二是根據《通過合理定價規劃實施細則》第十壹條的規定，“納稅人建造普通標準住房出售，增值額不超過本細則第七條第(壹)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目之和的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目之和20%的，增值總額照章納稅。”企業可以利用20%的臨界點進行規劃。假設某房地產開發企業銷售標準普通住宅，除營業稅、城建稅、教育費附加外，扣除額為C，銷售總價為X，營業稅、城建稅、教育費附加為5.5%X，如果企業要享受優惠門檻，最高售價只能是X=(1+20%)(C+5.5%X)，解為X=如果價格低於X，雖然可以享受優惠門檻，但利潤更低。如果企業想通過提高售價來增加收入，就要按照低於50%的稅率繳納土地增值稅，也就是30%。對於企業來說，只有漲價幅度超過已繳納的土地增值稅和新增的營業稅、城建稅、教育費附加，漲價才會有利可圖。假設售價增加Y，X為增值率20%時的售價，新價為(X+Y)，附加營業稅、城建稅、教育費5% × (1.17%+3%) Y = 5.5% Y，扣除工程量為C+5.5×(X+Y)，假設增值率。30%×(X+Y-C-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y，且Y >；0.0971C。為便於理解，我們舉個例子如下:建泰房地產公司已建並銷售普通標準房，當地同類房屋市場價格在18萬元至19萬元之間。已知土地使用權金額200萬元，房地產開發成本900萬元。利息支出無法通過金融機構證明，也無法按照房產開發。當地政府規定允許扣除的房地產開發費用扣除比例為10%。通過選擇規劃方案，可以在保證較低售價的情況下，減少土地增值稅，增加企業利潤。上述情況中除營業稅、城建稅、教育費附加外的可抵扣項目為:200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20% = 1430萬元。方案1:公司想享受稅收優惠門檻，獲得最高利潤，最高售價應該是1430×1.2848 = 1837264元，此時的利潤是(1837.264-1430-。當價格定在654.38+08萬元至654.38+08.37264萬元時，雖然利潤會逐漸增加，但會少於306.2萬元。方案二:如果公司想通過提高售價來獲取更多的利潤，那麽漲價幅度至少應該是(1430×0.0971)= 138853元，即房產的總售價至少應該是138.853+1837.264 = 976。因此，當市場價格在18萬元至19萬元之間時，公司應選擇1837264元作為房地產銷售價格。可見，企業在銷售普通標準房時，通過合理的定價和規劃，可以保持較低的價格，獲得較高的利潤。
三。項目核算方法的選擇規劃依據實施細則第八條:“土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為基礎計算”，可根據不同情況，對多個開發項目選擇單獨或合並的成本項目，減免土地增值稅。如大華房地產開發公司2005年的商品房銷售收入為150萬元，其中普通住宅100萬元，豪宅5000萬元。稅法規定的扣除項目金額為110萬元，其中普通住宅扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅扣除項目金額為3000萬元。方案1:不單獨核算，增值率為(15000-11000)/11 = 3.6%，適用稅率30%。應納土地增值稅(15000-11000)×30% = 1200萬元。方案二:單獨核算時，如果普通住宅增值率為(10000-8000)/8000=25%，則適用30%的稅率，應繳納土地增值稅為(10000-8000)×30% = 600萬元；如果豪宅增值率為(5000-3000)/3000 = 67%，則適用40%的稅率，應納稅額為(5000-3000)×40%-3000×5% = 650萬元。普通住宅和豪華住宅納稅總額為654.38+0250萬元，比不單獨核算多花了50萬元。因此，應選擇合並項目會計。
四。通過收取費用進行估價規劃根據中華人民共和國財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅若幹具體問題的規定的通知》(財稅字[1995]48號)第六條“房地產開發企業在銷售房屋時按照縣級以上人民政府的要求收取的所有費用，收取的費用包含在房價中的， 可以作為轉讓不動產取得的收入征稅，計算時可以扣除項目金額。 代收費用未計入房價，而是在房價之外單獨收取的，不能作為轉讓不動產的收入，在計算增值額時不得扣除代收費用。”按照上述規定，征收的費用可用於規劃。如華德房地產開發公司以3000萬元的價格銷售商品房。按照當地市政府的要求，其在賣房期間收取了200萬元的各種費用。房地產開發企業開發商品房的支出為:土地出讓金200萬元，房地產開發成本600萬元，其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。如果公司沒有將代收費用並入房價，而是單獨代收，則允許扣除金額為200+600+200+600)×20% = 1165438，增值金額為3000-160 = 65438。增值率為1840÷160 = 158.62%，應交土地增值稅為1840×50%-1160×15% = 746萬元。如果收取費用與房價壹起收取，允許扣除金額為200+600+200+(200+600)×20%+200 = 1360萬元，增值金額為3000+200-1360=1840萬元。應交土地增值稅1840×50%-1360×15% = 716萬元。很明顯，無論公司如何收費，其銷售的商品房增值額為654.38+0840萬元。但采用第二種征收方式，即將征收費用並入房價，將增加200萬元抵扣項目，從而使房地產企業少繳納土地增值稅746-765.438+06 = 30萬元。