長租公寓頻遭雷劈，具有警示意義。值得關註的是，杭州為什麽會成長為租房公寓的重災區？今年上半年，疫情下長租公寓企業未發生雷雨事件。為什麽在這個時間點，全國各地的長租公寓頻頻出現「雷雨」？
杭州張成租房公寓“雷雨”重災區
據新京報記者不完全統計，去年以來，杭城出現了鼎家、郭昶、沃客、德裕科技等壹批公寓。問題是，為什麽長租公寓的雷電風暴在杭州比較集中和頻繁？
新京報記者了解到，這與杭州長租公寓相對活躍有關。事實上，杭州是眾多長租公寓企業看好的市場之壹。這背後的原因是杭州在新興產業發展方面優勢明顯，聚集了大量的互聯網科技產業。作為中國的互聯網基地，吸引了大量的海外和國內人才，潛在的租房者數量龐大。另外杭州離上海近，受上海租賃市場化影響較大，人才流動較多。長租機構可以輕松結合上海和杭州，提高區域覆蓋和運營效率。
據方東東公寓學院創始人李權介紹，杭州近年來不斷放寬人才政策。同時，杭州也成為繼北京、深圳之後最具互聯網氛圍的城市，吸引了大量人才來到杭州。
但在競爭環境下，杭州長租市場很容易受到浮躁情緒和資本的影響。巴樂兔相關人士曾表示，在此之前，大部分有資本參與的品牌公寓都選擇在杭州經營，增加了杭州房源開發的競爭格局，為“高收入低租金”埋下了隱患。
“壹些長租機構的非理性管理思維，導致他們以片面的房源規模作為核心業績指標，忽視健康管理。再加上租房貸、繁榮民間借貸等變相融資，非理性發展和競爭被放大，從而造成不良影響。”巴樂兔業相關人士表示。
在這樣的背景下，杭州的長租公寓頻繁出現雷雨天氣，有損杭州的整體形象。建議當地政府部門加強對公寓市場的監管。
長租公寓集中“雷雨”，資金監管新政有效？
事實上，杭州長租公寓頻遭雷劈，也引起了當地政府部門的重視。10去年6月9日，杭州市住房保障和房產管理局發布《杭州市住房租賃資金監管辦法(試行)(征求意見稿)》，要求住房租賃企業向出租人支付租金，向承租人收取的租金和押金以及“租金貸”取得的資金，繳入專門賬戶進行管理。
在此基礎上，今年8月17日，杭州市住房保障和房產管理局下發《關於進壹步實施住房租賃資金監管的通知》，要求從8月31日起，住房租賃企業向出租人支付的租金、向承租人收取的租金、保證金以及使用“租金貸”取得的資金，應當繳入租賃資金專用存款賬戶。此外，9月30日前，“托管”的住房租賃企業應繳納2020年相應房源的風險防控資金，現有委托房源繳納30%的風險防控資金，其余風險防控資金繳納時間按規定順延。
值得註意的是，今年上半年疫情期間，長租公寓企業並未發生雷雨事件。為什麽這個時間點杭州會出現集中雷雨？從時間上看，恰好處於杭州市租賃資金監管政策正式頒布(07年8月17)到實施(08年8月31)之間的時間段。兩者之間有壹定的關系嗎？
北京市房地產中介行業協會秘書長趙指出，是否有關聯並不好判斷，但目前長租公寓頻遭雷劈，類似於之前二手房交易資金監管制度實施，部分中介出逃或資金鏈斷裂。
“從長遠來看，資金監管是必要的制度，但在目前的背景下，對於壹些企業來說，壹旦資金無論如何都要監管，企業可能就活不下去了，所以可能會出現提前‘拼命’和‘跑路’的現象。”趙對說道。
李權還說，這些經營公寓的機構之所以能通過“高收入低租金”收錢，核心是從租客那裏收取租金和押金。長租公寓組織可以隨意挪用，沒有得到有效監管。目前資本監管的政策堵住了這些企業的財路，資金被挪用，只能選擇“跑路”。
基於此，趙認為，從長遠來看，引入基金監管制度是非常必要和科學的。但考慮到部分企業可能會“跑路”，需要考慮制度的力度和時機。“建議從實際出發，循序漸進，有節奏，而不是壹刀切，急剎車。”
在具體做法上，趙建議，先認定壹批優質企業，壹部分先緩繳或先繳，或者分壹定時期繳納，這樣可以穩定行業，最大限度地發揮政策的效果。
不過，在李權看來，杭資監管政策的出臺，壹定程度上與長租公寓的“雷雨”有關。但“雷雨”的背後，也有疫情影響和行業自身的原因。“8、9月份是傳統租賃市場的旺季，但租客數量從11開始減少，部分‘租’開始下滑。
業內建議加快立法，建立行業準入制度。
毫無疑問，長租公寓“雷霆風暴”的增多，說明行業本身存在需要規範和解決的問題，深層次原因在於行業監管體制的問題。
“長租公寓行業本身監管整體較弱。無論是長租公寓經營者收取的租金收入，還是‘租房貸’相關的金融產品，雖然部分地區出臺了相關政策進行規範，但整體覆蓋面仍有待加強。”58安居客房地產研究院分院院長張博說。
趙對此是贊成的。在他看來，現有的管理方式和措施已經無法根治長租公寓行業“AG的低產出”、“長收短付”等頑疾。要加快立法，出臺住房租賃條例，建立強有力的行業準入制度，讓住房租賃行業行穩致遠。
“否則，不僅今年下半年長租公寓的發展形勢不容樂觀，而且‘黑中介’、‘黑二房東’等租房亂象也將長期存在。”趙建議，對幾年前公開征求意見的《房屋租賃條例》，根據新情況、新問題進行修改完善，盡快發布。
趙呼籲，以此次立法為契機，借鑒成熟國家和地區的成功經驗，參考金融業的監管經驗，建立“機構資格許可”和“人員資格認可”雙重準入制度，以根除各種亂象。
“銀行、基金、證券等金融機構也沈澱了不少客戶的資金。之所以不會出現閃電風暴和跑路，是因為不僅有企業資金和人員資質準入門檻，還有存款準備金等風險對沖制度，不能把租賃中介行業當成‘孫悟空’。”趙對說道。
從政府的角度，張博表示，壹方面要加大對租賃市場的支持力度，包括租賃土地的供應、租賃房屋的征收、租賃經營者的稅收等，支持力度需要逐步完善；另壹方面，租賃市場的監管也需要加強，尤其是對涉及金融的“租房貸”的管控不容忽視。
張博預測，下半年會有更多租賃行業的規範政策出臺，長租公寓行業本身的優勝劣汰也會繼續加大。