從商鋪租賃糾紛看消防驗收不合格能否作為無效合同的要件
張訴稱:5438年6月+2008年2月，我與被告人高簽訂租賃合同，將位於北京市朝陽區東大橋路的商鋪出租給被告人高使用。租期為兩年，租金為每月7500元。後被告高某未按合同約定支付租金，無奈通知被告解除租賃合同，要求被告於2009年6月65438日至2009年3月按每日250元標準支付。免租期租金18750元，違約金16921元。
被告高辯稱:壹、房屋未經公安消防機構消防驗收和開盤檢驗即出租，違反了國家法律的強制性規定，依法應認定租賃合同無效，被告不構成違約。二是原告未能向被告提供房產證復印件，導致被告無法辦理工商營業執照，合同約定的商業用途無法實現。因原告違約應依法解除合同，故不同意原告的訴訟請求。
經審理查明:2008年6月5438+2月65438+9月09日，原告與被告簽訂房屋租賃合同，約定被告向原告出租位於北京市朝陽區東大橋的商鋪壹套，建築面積49平方米，租賃用途為商業，租賃期限為2008年6月5438+2月25日至2008年6月5438+00日。付款方式是付二送三。付款日期見補充協議。保證金15000元。租賃期滿或合同解除後，房屋租賃保證金除扣除被告應承擔的費用、租金及違約責任外，剩余部分應全額返還被告。合同第九條第四款規定，有下列情形之壹的，原告有權單方解除合同，收回房屋:65438+。2.未付的費用共計7500元。第十條約定:有第九條第四款規定情形之壹的，被告應當向原告支付月租金200%的違約金，原告可以要求被告恢復房屋原狀或者賠償相應損失。雙方同日簽訂的《房屋租賃合同補充協議》約定免租期(含裝修)為2008年2月25日至2009年3月25日。如被告在免租期屆滿後12個月內解約，除承擔租約約定的違約責任外，原告有權要求被告支付免租期的租金。租金標準是為了避免計算相應租賃年度的租金，被告應在租金支付月的10之前向原告支付下壹筆租金。2008年2月25日前支付第壹筆租金22500元，2009年6月10前支付下壹筆租金22500元，之後的租金依次類推，分別在6月、9月、6月12、3月10前支付。補充協議還約定，如協議簽訂後被告於2008年2月25日將租賃房屋交付被告65438，被告僅支付租金及定金的首付款。2009年7月10日，原告和被告通過特快專遞發出解除合同通知書，並於2009年7月11日送達被告。2009年7月31日，原告與被告辦理了租賃房屋的交接手續。庭審中，被告認定雙方的租賃合同於2009年7月11日解除，欲在合同解除時將房屋返還原告。但原告在外地，無法交付房屋，雙方直到2009年7月31日原告到達北京後才辦理交接。原告對此不予認可，稱女兒已經在租賃房屋所在地領取了房屋，但被告認為還有兩個月的時間。此外，被告主張原告未提供租賃房屋的房產證復印件違反合同約定，導致被告無法辦理營業執照，無法實現在租賃房屋內經營的合同目的，並主張是基於《房屋租賃合同》第七條第壹款的約定。原告應負責租賃房屋的消防檢查，但未能做到這壹點，因此合同無效。對此，原告主張，通知要求提供產權證復印件，租賃房屋由被告按照約定進行裝修。裝修後，被告未辦理消防驗收，原告向法院出示了租賃房屋的權屬證明及北京市公安局消防局於2006年9月29日作出的消防驗收意見書復印件。
上述事實有當事人陳述、房屋租賃合同及其補充協議、所有權證回執、解除合同通知書、快遞詳情單、消防驗收意見復印件等證據支持。
本院認為，原告與被告簽訂的房屋租賃合同合法有效，雙方應全面履行。在合同履行過程中，被告延遲支付第二筆租金壹個多月，至2009年7月10。根據本合同第九條第四款第壹項的約定，原告有權終止租賃合同，租賃合同自終止通知送達被告之日起終止。原告的《租賃合同終止書》於2009年7月11日送達被告。現雙方同意合同於2009年7月11日終止，法院對此無異議。被告以原告租住的房屋未通過消防驗收為由，要求租賃合同無效，缺乏法律依據。被告辯稱原告未提供房屋所有權證書，導致其無法辦理營業執照，從而無法達到出租房屋的目的，本院不予支持。因雙方在租賃合同中對此未明確約定，且被告未提供證據證明其向原告索要房屋所有權證書，但原告拒絕或拖延提供，本院對此不予受理。因此，法院認為，被告應當承擔導致合同解除的違約責任。原告要求被告支付2009年6月13日至合同解除之日的租金及合同解除之日至被告騰空房屋之日的使用費。要求支付免租金及違約金符合雙方簽訂的房屋租賃合同及其補充協議的約定，本院予以支持。但違約金按雙方約定應為15000元，被告支付的定金可按約定用於沖抵上述費用，不足部分由被告支付給原告。
1.原告張與被告高簽訂的房屋租賃合同已於2009年7月11日解除。
第二，
被告高於本判決生效後七日內向原告張支付2009年6月13日至2009年7月11日的租金7250元、2009年7月12日至2009年7月31日的房屋使用費5000元；
第三，
被告高於本判決生效後七日內向原告張支付免租期款18750元；被告高於本判決生效後七日內向原告張支付違約金壹萬五千元後，被告高還應支付原告張三萬壹千元。
本案中，被告主張房屋未通過消防驗收，應認定合同無效。針對這壹指控，最高法院於2004年做出了答復。具體內容是根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋(壹)》的規定，因租賃房屋未辦理產權證而認定房屋租賃合同無效，沒有法律依據。關於房屋租賃合同未經消防驗收或者驗收不合格是否應當認定無效，應當根據不同情況分別處理:壹是出租《中華人民共和國消防法》第十條規定必須經公安消防機構驗收的房屋的，應當認定租賃合同未經驗收或者驗收不合格無效。二是租賃合同中涉及的房屋不屬於法律規定必須經公安消防機構驗收的，人民法院不應以房屋未通過消防驗收為由認定合同無效。第三，租賃房屋用於開辦、經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為企業的開辦經營者，但租賃標的物已通過消防安全驗收的，不作為認定房屋租賃合同效力的必要條件。
雖然2008年修訂了《中華人民共和國消防法》，但2004年最高法院的批復也應參照新修訂的消防法適用。尤其是《合同法解釋二》頒布後，對合同效力的判斷應以強制性條款為依據，不能因為壹些限制性條款就否定合同的效力，否則就違背了立法的目的和精神。