抵押房產可以出租嗎？

我是壹名下崗工人。我從馬那裏租了個鋪子，開了個小超市維持生計。然而，前兩天，我收到壹家銀行的通知，馬用鋪面抵押向銀行申請的貸款尚未到期。現在銀行要拍賣鋪面來還貸。馬未經銀行同意將鋪面租給我，要求我限期搬出。請問:抵押給銀行的房產可以出租嗎？楊律師認為:從抵押權和租賃權的性質來看，抵押權是在不轉移抵押權的占有的情況下，以抵押物折價或者拍賣、變賣的價款優先受償的權利，指向物的交換價值；租賃權是根據合同對租賃財產享有占有、使用和收益的權利，指向財產的使用價值。兩者之間不存在不可調和的沖突和矛盾，所以法律允許抵押財產依法出租，對此沒有禁止性規定。但是租賃抵押物確實會使同壹財產上同時出現抵押權和租賃權。抵押人未行使抵押權的，兩者相安；抵押權人行使抵押權時，抵押權與租賃權會發生沖突，這就是王女士的問題。關於租賃權與抵押權的關系，我國現行法律區分三種情況:壹是將租賃物抵押。根據“買賣不破租賃”的原則，出租人將租賃物轉售給第三人，現有的租賃關系對買受人仍然有效，買受人以租賃權的負擔取得壹項財產所有權。同樣，在出租人將租賃物抵押的情況下，抵押權人因先設定租賃權而行使優先受償權時，無論該物是折價歸抵押權人所有，還是拍賣、變賣後轉讓給第三人，都會受到“買賣不破租賃”原則的限制，承租人繼續享有租賃權。因此，如果抵押合同訂立前抵押財產已經出租，原租賃關系不受抵押權的影響。二、出租財產的抵押登記，由於承租人可以從登記機關查到出租財產的負擔，因此應當承擔實現抵押權所帶來的風險。在這種情況下，如果仍然適用“買賣不破租賃”的原則，抵押的效力就會大打折扣，甚至失去其存在的意義。因此，抵押成立後出租抵押財產的，租賃關系不得對抗已登記的抵押。3.未辦理登記的抵押財產出租的，由於承租人不知道也不應知道該財產已經抵押，抵押權不應對抗租賃權，故仍應適用“買賣不破租賃”原則。由於不動產抵押只能通過登記才能成立，所以這種情況僅限於動產。根據上述法律規定，王女士問題的關鍵應該看先有哪個:出租的房子還是銀行的抵押登記。