資金池，控制房源，哄擡租金，有的甚至利用承租人的信用獲取信貸資金，變相開展金融業務。特別是近期少數住房租賃企業資金鏈斷裂，嚴重影響了住房租賃當事人的合法權益。
本月早些時候，紐交所宣布暫停丹科公寓的交易，並啟動退市程序。丹科公寓於5438年6月+2020年10月在紐交所上市，直到退市僅壹年多。
諸葛找房數據研究中心分析師陳曉表示，丹客公寓等部分長租公寓企業壹直采用“AG低付”和“長收短付”的運營模式，即以高租金從房東手中租房，再以低租金模式租給租客。同時以“租金貸”的形式，以租客的名義向第三方金融機構申請租金貸款，預付壹年的租金，然後用提前收回的租金擴大規模或經營，形成租金池。
“這種模式是不可長期持續的。壹旦出現突發事件或經營不善，企業就會陷入資金鏈斷裂的困境，企業雷雨的隱患早已埋下。”陳曉表示，2020年，在疫情的催化下，租賃市場整體下行壓力加大。疫情過後，就業市場嚴峻，長租公寓出租率明顯下降，空置率上升，加速了長租公寓運營模式脆弱性的暴露。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，該政策是首個針對長租公寓市場的系統性監管政策。政策嚴厲，方向明確，成為今年以來在經營性控貸基礎上，房地產市場第二個重要的金融政策。
全方位加強監管
“自從2016鼓勵規模化、機構化租賃以來，輕資產的租賃企業發展非常迅速，集中的和分散的都有，目前廣州有200家左右。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李表示，與資產導向型管理相比，這類企業經營中最大的問題是輕資產管理、快速擴張，容易出現壹些違規行為，如“黑二房東”(擅自加租、克扣押金、隨意收取水電費等。)，還有長租短付，搞資金池，故意潛逃。這是《意見》出臺的重要背景。
《意見》明確了七項監管措施。具體來說:
首先是加強對員工的管理。從事住房租賃業務的企業，以及轉租住房10套(間)以上的自然人，應當依法登記為市場主體，取得營業執照，其名稱和經營範圍中應當包含“住房租賃”字樣。
二是規範住房租賃經營行為。住房租賃企業單次收取租金的期限原則上不得超過3個月；除因市場變化引起的正常經營行為外，支付給房屋所有權人的租金原則上不高於向承租人收取的租金。
三是開展住房租賃資金監管。住房租賃企業應在商業銀行設立1住房租賃資金監管賬戶。住房租賃企業壹次性收取租金超過3個月的，或者壹次性收取保證金超過1個月的，應當將收取的租金和保證金納入監管賬戶，通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還保證金。
四是禁止利用住房租賃消費貸款。住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得在住房租賃合同中嵌入住房租賃消費貸款相關內容，不得利用承租人信用獲取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。金融機構發放住房租賃消費貸款應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款金額不得高於住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應當與借款人支付租金的頻率相匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，同時應當加強貸款資金的使用管理，避免資金挪用風險。
第五，合理調控住房租金水平。加強住房租賃市場租金監測，密切關註區域租金異常上漲情況，對租金上漲過快的要采取必要措施穩定租金水平。
六是妥善化解住房租賃矛盾糾紛，發揮住房租賃相關行業協會作用，完善住房租賃行業執業規則，配合有關部門處理住房租賃矛盾糾紛，凈化住房租賃市場環境。綜合運用人民調解、行政調解、專業調解、司法調解等多元調解機制，維護住房租賃當事人合法權益。
七是落實城市政府主體責任。城市政府承擔規範發展住房租賃市場的主體責任，要建立住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、金融監管、網信等部門配合的住房租賃聯合監管機制，將相關部門監管情況納入政府績效考核體系。
規範發展長租公寓還是大有可為的
“從長租公寓的野蠻生長，到丹客公寓的退市，行業發展波瀾起伏，但這並不意味著長租公寓行業無路可走。”陳曉表示，在中央多次強調發展租賃住房的政策紅利下，行業未來發展仍有空間。
陳曉認為，依靠野蠻擴張的模式已經不適應當前的市場環境，長租公寓機構未來必將走向精細化運營。壹是機構需要不斷提升運營能力，加強服務水平和產品設計，提高獲客能力，提高入住率；二是企業要做好成本控制，平衡收支水平，保證現金流安全；第三，加強對長租公寓的監管，將租金和租金貸款納入監管賬戶。對此，深圳、杭州、重慶等城市紛紛出臺相關規定，要求設立專門監管賬戶，規範住房租賃企業經營行為，遏制企業“跑路”行為。未來會有更多城市出臺相關規定，長租公寓行業會向更加精細化、規範化的方向發展。
李還表示，輕資產的租賃公司更容易出現“長付短還”的資金池行為。“如果管理好資金，長期租住公寓的風險會降低壹半以上。”此外，他表示，打擊“租金貸”已成為近期監管工作的壹個重要方面，在加大“堵歪門”力度的同時，也要合理“開正門”，繼續在住房普惠金融方面下功夫，彌補金融服務方面的短板。