房地產投資信托基金具有巨大的市場潛力。
戴德梁行高級董事、北區估值及咨詢服務部主管胡峰在接受中國證券報記者采訪時指出，首批公開發售的9只REITs中，有3只標的資產為工業園區，2只標的資產為倉儲物流，2條高速公路，1汙水處理設施，1垃圾發電項目。目前基礎資產主要圍繞大型基建行業發行，而包括商業地產、寫字樓、商場在內的房地產業態並不是本次REITs試點發行的基礎資產。
"對於直接融資市場來說，首次公開發行REITs是壹個裏程碑式的事件."胡風指出，“去年4月30日，公募REITs試點政策出來後，市場參與者開始密集調研，隨後符合政策要求的企業開始與券商、評估事務所、律師事務所、會計師事務所等專業機構進行匹配對接。機構也在幫助這些企業理清思路，盡快實現基金銷售。公募REITs的上市流程與上市公司IPO的復雜程度並駕齊驅。在如此短的時間內完成首批9只公募REITs的審批和銷售，可以說是相當迅速和高效的。”
2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關於推進基礎設施領域房地產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，並發布配套指引，這標誌著公募REITs試點政策正式落地。
中國證券報記者了解到，REITs最早出現於20世紀60年代初的美國，旨在讓中小投資者以較低的門檻參與房地產市場，獲得房地產市場租金和升值帶來的收益。目前國際上流行的REITs基金多指房地產信托投資基金。通過這種手段，將低流動性的非證券類房地產投資直接轉化為資本市場上證券資產的金融交易過程。
“據北大光華統計，中國REITs市場潛在規模保守估計為5萬億元-14萬億元。參考美國相對成熟的REITs市場經驗，公募REITs規模約占股票市場總市值的3%，新加坡REITs規模約占股票市場總市值的12%。市場潛力很大。”胡風指出。
“公募REITs產品要想讓投資者獲得更好的收益，基金管理人首先需要對基礎設施資產有正確的認識，在選擇合適的標的上有獨到的思路和眼光；其次，要有主動管理基建資產的能力，為投資者提供分紅收益和可能的資產增值收益。同時購買更優質的標的，保證基金的持續運作。”
超過90種類似房地產投資信托基金的產品
胡風介紹，在9只REITs公募產品問世之前，國內已經發行了大量的類REITs產品。截至2020年6月65438+2月31，已發行境內REITs只，發行總規模17521億元，平均規模約1.88億元。其中，已通過回購、續保、市場化處置等方式退出18只REITs產品，總規模374.3億元；存續期為75只的REITs，產品規模為654.38+0377.8億元。
“類REITs產品與公募REITs產品最大的區別在於，大部分類REITs產品都是融資手段，並沒有真正形成‘投資理財’的良性投資循環。”胡風指出，“目前市場上普遍使用的類REITs產品壹般采用‘333’模式，每三年開放壹次，通過續期模式可以永久存續。另外，類REITs產品主要針對機構投資者，是壹種民間融資方式。公募REITs可以針對大眾投資者，讓大眾投資者以更低的門檻投資房地產項目。大多數公開發行的房地產投資信托基金要求將90%或更多的收益作為股息定期分配給投資者。但作為股權投資工具，上市後REITs自身價格會有波動。"
胡風表示，合理的資產估值是防範REITs市場風險的重要手段，房地產估值定價對投資者的投資決策和管理人的經營決策有著非常重要的影響。在房地產市場中，資產定價的邏輯具有壹定的規律性。
“在調整公募REITs資產的過程中，如何對基礎資產進行合理定價，建立參考價值衡量體系顯得尤為關鍵。其中，資本化率能夠真實反映房地產大宗交易市場中資產運營的凈收益與價值之間的關系，客觀反映投資者對收益回報的要求，研究資本化率對於房地產定價具有重要意義。”胡風指出。
住房租賃REITs有望獲得政策支持。
針對未來REITs的發展方向，多位業內人士指出，相比其他領域，住房租賃類REITs更容易獲得政策支持。
2018年4月25日，證監會、住建部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化工作的通知》，明確了住房租賃資產證券化的基本條件、工作重點和重點支持領域，完善了住房租賃資產證券化工作程序，提出加強住房租賃資產證券化監督管理。同時，鼓勵專業化、制度化的建設或運營機構開展住房租賃資產證券化。
截至2021壹季度，國內已發行住房租賃類REITs 19只，規模260億元。有各種類型的企業參與市場，包括政府投資平臺，如深圳人才定居和海南發展控股。企業包括保利、越秀、法華。公寓服務公司有新公寓。底層資產細分豐富，包括人才公寓、酒店式公寓、白領公寓等租賃住房類型，為住房租賃REITs的推出提供了初步的經驗和項目積累。
胡風指出，通過資產證券化為住房租賃企業構建投資、運營、退出渠道的完整產業鏈和商業模式閉環，將為企業加大租賃住房投資提供信心和動力，也有助於提升企業資產運營管理能力，提高項目投資收益。