用租約購買房產更復雜，因為租戶參與了買賣過程。
專家表示，對於有租約的房子，買賣過程中最關鍵的因素是處理好與租客的關系，比如租客是否放棄優先購買權，妥善處理租賃合同的提前終止等。另外，要根據購房者的購房目的具體分析，是自住還是投資，查處的內容側重點會有所不同。
那麽，如何買賣有租約的房子呢？
業內人士表示，以租賃方式購買房產，關鍵是處理好與租客的關系，比如是否已經放棄優先購買權、租賃合同的到期日等。同時要根據具體情況采取不同的措施，比如自住和投資，因為他們的出發點不同，所以要采取不同的應對策略。
這兩項原則側重於
買有租約的房產，有兩個原則是不能忽視的，這裏特別介紹壹下。
上海君悅律師事務所律師徐海波表示，購買這類房產首先要註意的是承租人有優先購買權的原則，其次是買賣不違反租賃的原則。
據介紹，所謂優先購買權，在我國現行法律法規和司法解釋中對承租人的優先購買權已有明確規定。根據我國《合同法》第二百三十條規定:“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權”；而《最高人民法院關於貫徹執行民法通則若幹問題的意見(試行)》第壹百壹十八條規定:“出租人出售租賃房屋，應當提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。”對此，徐海波表示，以租賃方式購買房產，比較保險的做法是要求賣方出示壹份承租人放棄優先購買權的聲明，在簽訂房屋買賣合同時，必須將該聲明作為合同的附件。
而且對於買賣不破租賃的原則，這個也有明確的規定。《合同法》第二百二十九條規定:“租賃期間，租賃物的所有權發生變更的，不影響租賃合同的效力”；《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見(試行)》第119條第二款規定:“在租賃期間，私有房屋的產權因買賣、贈與、繼承發生轉移的，原租賃合同對承租人和新的所有人仍然有效。”當然，這並不意味著不能終止租賃，這需要賣方主動妥善解決，比如取得租客的諒解，賠償租客違約金提前終止租賃。
對此，徐海波表示，購房者不能忽視優先購買權和買賣不破租賃這兩個原則。他說:“這兩個問題處理好了，才有後續的步驟。如果忽略了這兩條原則，就會給購房者帶來不必要的麻煩。”
自住和投資各有側重。
目前用租賃的方式購買房產可能有兩個目的，壹個是自住，壹個是投資。對於這兩種不同的需求，在實際操作過程中面臨的問題是不同的。
專家表示，無論是以自住還是投資為目的，購房者都需要遵循承租人優先購買權和買賣不違反租賃這兩個原則。在此基礎上，具體情況具體分析。對於自住需求，購房者需要關註租賃合同如何解決；如果是以投資需求為目的，在購買有租約的房產時壹定要註意租約的真實性，因為這涉及到投資回報的高低；此外，還要註意租金收入的劃分等問題。下面結合具體案例進行分析。
自住和租賃合同要註意期限。
對於自住購房者來說，能否按時收房可能是他們更關心的核心問題，所以這就需要賣家提前解決。並出示最終終止租賃合同的文本。