首先，2009年房地產市場急劇升溫
在國家經濟刺激政策特別是寬松貨幣政策和通脹預期的影響下，今年以來我國房地產市場表現遠好於預期，出現了投資加快、銷售增加、價格上漲較快、資金來源充裕等新情況。
■ 1.投資增長:逐季加快，復蘇勢頭好於預期。
受市場回暖、銷售增長等因素推動，今年以來，中國房地產開發投資增速逐季加快。前三季度，房地產開發投資25050億元，同比增長17.7%，增速分別比上半年和壹季度提高7.8個和13.6個百分點。其中，商品房投資1758.2億元，同比增長13.4%，分別比上半年和壹季度提高6.3和10.2個百分點。測算顯示，9月份，房地產開發投資增速達到37%，比8月份提高2個百分點，城鎮固定資產投資增速連續第二個月較高。此前業內預測今年房地產投資增長在10%以內甚至負增長。目前今年前三季度增速已經達到17.7%，預計全年增速在20%左右，遠好於預期。
2.銷量增加:三大需求集中釋放，市場銷量猛增。
2009年，隨著市場的迅速升溫，房地產銷售大幅增長，出現了近年來從未有過的“井噴”行情。前三季度，全國商品房銷售面積5.84億平方米，同比增長44.8%，為1998房改以來同期最高水平。其中，商品房銷售面積增長46.4%；辦公樓銷售面積增長23.5%；商業營業用房銷售面積增長30.6%。商品房銷售總額達到27532億元，同比增長73.4%，而去年同期下降15%。
■分地區來看，2008年，市場調整幅度較大的地區銷量增長較快。比如，隨著樓市的逐漸回暖，北京、上海、浙江等熱點地區的成交量持續上漲。6月5438-9月，北京地區銷售面積和銷售金額同比增長超過100%，江蘇、浙江、福建、廣東地區銷售面積和銷售額同比增長超過50%。
3.價格上漲:同比漲幅由負轉正，連續7個月環比上漲。
成交量持續放大的同時，房價也在持續上漲，同比由負轉正，連續7個月環比上漲。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，為年初以來連續第三個月同比上漲。環比增長0.7%，連續7個月環比增長。
■分地區看，9月份，全國70個大中城市中有57個城市同比上漲，比6月份增加26個城市，其中漲幅最大的5個城市分別是:深圳11.1%、溫州8.2%、金華7.7%、銀川6.1%、寧波4.9。價格下降的城市有13個，比上半年減少31個。其中，石家莊、吉林、嶽陽、唐山、徐州分別下降了3.7%、3.3%、2.8%。雖然近期北京、上海等壹線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二三線城市房價漲幅正在加快，表明中國房地產市場的價格上漲正在從壹線城市向省會、中小城市等二三線城市蔓延。
表65438+9月房價上漲較快的城市
■ 4.資金來源充裕:國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快。
受寬松貨幣政策、銷量增加和直接融資增加的影響，今年以來房地產開發投資資金充裕並快速增加，有效緩解了開發商的資金短缺問題。前三季度，房地產開發企業本年資金來源38991億元，同比增長38.8%，增速比上半年提高15.2個百分點，比去年同期提高28.2個百分點。特別值得註意的是，國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，資金來源占比明顯提高。前三季度，國內貸款增速達47.2%，同比加快近40個百分點，占資金來源比重21%，同比提高2個百分點；個人按揭貸款增速達65，438+007.7%，較上年同期下降65，438+04.9%，占資金來源比例為65，438+03.7%，同比上升6.6個百分點。
■ 5.供應回升:施工面積增速止跌回升，新開工面積強勁回升。
前三季度，全國房地產開發企業房屋施工面積27.75億平方米，同比增長15.4%，增速比上半年提高2.7個百分點。這是施工面積增速連續第四個月實現正增長。房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月收窄5.5個百分點。施工面積增速繼續回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產市場“量價齊升”和去庫存進程加快，開發商市場信心逐步恢復，企業擴大投資意願不斷增強。
6.全國房地產景氣指數繼續上升。9月份，全國房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為101.08，比8月份上升1.00點，比6月份上升4.5點。這是自今年以來連續第二個月保持在100上方。從分類指數看:房地產開發投資分類指數為100.01，比8月份上升2.26點；今年資金來源分類指數為107.75，較8月份上漲1.93點。土地開發面積分類指數為93.93，比8月份上升0.68點。商品房空置面積分類指數為90.32，比8月份上升1.01點。房屋施工面積分類指數為99.06，比8月份上升4.11點。
■二、諸多因素推動房地產市場逆勢上漲。
1.寬松的貨幣政策是直接原因。
房地產是典型的資金密集型行業，資金的緊張程度對房地產的運行有著決定性的影響。今年以來，為應對國際金融危機，促進住房消費，在適度寬松的貨幣政策作用下，銀行信貸大幅增加，同時出臺了降低首付比例、貸款利率優惠、交易環節稅費減免等壹系列優惠政策，有效刺激了住房消費。在供給端，適度寬松的貨幣政策為開發商提供了充足的資金，緩解了開發商資金緊張的局面；需求方面，存貸款利率多次下調，購房首付比例降低，導致包括自住、投資投機在內的市場需求同步放大。當供給彈性較小甚至減少時，之前積壓的市場需求得到了集中釋放，造成了房價的大幅上漲。
2.通脹預期是間接誘因。
由於擔心世界各國向市場註入大量流動性導致嚴重通脹，以及國內外經濟反彈勢頭好於預期，投資者對未來通脹的預期越來越強烈，尤其是高收入群體對資產保值增值的需求。在經濟衰退、金融市場發展緩慢、投資渠道有限的情況下，買房成為中國高收入人群資產保值增值的首選。如果說今年壹季度，房地產市場需求以自住和改善性需求為主，那麽二季度以來，投資和投機性需求成為市場需求和房價上漲的主力軍。三季度，隨著貨幣政策的動態微調(如收緊二套房貸)，投資投機需求得到抑制，使得部分城市(如北京、上海、深圳)成交量再度萎縮，出現了“價格上漲停滯”的局面。
3.消費結構升級是重要基礎
國際經驗表明，隨著居民收入水平的提高，大多數國家的消費結構中，溫飽等基本生存型消費比重下降，住房、醫療、教育、交通等發展型享受型消費比重上升(即恩格爾系數壹直在下降)。2008年中國人均GDP達到3266.8美元，今年將超過3500美元。根據居民消費結構的變化規律，住房和汽車將始終是當前和未來幾年我國居民消費結構升級的主力軍。今年以來，住房市場有所升溫，不僅是因為投資和投機需求的集中釋放，也是因為中國居民結構的不斷升級和消費者對住房的需求不斷增加。
第三，中國房地產市場重新調整的可能性
無論從行業發展周期還是價格水平來看，中國房地產市場未來調整的空間和可能性依然存在，甚至比較大。
1.從行業發展周期來看，我國上壹輪房地產市場調整並不充分。
在宏觀經濟景氣周期的四個階段(蕭條、復蘇、繁榮、衰退)，經濟增長與物價之間依次存在“低增長、低物價”、“高增長、低物價”、“高增長、高物價”、“低增長、高物價”四種組合。其實房地產行業也有類似的周期性規律:(1)壹般來說，房地產市場的調整總是先於成交量的下降，但此時房價依然堅挺，有壹個所謂的“量價齊跌”階段；(2)然後價量雙降，即“量價齊跌”階段；(3)隨著價格的下降，有效需求在增加，成交量開始回升，進入“量增價跌”階段；(4)最後，隨著宏觀經濟的好轉和交易量的不斷增加，投機需求不斷活躍，進而演變為“量價齊漲”的階段。從壹個階段發展到另壹個階段所需的時間主要取決於房地產發展的階段和外部環境的變化。
按照行業發展周期，2000年以來中國房地產的發展過程可以分為三個階段:
第壹階段(2000-2002年):“量增價跌”階段。從表2的數據來看，這壹階段全國房價小幅上漲，近三年房屋銷售價格指數年均漲幅為2.0%。由於住房制度改革前積累的大量真實需求得到集中釋放，再加上價格漲幅不大，這壹階段市場成交量大幅增長(年均增長20%以上)。
表二。2000-2009年全國住房銷售價格
指數，房屋銷售變化
■第二階段(2003-2007):“量價齊漲”階段。2003年以來，受經濟周期上升、北京奧運會籌備等因素影響，全國住房銷售持續增長(年均增長24%左右)；與此同時，全國房價也進入快速上漲通道。在這五年中，全國住房銷售價格指數每年增長7%以上。
第三階段(2008年):“量價齊跌”階段。隨著市場的不斷活躍和投機活動的增加，全國房價不斷提高，但不斷攀升的高房價排擠了大部分家裝買家，再加上2008年上半年國家宏觀調控的打壓和2008年下半年全球金融危機的影響，導致現階段市場成交量大幅下滑。2008年全國住房交易量下降近20%，是1998房改以來的首次年度下降。
根據行業發展規律和國際經驗，房地產市場的調整周期壹般在3年以上，而我國2008年以來的房地產市場調整持續時間不到1年。如果以房價負增長作為調整標誌，上壹輪調整只持續了7個月(2008年8月至2009年2月)。2009年，受國家經濟刺激政策特別是貨幣政策的影響，房地產市場提前結束了調整。可見上壹輪中國房地產市場的調整是不徹底的，不充分的。
2.房價偏高，調整空間很大。
衡量房價高低的方法有很多。這裏我們通過絕對價格法、房價收入比、價租比三種方法來衡量我國房價的總體水平。
(1)房價收入比偏高。
當住房用於滿足自住需求時，居民的真實購買力是支撐價格水平的主要因素，通常用“房價收入比”來表示。聯合國人居署在調查了50多個國家的首都城市後認為，壹套房子的合理價格應該是居民年收入的兩到三倍。超過六倍，大部分人就買不起了，市場就有問題了。據測算，2007年我國房價收入比已經達到7.8: 1。北京、上海、深圳等壹線城市房價收入均超過10: 1，北京核心區高達22: 1，明顯高於東京、倫敦、溫哥華等國際城市。
(2)價租比逐年上升，市場泡沫和風險不斷積累。
當房地產被視為投資需求時，決定房價的重要因素是房租。國際上通常用“房價租金比”來表示房價的高低。限於數據的可得性，這裏我們用國家統計局公布的商品房銷售價格指數和租賃價格指數的比值來表示房價和租賃價格的相對變化。如果比值大於1，說明價格和租金比較高，投機成分和市場泡沫在增加；反之，如果比值小於1，則說明價格和租金相對較低，市場中的投機成分和泡沫在減少。根據表3的數據，近年來，我國房地產市場的“價租比”連續大於1。2003年國內為1.03，2004-2008年壹直在1.04以上，2009年前三季度達到1.04。價租比高於1，說明隨著近幾年房價的上漲，中國房地產市場的投機和泡沫成分在增加。
表3。全國住房銷售價格指數
和租賃價格指數(去年=100)
■註:* 2009年第三季度的數據。
(3)從絕對量來看，中國壹線城市的房價已經接近甚至超過發達國家。
2008年，美國芝加哥，壹棟面積200平米的獨棟別墅，新房售價中值為每套26.4萬美元，單價約為9240元/平米。日本東京壹套面積80平米加車位的公寓樓價格約3000萬日元，折合人民幣654.38+0.92萬元，每平米約2.4萬元。反觀中國，2009年北京四環以內70%以上的樓盤售價達到2萬元/平方米。考慮到購買力平價，中國的住房只有70年的土地使用權，考慮到美國、日本的人均收入比中國高幾十倍甚至幾十倍，中國像北京、上海、深圳這樣的壹線城市的房價其實已經遠遠超過發達國家。
因此，無論從行業發展周期，還是從衡量房價的三大指標來看，目前我國房價的整體水平都明顯偏高，存在調整的空間和可能性，甚至可以說還比較大。
四、房地產市場2010
不太可能有大的調整。
雖然中國房地產市場有可能再次調整，但調整的具體時間和幅度主要取決於兩個因素:政策，尤其是貨幣政策和宏觀經濟走勢。從政策因素來看，隨著經濟企穩回升趨勢的確立和通脹壓力的加大，貨幣政策的操作將繼續收緊，這將導致房地產市場的調整；但從宏觀經濟運行來看，國際金融危機沖擊最嚴重的時期已經過去，明年的經濟形勢好於今年，進而推動房地產市場。總的來說，雖然中國房地產市場存在調整的可能，但2010全國房地產市場出現調整的可能性不大，即房價和成交量大幅下降。如果不出臺新的調控政策，不排除明年房價繼續非理性上漲。
1.房地產開發投資增速將在15%左右。
2010年房地產開發投資將快速增長，房屋新開工面積負增長的局面將得到明顯改善。首先，今年房價的上漲和銷售的回升會促進開發投資的增加。其次，國家降低房地產開發項目資本金比例，會降低行業融資門檻，增強開發商的投資能力。第三，房屋銷售的增加使得房屋庫存大大減少，有限的庫存會促使開發商加快投資。第四，十大產業振興規劃的出臺將刺激相關產業的投資，這必將帶動商業用房投資的快速增長。加上政府保障房建設規模的不斷擴大，預計明年房地產開發投資仍將保持較快增長，全年增長約15%。
2.全國房價大幅下跌的可能性不大。
隨著貨幣政策的收緊，各地紛紛收緊二套房貸政策，投資和投機需求會受到壹定程度的抑制。不排除明年部分城市房價和成交量下降。但總體來看，在宏觀經濟景氣度上升、居民收入增加、流動性總體寬松、消費結構升級等因素支撐下，明年房價大幅下跌的可能性不大。
3.全國房地產市場的風險主要集中在壹線城市。
這裏仍然用“房價收入比”來衡量實際房價及其泡沫程度。我們統計了34個省會城市和計劃單列市的房價收入比。結果(見表4)表明，
(1)大部分城市房價收入比高。中國大陸35個直轄市、省會城市和計劃單列市中，房價收入比低於6.0: 1的只有2個，6.0以上:1和8: 1以下的地區有12個，從8: 1和10: 65438不等。
(2)房價收入比高的城市主要集中在壹線城市和經濟發達城市。比如北京、深圳、廣州、上海等壹線城市，以及大連、廈門、天津、杭州等沿海發達城市，房價收入比都已經超過10:1，中西部大部分城市房價收入比普遍偏低。
(3)中西部部分城市房價收入比也偏高，需要關註。如西北的蘭州、Xi，西南的成都、南寧、昆明，中部的南昌、太原。
表4。全國房價收入比對比
■註:由於數據有限，本表使用2007年的數據。收入指城鎮居民家庭可支配收入，住房面積按每套90平方米計算。
動詞 （verb的縮寫）增加供給抑制需求
促進住房市場健康發展
雖然今年以來房市回暖對擴內需、保增長起到了積極作用，但房價的高而快上漲不利於行業發展和宏觀經濟金融穩定。因此，未來我國房地產市場調控將以“穩”為主，堅持增加供應、抑制不合理需求，把鼓勵首次購房需求、保護二次改善需求、抑制投資投機需求作為制定下壹階段住房市場政策的基本方針。
1.堅持有保有壓，區別對待，針對不同需求采取不同政策。
目前，中國房地產市場消費不足和過度消費並存。消費不足是指中低收入者的住房需求沒有得到根本解決，而過度消費是指相當比例的高收入人群擁有多套住房，住房資源多而濫。因此，針對我國房價總體偏高、價格漲幅過大，以及我國房地產市場消費不足和消費過度並存的現狀，未來我國房地產調控政策應把增加供給、抑制不合理需求作為政策調控的重中之重，滿足自住和改善需求，抑制投資和投機需求，促進房地產市場健康穩定發展。
2.財政和貨幣政策多管齊下，抑制不合理需求。
嚴格執行房貸首付比例政策，暫停年初出臺的房地產刺激政策，包括利率7折優惠、降低首付比例、降低交易環節稅收等。嚴格限制信貸資金違規進入房地產市場。隨著經濟回暖，物價進壹步上漲(比如達到3%)，會適時加息。進壹步加強對外商投資房地產市場的監管和限制。非本地居民購房有壹定的政策限制。加快出臺房產稅政策，抑制投資投機需求。
3.改善供應結構，進壹步加大保障性住房建設力度。
雖然近年來國家加大了保障房建設的步伐，但從保障房在住房總供給中的比重和中低收入家庭的住房需求來看，我國保障房供給仍然不足，建設步伐仍然緩慢。未來幾年，國家應進壹步加強保障性住房建設，增加市場有效供給，達到穩定房價、滿足需求、促進房地產健康穩定發展的目的。政策限制大型國企進入房地產市場，爭當“地王”，助推地價和房價。
4.引導銀行業因地制宜、有壓力地實施差別化信貸政策。
堅持因地制宜，有保有壓，引導商業銀行根據經濟發展、市場需求、房價水平、建設成本、居民收入、地理環境等多種因素實施差別化信貸政策。擴大對房價合理、泡沫和風險較小地區的信貸投放。
「壹」外地子女入讀四川都江堰小學需要哪些證件，2017？
報名讀書的時候需要各種證書。市區戶口需要是成都市居住證持有人，以及孩子的戶口本和有效期內的《居民身份證》、《居住證》到教育局教育科登記。挺麻煩的。完成小學入學註冊幾乎需要壹整天的時間。需要帶房產證和戶籍證明。房產證可以是三種形式:1、父親(母親)或其他法定監護人真實姓名所屬的房產證或購房合同(與戶