房屋租賃市場混亂，國家很快會將其納入法律監管軌道。
9月7日，住建部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱條例)，我國首部專門規範住房租賃的國家行政法規正式開始征求意見。業內人士指出，《規定》對行業具有很強的規範和指導意義，標誌著住房租賃監管正式進入精細化、系統化、法治化時代。
無獨有偶，9月1日，上海市房地產經紀協會發布《住房租賃市場風險提示》(以下簡稱《風險提示》)，提醒房東、租客在委托或租房過程中，應詳細了解周邊房屋的市場租賃價格，警惕公司“低租、長押、短付”帶來的風險，避免遭受公司“爆倉”、“跑路”之苦
事實上，近年來，住房租賃市場存在虛構房源信息、暴力驅逐租客、違規克扣押金、設置霸王合同條款等諸多亂象...尤其是隨著壹二線城市租賃市場的逐漸擴大，中小二房東越來越多，導致租客和大房東的權益受到侵害的風險越來越大。
《規定》的出臺將成為住房租賃市場監管的重要轉折點。嚴躍進認為，長租公寓市場目前處於波動較大的階段，監管部門的這些舉動對未來規範和引導租賃市場發展有積極作用。
短付房租也有“坑”。
房屋租賃市場到底有多亂？
目前除了長租公寓二房東拖欠大房東房租、租客被趕走、二房東卷款跑路等問題，從二房東處租房，即使租客采取短付房租的方式，也會遇到各種問題。
前幾天，在上海工作的陳暉(化名)遇到了壹件被大房東趕走的怪事。陳暉和兩個同事在靜安區北京西路嘉發大廈租了壹套三室兩廳的房子，租期壹年。租賃合同是她與二房東、中介簽訂的三方中介合同，並附有大房東與二房東的委托租賃合同；房子的付款方式是“壹按揭三付款”，不是長租公寓的年付或租金貸款的方式。
據當時介紹房子的經紀人蕭艾說，她公司的房源有相當壹部分來自這種二房東，和長期租住公寓的二房東是不壹樣的。他們手頭沒有那麽多房子，十幾到幾百的都有。這些二房東從房主手中租下房子後，會根據房子的情況重新裝修或者配置家具，然後適當提高租金價格，賺取差價。壹般來說，二房東和大房東的租約到期後，之前裝修配置好的家具都會打折賣給大房東。
在過去的三年裏，蕭艾為這些二房東出租了更多的房子。這種房子的二房東，看起來和直接和租客簽約的大房東沒什麽區別。
但就在房租到期前壹個月，出了點問題。8月底，佳發大廈小區物業管理人員告訴陳暉，大房東劉平(化名)找上門來，要求給他們住的房子斷水斷電，因為房子8月30日到期，大房東要收回房子。
陳暉回家找出租賃合同，發現他們與二房東嚴順(化名)簽訂的合同到期日是65438+4十月。顯然，二房東和大房東之間的合同比二房東和陳暉之間的租約晚了壹個月。至此，陳會才才發現，中介蕭艾之前並未對房屋的租約進行全部調整，也不知道大房東與二房東的租約何時到期。中介的疏忽為這起糾紛埋下了導火索。
265438+20世紀經濟報道記者分別聯系了劉平、嚴順和中介，得知劉平和嚴順合作多年。但由於另壹套房子的糾紛，兩人關系破裂，租約到期時劉萍逐漸收回了房子，沒有再續租。嚴順的解釋是，他手裏有幾十套房子，具體每套房子的租期他都記不清了。
大房東和二房東之間的爭吵與房客無關，但這壹次，由於大房東劉平的強硬態度，直接幹擾了房客的生活。在這次事件中，二房東嚴順明明顯理虧，也許是為了拖延時間，也許是因為合同上的死磕，以劉平要買家具為由拒絕配合辦理退房手續。劉平也不願意讓步，只給還在租期的陳暉下達了驅逐令，威脅他們斷水斷電。
無奈之下，陳暉和同事去派出所報警，但警方的答復是:因為大房東和二房東沒有給租客造成實質性的人身和財產安全損失，所以不能報警。為陳暉提供法律援助的律師建議她走司法程序維權，向二房東尋求賠償，但這個過程可能需要很長時間。
記者從劉平和燕順之前的委托合同中看到，並沒有關於家具處置的具體條款。這成了兩人扯皮的主要原因。幫他們簽訂房屋租賃委托合同的中介何沖(化名)指出，從合同上看，雙方都有責任，但二房東嚴順的做事方式更有問題。“這之後就沒人敢跟他合作了，圈子很小。”
最後，劉平妥協了，買下了嚴順為房子提供的家具。雙方終止了合同，沒有續簽。租客可以續約，也可以壹直住到和燕順簽訂的合同到期。
記者在與中介溝通的過程中發現，大房東和二房東的契約精神在合作過程中非常關鍵，尤其是在最後的合同期，很容易因為合同的壹些細節產生摩擦。《住房租賃條例(征求意見稿)》中明確了承租人的權益，為當前租賃行業中處於弱勢群體的承租人提供了額外的保障:
在房屋租賃合同期限內，除法律規定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方解除房屋租賃合同或者單方提高或者降低租金；未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃房屋；合同期滿或終止時，承租人應及時騰退租賃房屋，出租人不得以暴力、威脅或其他非法手段強迫承租人騰退。
此外，根據征求意見稿，在住房租賃合同期限內，除法律規定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方解除住房租賃合同，不得單方提高或者降低租金。也就是說，在陳暉的案例中，如果劉平與燕順的合同到期，合作終止，那麽燕順就不能單方解除與陳暉等人的房屋租賃合同，否則就是違約。
盡管如此，租客維權仍然不容易。租賃糾紛屬於民事糾紛，壹般由警察調解，最終需要雙方協商解決。事實是，在受到劉平斷水斷電的威脅後，陳暉主動找到中介和燕順，提醒他們處理好合同糾紛。嚴順壹味推脫，不願意按合同約定賠償陳暉的損失；與此同時，劉平通過趕走陳暉等租戶向嚴順施壓，也給租戶造成了很大的精神壓力。
行業監管升級
隨著二房東越來越多，引發的問題也越來越多，這種二房東模式開始被市場詬病。
像上面這個案例，持有幾十套房的二房東嚴順，其實有壹家具有房地產行業資質的公司，但他與大房東、租客簽訂的合同是在自己名下，就連與他合作多年的中介何沖都沒有發現這壹點。
記者查詢七信寶了解到，閆順名下持有100%股份的公司為上海閆琪企業管理有限公司，成立於2014 10 6 13，註冊資本10萬人民幣，其他信息均未披露。
對此，法律界人士認為，嚴順的做法可能出於兩方面原因。壹是收發方便；二是有偷稅漏稅的嫌疑。
二房東介於房東和租客之間，賺取中間差價。為了控制成本，尋求更大的利潤，很多二房東不得不在各方面“挖潛”，甚至采取違法行為。
針對市場的種種亂象，《條例》明確規定，房地產經紀機構及其從業人員不得有下列行為:1。發布虛假房源信息；2.隱瞞影響房屋租賃的重要信息；3.違反規定提供金融產品和服務；4.為依法不得出租的房屋提供經紀服務；5.強制代理住房公積金提取等服務及附加費用；6 .未經當事人同意，以當事人名義簽訂房屋租賃合同的；7.賺取房租差價；8.泄露或不當使用客戶信息；9 .法律法規禁止的其他行為；10.違規出租廚房、陽臺、地下儲藏室。
可以看到很多都指向二房東，比如賺取房租差價，違規提供金融產品和服務。
上海城市房地產評估有限公司金融業務總監邵表示，從宏觀角度看，住房問題是關系國計民生的重大問題，租賃住房對於引導人口有序流動、解決大中城市“夾心層”住房問題具有重要意義。目前從中央到地方的租賃住房政策都是臨時性的，不符合住房制度長遠發展的要求，是現階段租賃住房出現諸多問題的根本原因。租賃住房迫切需要國家層面的立法來保障這壹領域的長期有序發展。
隨著《住房租賃條例(征求意見稿)》的頒布，住房租賃立法已經進入程序。通過立法，可以確立國內租賃住房在住房體系中的地位，明確政府、市場和家庭在租賃住房體系中的角色，規範政府和市場參與者在租賃住房整體規劃、開發、建設和後期運營中的行為。
從實踐來看，租賃市場非常頻繁，參與者眾多，租賃形式復雜，而相應的監督管理部門又沒有配備相關的執法人員和預算對法律進行有效的監督管理，所以重點在於法律頒布後的實施。
業內公寓培訓機構房東東創始人李權指出，真正落實資金監管要從源頭抓起，加強立法，嚴格執法。