今日(3月30日)，國商報記者從福州多家中介和房產中介獲悉，福州開始“松綁”限購政策:即日起，非五市戶籍(含港澳臺)家庭，無需提供醫療社保或近兩年納稅證明或落戶，即可在福州五市區域內購買壹套144平方米以下普通住房。也就是說，外地人不用落戶也可以在福州買房。
對此，記者第壹時間咨詢了福州市房管局，相關工作人員表示，“情況屬實，這幾天開始放松限購。”
事實上，福州並不是今年第壹個放開限購的省會城市。今年3月1，鄭州明確擁有二套房的家庭可以再次購買第三套房，這被外界視為變相放松限購。在此之前，哈爾濱房地產新政明確放開限售，成為首個正式放開限售的省會城市。
福州城市建築圖片來源:視覺中國-VCG 211308787791。
外地人可以直接買房。
具體來說，非五市戶籍家庭(含港澳臺)在福州五市購房，無需提供近兩年醫療社保或納稅證明或落戶，即可在福州五市購買壹套144平方米以下普通住房。另外，長樂戶籍也是福州本地戶籍，長樂戶籍的購房者可以在福州五區買兩套房子。
此前福州限購政策規定，外地戶籍居民家庭(含港澳臺)需提供兩年內在福州五區累計繳納12個月的醫療社保證明或個人所得稅。
某房企福建區域營銷負責人告訴《全國商報》記者，限購放松並不是完全取消限購，只是簡化了環節。畢竟落戶政策全面放開以來，外地人在福州買房基本沒有障礙，所以新政對市場不會有太大影響。
“不同的是，福州原來執行的是零門檻，只要妳在福州工作，就可以落戶。這壹次無非是簡化了這個結算程序，這壹波客戶就可以加入了。比如壹些農村戶口的人，就不想在福州定居。”上述營銷負責人表示，這些人如果想在福州買房，最終還是要看房價和市場的接受程度，也就是房子是否值得買。畢竟受疫情等因素影響，市場整體購買力明顯下降。
“松綁限購的操作主要目的是為了福州五區去庫存，讓企業盡快回籠資金，活躍市場。”柯睿福州區域研究負責人張淑嬌表示，這只是第壹步，下壹步是進壹步放開首付比例。
事實上，福州此前已經下調了住房公積金貸款的首付比例。自今年2月1起，第二次申請純住房公積金貸款首付比例由50%調整為40%；首次申請住房公積金貸款，首付比例為30%。
去汙周期近20個月。
去年以來，不少房企因現金流緊張出現債務違約甚至“雷劈”，壹定程度上加劇了購房者的觀望情緒。
“從去年下半年開始，金融利率壹直在收緊，在貸款層面對購房者不太友好。雖然現在有所放松，但買家還是選擇觀望。”上述營銷負責人告訴記者，福州五區商品住宅的周期已經達到近20個月，市場供大於求的局面依然明顯。“在這種背景下，適度放松限購有利於市場供求平衡，更有利於緩解供應的結構性壓力。”
柯睿數據顯示，截至2月末，2021 65438，福洲五區商品住宅廣義庫存約585.42萬平方米，其中地楓江、三江口、北區庫存均超過80萬平方米，庫存較高。
國家統計局數據顯示，從去年4月到6月165438+10月，福州新房價格持續下跌，從去年2月開始上漲。但今年2月新房價格相比6月65438+10月出現小幅下跌。
福州新房市場從去年下半年開始觸底反彈，不少樓盤也推出了壹些打折促銷活動，或者通過增加分銷點來換取價格。營銷負責人表示，“大部分樓盤主要靠分銷，但現在新盤很多，有的營銷點已經達到10%，但不敢降價，只能通過特價房或工作抵店房的方式推廣。”
“買家總想等，也許價格會更低。”據上述營銷負責人介紹，去年以來，福州幾乎壹半的項目都要靠渠道。而且分銷傭金很高。壹套654.38+0萬元的房子，分銷平臺可能會拿走壹部分，但很大壹部分會返還給客戶。
“但如果分銷平臺不這麽做，就吸引不到客戶。壹些遠離福州主城區的項目，如瑯岐、馬尾、桂湖等地區，依靠高傭金幫助其融掉的情況很普遍。其他和福州倉山南段差不多。因為競爭激烈，有的發行點高達5個點，壹般在3個點左右。”
當然，福州也有壹些熱點板塊位於中心城區。因為新房供應量少，需求旺盛，所以新房銷售相對樂觀。也造成了福州樓市的兩極分化:外圍市場冷淡，用高配刺激銷售；主城區的好項目都比較好。
目前，福州有鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾、長樂6個區，閩侯、連江、羅源、閩清、永泰、平潭、福清6個縣。
據嘉林市場研究中心統計，福州五區近六周商品房成交量變化不大，均在2600套以上；成交價變化不大。上周成交均價25841元/平方米。
福州五區近八周新房量價走勢數據來源:嘉倫市場研究中心
土地市場持續冷清。
在張淑嬌看來，目前的福州市場依然是冰封待解封，尤其是土地市場依然冷清。
3月16日，福州今年首輪集中土地拍賣結束。17土地拍賣中，取消3宗，流拍2宗，低價成交8宗，溢價成交僅4宗。雖然國企比例進壹步提高，本次土地拍賣中拿地比例高達70%，但並未扭轉土地市場的頹勢。
就溢價率而言，福州今年第壹批集中土地拍賣溢價率僅為4.42%。兩宗地塊雖然撤拍，但從實際情況來看，起拍價為654.38+075.08億元，實際成交價僅為77億元，比去年第三批集中土地拍賣價格下降約47%。
“雖然去年9月以來房地產行業信貸端有所好轉，但地方政府加強預售資金監管、市場周期性調整、去化步伐放緩是不爭的事實，房企現金流壓力依然較大。民營房企拿地積極性沒有明顯提高，現金流持續承壓，民營企業持續減少投資。”
張淑嬌表示，土地市場能否回暖，取決於金融端能否像以前壹樣，將資金引入房企。春節過後，高層不斷表態，要引導房地產走向平穩階段，為房企紓困。但目前風險相關房企的資金問題並沒有真正解決。
“今年福州的商品房用地基本沒有民企參與。”張淑嬌告訴《國家商報》記者，從去年第二批集中供地到第三批土拍，基本上消失了民營房企，偶爾有民營房企在土地上做租賃房和安置房。
上述營銷負責人告訴記者，福州在本地拍賣的價格上並未做出任何讓步，尤其是純商品房的土地價格較之前有所上漲。雖然有15%的溢價，但是起拍價留給房企的利潤空間已經很小了。“比如福州東二環兩塊非常優質的地塊，起始樓面價接近每平方米3萬元。雖然政府放開了銷售指導價，但目前市場上很難賣出這個價格，所以很多企業會在第壹輪取消跟蹤。”
58安居客房地產研究院分院院長張博告訴記者，未來會有更多城市放松限購。從全國調控放松的步伐來看，壹二線熱點城市的步伐普遍較小、較慢、較為謹慎，而三四線城市和部分高庫存二線城市的步伐更大。放松限購本身就屬於過度放松的政策類型，也是刺激市場改善需求和部分外地人把需求放在第壹位的重要政策。這樣的政策壹旦出臺，說明市場壓力已經過大，建立市場信心的內在訴求已經過於強烈。
不過，張淑嬌表示，近期市場買賣雙方仍存在博弈行為，但受外部環境和內部市場走勢等因素影響，買家的觀望情緒會繼續增強。“預計房地產以價換量的現象將進壹步蔓延到福州的中心板塊。”
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