房屋租賃合同到期後如何處理裝修糾紛

李某與王某簽訂房屋租賃協議，約定將李某的壹間臨街房屋出租給王某開餐館，租期壹年。王在經營酒店期間對房屋進行了壹定的裝修，李未提出異議。由於合同中對壹般裝修材料的處理沒有明確約定，合同到期後，雙方就裝修材料的賠償問題產生糾紛，並向法院提起訴訟。案件審理中有兩種意見。壹種觀點認為，根據《合同法》第二百二十三條規定，經出租人同意，承租人可以對租賃物進行改善或者增加其他物。未經出租人同意，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。本案中，王對房屋的裝修可以視為對租賃物的改善或其他物的增添。該行為未得到李某的同意，且王某明知合同期限只有壹年，在不考慮投資回報的情況下投入大量裝修。因其決策失誤造成的損失應由自己承擔，王某無權要求李某賠償。另壹種觀點認為，李應當對王進行適當補償。原因是合同對出租房屋的用途有明確約定。李某應當知道酒店需要裝修，王裝修時李某並未制止，在合同期內也未提出異議。應當認定為同意或者默許王的裝修行為。根據《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見》第八十六條規定，非財產所有人在他人財產上增設附著物，財產所有人同意的，返還財產時對附著物如何處理有約定的，按照約定處理；沒有約定或者協商不成的，可以強拆，也可以責令強拆。不能拆除的，也可以折價返還給產權人；給產權人造成損失的，應當負責賠償。故李某應對王某進行補償，但補償金額不得超過房屋增值部分。在這種情況下，有必要討論壹下裝飾的性質。所租店面房已裝修完畢，裝修所有權歸王，房屋所有權仍歸李。兩者可以區分，但又是壹體的，不可分割的。如果強行拆除裝修，會造成財產損失。可見，裝修的本質是民法理論上的附著，是壹種附著行為，即不同所有人的東西緊密結合成為壹種新的東西。它的特點是，雖然所有人的東西都可以區分，但是很難分開。裝修是依附於不動產的動產。根據民法所有權人取得從屬性的原則，房屋租賃合同解除後，裝修財產的所有權應由不動產所有權人即李取得。但在確定了附著物所有權後，必然會產生受益人對受害方的經濟補償問題。在這裏，需要區分附著行為是善意的還是惡意的。出租人對承租人進行補償應滿足兩個前提條件:壹是出租人明確同意承租人的裝修行為，或者明知但不反對；二是房屋因裝修而增值，租賃關系結束後仍然存在。本案中，雙方雖未就壹般裝修問題的處理作出明確約定，但合同簽訂後，王某裝修房屋期間，李某在合同期內並未制止或提出異議，應視為默許，符合第壹個前提。其次，房子裝修後升值了。因為裝修是附著在房子上的，兩者不可分割。租賃合同解除後，李將取得該裝修的所有權。故李某應賠償王某裝修費，但不得超過房屋增值部分。筆者認為本案兩種不同意見的法律適用並不矛盾，但《合同法》第223條強調承租人有保持租賃物原狀的義務，旨在保護出租人的利益，但對承租人請求退費沒有規定，故本案不能適用。關於裝修賠償的法律適用問題，筆者贊同後壹種意見，即根據《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉的意見》第八十六條，本著裝修價值最大化和公平原則，應當判令李某對王某進行適當賠償。作者:徐建飛·才真旺姆