官網自然資源部6月65438+10月16報道福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市同意使用集體建設用地建設租賃住房。
在此之前，北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市已開展集體建設用地建設租賃住房試點工作。
重大政策再度擴張意味著什麽？土地市場和租賃市場會掀起怎樣的波瀾？
建設租賃住房的土地從哪裏來？
既然是飛行員，就有選擇。
福州市劃定了住房需求強烈的倉山區和晉安區，分批次、均衡、分步開展試點。首批5地塊* * *約109畝。
南昌的試點集中在土地管理秩序良好、區域配套完善、產業集群和高等院校高度集中的高新區、紅谷灘新區和青山湖區。
青島雖然沒有劃定具體區域，但強調要建在租賃住房需求量大、區域基礎設施完善、醫療教育等公共設施齊全的區域以及軌道交通站點周邊。
海口試點壹期擬選擇1-2地塊，重點選擇基礎設施完善、醫療、教育、交通等公共設施齊全、人口住宿需求大的區域，特別是新市民聚集的城鄉結合部。
貴陽市首批試點選擇了雲巖區、觀山湖區、花溪區、烏當區、白雲區、經開區、清鎮市、修文縣，強調重點產業功能區、城鄉結合部等租賃住房需求大的地方。
整體來看，租賃住房需求大、新增市民多、區域配套相對完善的地方，將成為集體建設用地建設租賃住房的“重鎮”。
誰有資格參與試點工程建設？
根據公開的實施方案，集體建設用地建設的租賃住房項目申請人為項目所在地集體經濟組織。經批準，集體經濟組織可以通過聯營、入股等方式與市、區國有企業合作開發建設，也可以通過聯營等方式選擇社會資本運作。
為什麽強調和國企合作？
中國農業大學土地科學與技術學院教授朱道林接受中新社直通車采訪。他認為，用集體建設用地建設的租賃房屬於經濟適用房，其價格會低於市場價格。壹般會鼓勵國有企業積極參與租賃住房建設。
利用集體土地建設租賃住房，也是為了響應國家“建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”的要求。
相比之下，如果民營企業參與建設租賃住房，往往會遇到“不算賬”的問題。
30強房企的壹位高管在接受中新社記者采訪時表示，開發商租房有兩大難點。壹種是大量資金沈澱在租賃項目中，不能及時周轉賺取利潤。另壹個是受制於高房價。國內租房回報率普遍不到2%，收益低。
“即使集體建設用地的土地成本更低，租金收入也要覆蓋土地成本、建設運營成本，資本才會盈利。另外，鼓勵國企參與也是考慮到資產不會流失的問題，集體建設用地的權屬沒有改變。”前述高管直言。
值得壹提的是，在此輪房地產調控後，拿著租賃項目的房企戰線有收縮跡象。2065438+2008年，很多父母租公寓是因為資金鏈和管理問題，盈利難仍然是長租公寓面臨的壹大難題。
有哪些出租房紅線不能碰？
社會資本難以進入集體租賃住房，也與這些紅線有關。
根據實施方案，集體建設用地不得出讓、轉讓、抵押；集體租賃住房只能整體持有，不得單獨登記、轉讓、轉租、抵押；堅決杜絕變相開發建設小產權房；租金貸款不得違規使用。
具體租金方面，各地也有不同的規定。
福州規定合同約定的租賃期限最長不超過6年，壹次性收取的租金不超過1年，不得有自動續租條款。
南昌規定，合同約定的租賃期限原則上不超過10年，壹次性收取的租金壹般不超過1年。
青島規定租賃期限最長不超過20年，特定承租人不得轉租，壹次性收取的租金不超過1年，不得有自動續租條款。
海口規定集體租賃住房租賃期限不超過10年，壹次性收取的租金壹般不超過1年。租賃合同期滿後，原承租人可優先續租。
貴陽規定合同期限不超過5年，壹次性收取的租金壹般不超過1年。合同期滿後，如雙方無異議，可續租。
上述紅線也意味著社會資本的退出成了問題。
在房企都在努力向多元化業務轉型，追求穩定收益，避免周期性波動的情況下，不僅是大蛋糕，也是燙手山芋。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前的壹些政策仍然是為了避免“以租代售”的情況，增加租賃市場的供給，滿足人們的住房需求。如果未來在此類項目中應用“租售同權”，集體建設的租賃房將迎來更多收益。
對於租房者來說，最關心的無非就是兩點，壹是合適的地段，二是合適穩定的租金。如果相關的醫療、教育、交通等配套完善，六個錢包買房的現象可能會減緩。
這背後，需要建立壹個長期穩定的住房租賃市場。
嚴躍進認為，新增5個城市體現了改革試點的擴大。他預計，2019下半年還會有試點，比如第壹批名單和第二批名單沒有覆蓋的城市，包括Xi安、晉安、蘇州等。
根據計劃，到2020年，在福州、南昌、青島、海口、貴陽形成試點報告，形成具有可復制、可推廣價值的工作規則、標準、政策等壹系列經驗和模式。
(原標題:《重大政策調整進壹步擴容，妳越來越有希望住上這樣的套房》)