酒店式公寓類似於SOHO，是前年熱起來的。兩者都是分別將居住概念與酒店式服務和家庭辦公相結合，但SOHO概念為居民提供了完美的辦公空間，忽略了五星級的設施和服務。其設計的主要功能是滿足家庭辦公的要求。
業界對此也越來越關註。據悉，4月2日至4日，“酒店式公寓設計、推廣與營銷”論壇將在北京舉行。日前，記者就此話題采訪了相關人士。
酒店式公寓的獨特性
新尊地產市場部經理林躍認為，酒店式公寓是指物業的建築結構類似於酒店，由負責管理的物業公司提供酒店式的服務，如客房清潔、洗衣等。，臥室配有全套家具和廚房設備。簡單來說，就是將星級酒店的高標準服務融入日常生活。購房人擁有單位產權，可以自住、出租或轉賣。是壹個既提供酒店專業服務，又具備私人公寓私密性和生活方式的綜合性物業。
酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點。具有良好的通訊條件，可提供秘書、信息、翻譯等商務服務。它是壹個綜合的物業管理概念，集住宅、酒店、會所等多重功能於壹體。
酒店式公寓的戶型，從幾十平米到幾百平米不等，可以滿足用戶的個性化需求，在裝修上統壹為精裝修，提供全套家居設計和電器。不同的單位有不同的風格。配套設施在根據居民要求提供酒店式服務的同時，還增加了銀行、會所、小超市等其他項目。
酒店式公寓項目的設計本身就是個性化的，不能流於形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國公司的高級員工、經理、總裁，其物業管理由星級酒店或有酒店背景的物業公司直接管理，消除了房東對物業管理公司水平的疑慮，可以為住戶提供高端、到位的服務。
選擇酒店式公寓自住，最大的特點就是自由方便，價格也比較低。妳可以隨時得到各種酒店式的服務，比如洗衣服，換床單。壹般酒店式公寓的公共設施和酒店差不多，所以也能凸顯住客的身份和風格。隨著人們生活水平和品位的提高，人們對生活品質的要求也隨之提高。酒店式公寓可以滿足這壹特定人群的需求。
酒店式公寓從用途上可分為住宅公寓和商務公寓:住宅公寓主要用於居住，有獨立的廚房、陽臺和衛生間；商務公寓用於商務辦公，沒有獨立的廚房和陽臺。他們面對不同的消費者。
成功的酒店式公寓都有相似之處:位於繁華地段，周圍有大量的潛在消費者和租客。客戶就在附近。這個位置填補了這個地區小戶型的空白。
林躍指出，酒店式公寓與產權式酒店、單身公寓、商務公寓有相同點也有不同點:
產權式酒店和酒店式公寓的區別。產權式酒店起源於20世紀70年代的美國，主要分布在氣候溫和的旅遊勝地。簡單來說，產權式酒店就是消費者或個人投資者在特定時間買斷的旅遊設施使用權。酒店把每個房間分成獨立的產權，賣給投資人。投資者壹般不入住酒店，而是委托酒店對客房進行管理，從而獲得投資回報，同時可以獲得酒店給予的壹定期限的免費入住權。是壹種集地產、酒店、旅遊於壹體的商業業態。酒店式公寓有大有小，有很多臥室，室內廚房等生活設施。酒店式公寓采用酒店式管理，為住戶提供壹個星級酒店的家，但收費比酒店便宜。
單身公寓和酒店式公寓的區別。單身公寓的消費人群是收入不錯，註重生活品質的年輕人。所以從裝修標準到物業配置都比酒店式公寓簡單很多。同時，單身公寓面積較小，壹般在50平米以內，以降低總價，滿足年輕人的購買需求。酒店式公寓的消費人群是高級白領、經理、總裁，物業由星級酒店或有酒店背景的物業公司管理。
商務公寓和酒店式公寓的區別。商務公寓註重商務，建築結構采用大開間，大小不壹，多以毛坯形式出售，方便後期結合辦公需求改造。像市面上已經出現的工作室商務公寓，雖然是精裝修，有的還配有少量家具，但整體來說更適合辦公。配套服務機構也多為郵寄、打印等辦公項目。酒店式公寓的公共設施和酒店差不多。除了酒店的服務機構，他們還提供家庭服務，如銀行，俱樂部和超市。
北京的酒店式公寓市場壹直很強勁。
尚鋒券商的市場分析師向記者指出，在高端公寓中，服務式公寓不同於普通的高端公寓，他們提供的是服務式公寓。在傳統市場上，酒店式公寓基本是只租不賣，比如雅詩閣和國茂。這些待售項目是近幾年才出現的，比如王佐和丁基嘉華世紀。據統計，截至今年壹季度末，北京高級公寓項目超過100套，其中服務式公寓近40套，提供住宅近3萬套。主要集中在六大城區，其中朝陽區和東城區擁有的高檔公寓數量占全市供應量的80%，市場上酒店式公寓的平均租金價格為每月每平方米24.5美元，幾乎是普通高檔公寓的兩倍。根據世邦魏理仕提供的信息，海外公司在北京的高層管理人員，以及海外協會和駐華使館的工作人員，構成了北京酒店式公寓的主要需求群體。壹些小公司也將其用於商業和居住。他們希望住在市中心或交通便利的地區。他們有傳統酒店的硬件配置，也有相當水平的上門服務。重要的是他們能提供家庭式的房間布置，既有家的私密性和生活氛圍，又有高端酒店的良好環境和專業服務。
該人士認為，酒店式公寓租金價格高，與其自身優勢密不可分。酒店式公寓兼具傳統酒店和公寓的優點。大多位於成熟的商業中心，外企和外籍人士聚集流動。這些區域寫字樓、酒店、商務中心等服務配套設施完善，具備高檔公寓的硬件配置，聘請專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司進行入住管理，給居民生活帶來極大便利，星級服務質量完全滿足這些客戶的需求。同時，相對獨立穩定的客源也為酒店式公寓帶來可觀的租金收入。
事實上，酒店式公寓的獨特優勢已經顯現。近兩年，在北京高端公寓租賃市場，由於整體供應量大幅增加，租金不斷下降，部分物業租金降幅超過50%。但是，像國茂和嘉裏中心這樣的酒店式服務公寓有上升趨勢，實際交易租金的波動普遍不到5%。顯然，相比普通高端公寓，酒店式公寓的租金水平更強。
酒店式公寓的投資特點
據金橋國際公寓開發商蔡介紹，由於壹些大中城市人口流動性越來越大，出現了以部分年輕人為主的家庭模式，直接導致了酒店式公寓的出現。酒店式公寓是壹個全新的物業概念。同時，大中城市形成了高級商務人士階層，他們具有相當的商務消費能力，傳統的物業管理已經不能適應他們快節奏的生活。另壹方面，中國加入世貿組織將使大量外國中小公司來到北京，因為目前大型國際跨國公司已經在北京設立了辦事處。中小型公司，因為資金實力不足，想要的是便利和合適的價格，那麽酒店式公寓會是他們的理想選擇。
信尊地產機構投資咨詢部張密認為，酒店式公寓兼具住宅、酒店、會所等多重功能，具有“自用”和“投資”兩層含義。在硬件設施上不低於酒店，但在服務上優於酒店。同時又不同於SOHO概念中的家庭辦公，擁有星級酒店的配套設施和服務。酒店式公寓未來應該更加個性化，因為這裏租住的客戶大多是高學歷、高素質、國際化人士，在裝修、戶型、環境、配套等方面都應該與市場上其他樓盤有所區別，突出個性。只有這樣，它們才能成為實現投資回報的重要因素。酒店式公寓是投資型置業者，尤其是異地置業者的首選。通常酒店的租金比公寓的租金高30%左右，普通公寓的服務也落後於酒店。酒店式公寓具有建築面積小、易管理、服務配套齊全、易出租等特點，是其他物業項目無法比擬的。
但作為高端項目，酒店式公寓比普通住宅占用資金更多，回報周期更長，更適合中長線投資者。
另壹方面，酒店式公寓的投資項目必須有相當嚴格的條件。
張彌指出，投資酒店式公寓應該在壹個合適的位置。比如朝陽區的CBD和亞運村是北京國際商務活動最活躍的地區，近兩年也是網絡經濟最火熱的地區。這些地區聚集了大量的小公司和年輕白領。對他們來說，在這裏安家方便，更重要的是機會更多，成本更低，最有可能利用這壹帶的人、資金、信息流快速成功。這些熱門區域最適合酒店式公寓投資。
隨著市場的發展，出現了酒店式公寓這種新的業態。來自開發城市廣場和都市華庭的開發商京港物業發展有限公司的消息稱，他們推出了壹款服務式商務公寓，暫時命名為“都市國際”。這是壹個將酒店式公寓和SOHO結合在壹起的新產品。它充分考慮了滿足各種個性化商務的需求，也會滿足人們對高檔住宿的要求。這種全新的模式合理的將客廳分為居住和辦公兩個區域，既有酒店式公寓的高檔居住區又滿足SOHO的高檔商圈，還配有五星級會所。更引人註目的是，它在SOHO的基礎上增加了24小時商務中心的新概念，在這裏可以享受24小時秘書服務、24小時翻譯服務、24小時會議服務。由此，這種酒店式商務公寓不僅填補了SOHO配套服務沒有5A級寫字樓的空白，還能打造出超5A級的更完善的辦公空間。
上海酒店式公寓的投資危機正在顯現。
上海房地產市場正在經歷壹個前所未有的“黃金”時期。飆升的房價吸引了許多房地產投資者，據報道，數百億資金流入了上海房地產市場。業內大佬潘石屹日前放出話來:“上海房地產市場是壹塊燒紅的鐵，不能碰。”投資酒店式公寓也不例外。
據壹位業內人士透露，無論開發商如何回避酒店式公寓的投機細節，其實在很多小戶型公寓中，投資客的比例都在50%以上，用於自住的比例很少。
上海房地產市場的火爆導致投資者在短期內投機更多，希望賺壹筆就走人。這種心態在酒店式公寓的投資者中更為普遍。絕大多數投機者在購買酒店式公寓後，壹般會迅速轉手，賺取差價。
然而，正是由於人們對短期價格追求的預期，許多專家已經開始警告，過度投機導致的房價過快上漲已經造成了上海房地產市場泡沫的早期跡象。上海房地產市場的主要投機者浙江投資者已經出現了撤資的跡象，似乎正在證實壹些微妙的變化。
就酒店式公寓而言，傳統的短期投資者在目前的情況下可能面臨更大的投資風險。如果不能找到他們手中的酒店式公寓立即轉手，投資者的損失就在眼前。尤其是在酒店式公寓概念還在熱賣的時候，壹些開發商渾水摸魚，打著酒店式公寓的幌子銷售產品，而這些產品現在大部分都變成了投機炒房的工具。因此，目前酒店式公寓產品增長迅速，買家選擇增加，潛在二手購房者被大量分流，這將進壹步縮小二手物業的流通空間，使小戶型投資者更難實現短期套現。
事實上，業內專家指出，酒店式公寓本身就是壹個純粹的投資產品，但目前很多酒店式公寓並沒有真正具備其內涵，在軟件和硬件上也沒有過硬的投資條件，這也造成了很多投資者盲目從事短線操作，失去了投資酒店式公寓的真正意義。
英港J010
酒店式公寓的開發和投資主要面臨四大風險。
順馳市場發展部房產中介沈浩認為，酒店式公寓的開發和投資目前面臨四大風險:
首先，隨著酒店式公寓物業的日益細化，投資者被分流。比如城市假日強調商務功能，亞東名座強調“居住”。壹般來說，住宅投資回報率與人們對住宅投資市場的關註度成反比，即當越來越多的人將房屋用於出租以獲得回報時，租賃市場的租金水平會相應降低。所以投資者作為酒店式公寓相對集中的客戶群體，如果有更好的投資渠道，壹定會改變目標。
二是酒店式公寓的規劃設計。很多開發商急功近利，使得壹些酒店式公寓的設計不盡如人意。甚至現在推出的壹些項目都是利用現有地塊的邊角料進行設計，在朝向和走道上都存在壹些問題，無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求，比如缺少洗衣送餐等服務空間。
第三是投資人的預期租金。目前市場上的酒店式公寓產品大多由數百個小戶型物業組成，市場上龐大的產品量影響著區域市場的租金價格；尤其是交付後，同地段的出租供應量突然增加，很多買家的出租套現投資行為愈演愈烈。壹些急於求成的出租人會降低租金，導致投資回報率下降，投資回收期延長。
第四是定價。酒店式公寓單價比其他房子高10%-20%是合理的。但是，很多酒店式公寓的價格權重也在與日俱增，每平米上萬元的酒店式公寓越來越多，嚴重背離市場。另外，酒店式公寓還有壹些通病，綠化率低，樓內電梯擁擠，通道狹窄，住戶復雜。
如何規避投資風險？沈浩認為，首先是地段的綜合考慮。目前酒店式公寓激增的背後，隱藏著影響投資回報率(租金)的因素，如區域供應量的增加、產品的雷同等。因此，在進行投資選擇之前，要調查該地段周邊的租賃市場，選擇合適的類比，計算其平方售價的合理性；是否有地理優勢，比如交通便利，最好靠近已有或在建的軌道交通；樓盤周邊多為商業建築，好於住宅區，附近同類項目少於過度集中區域。
其次，樓盤要有創新設計，拒絕爛尾樓。酒店式公寓的設計要充分體現其經濟實用的特點，房型布局要緊湊靈活，減少室內負空間的數量和公共空間的分配。針對不同層次的居民及其生活習慣，臥室戶型設計可以靈活分隔。