壹，房地產開發企業資金流的特點
征地前主要資金流向:土地評估費、土地競買保證金等。這壹階段資金處於凈流出狀態，主要資金來源為自有資本。
征地期間的主要資金流向:土地款、稅費等。這個階段時間短，但資金流出量大，資金來源主要是自有資本。
項目開發前期的主要資金流向:這期間的費用主要包括項目規劃定位費用、項目設計費、項目調查費和政府各部門收取的費用。在這壹階段，資金流出規模占項目投資的比例很小，但這壹時期的資金規劃非常重要，需要有效完成項目的融資安排，資金的主要來源是自有資金。
開發建設期主要資金流向:主要為土建費用、裝修費用、基礎設施費用、公共設施費用、開發管理費等。項目的資金需求主要由開發前期的融資安排提供。
項目銷售或租賃期間的主要資金流向:該期間為收入產生期，費用主要包括項目推廣費用和項目代理費用。
上述環節中，前四個環節為資金流出期，資金來源主要為項目自籌資金、銀行貸款、部分銷售資金。其中，土地款和建設成本是這壹時期的核心資金流出。前者發生的時間很短，而後者是在整個項目建設期內陸續度過的。銷售或租賃期是與資金回收的唯壹環節，銷售型物業的資金流入壹般呈現先大後小的特點，即在銷售前期，資金快速回籠，在銷售後期，資金流入放緩，最終歸零；但出租物業顯示，初期資本回收較少，之後隨著經營進入穩定期，資本回收穩步增加。
二，房地產開發企業資金管理的關鍵
壹般來說，資金管理按生產流程可以由投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金運用等幾個關鍵點組成，房地產企業也不例外。
1.投資計劃是資金管理的前提。
房地產企業具有資金需求巨大、資金周轉周期長的特點。壹旦出現現金流短缺，將嚴重影響項目進度，可能導致工程爛尾。因此，在自有資金充足、現金資產良性循環的基礎上，房地產企業制定嚴格的投資計劃，保證現金流和投資能力是前提。
2.資金計劃是資金管理的基礎。
從項目開展的過程來看，在獲得項目前的評估階段，項目的所有資金計劃安排都要完成。這壹階段的評估結果將直接影響到是否對項目進行投資，而為了更準確地完成這壹階段的工作，開發企業必須對項目定位、設計、施工方案、項目融資、項目銷售計劃等進行合理細致的預測，工作的任何偏差都將對後續的資金使用和回籠產生影響。因此，評估工作越準確、信息量越大，編制的資金計劃就越接近未來的實際資金需求，企業面臨的財務風險就越小。
3.資金籌集是資金管理的關鍵。
對於資金需求巨大的房地產開發企業來說，融資能力無疑關系到企業發展的命脈。企業的內生資金受到企業積累的限制，短時間內難以大規模增加；金融危機後，傳統的開發貸款越來越不靠譜。市場的大起大落增加了開發企業準確預測未來資金回收的難度；在這種情況下，企業拓展融資渠道無疑是必要的。
跟隨企業的資金計劃，盡早接觸出資方，聽取他們對項目的想法和建議，並融入到項目中，有助於企業更便捷地獲得融資。
對於房地產開發企業來說，這個階段無疑是整個資金管理過程的重點，而融資管理恰恰是這個階段的核心。目前，對於開發企業來說，銀行開發貸款仍然是最主要的融資手段。然而，中國對銀行信貸的管制相當頻繁，而且極不穩定。為了避免“靠天吃飯”的被動模式，作為房地產開發企業，不斷提高借貸能力、拓寬融資渠道無疑是壹項長期任務。在經濟多元化發展的今天，融資渠道趨於多元化。在目前的經濟環境下，以下渠道也可以借鑒:
融資方式
解釋
特性
困難
企業內部融資
通過抵押、質押、票據貼現、強化銷售獲得預付款，利用留存收益獲得資金。
可用性強，資金規模有限。
低的
通過股票市場上市尋求融資
在公開市場發行股票或通過購買殼公司間接上市。
耗時，難以批準
高的
債券融資
通過發行公司債券或企業債券從市場上籌集資金的行為。
通常融資期限較長，融資成本較低。
高的
經營性物業貸款
以自有經營物業作抵押，以經營收入或租金收入為主要還款來源的貸款。
對開發商的資信和物業的經營收入要求高，期限長。
中間
並購貸款
商業銀行向收購方或其子公司發放的用於支付M&A交易價格的貸款。
對企業資質要求高，周期長。
高的
信托融資
向社會公眾募集信托產品的融資行為。
對企業信用有更高的要求。
中間
委托貸款
委托人提供合法來源的資金，委托銀行或信托機構根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用和協助回收的貸款業務。
短期和高成本
中間
投資基金
即通過與國內外投資基金合作獲得項目資金，無論是股權合作還是債券合作，都是壹種融資行為。
高成本
中間
回租
把自制或外包的資產賣出去，再回租給買方使用，從而獲得現金流。
在保留資產使用權的前提下，使資產所有者獲得所需資金；高融資比率
低的
回購融資
房產持有人將房產出售給壹家金融機構，然後通過抵押從同壹家金融機構回購房產。
高融資比率
中間
不動產投資信托公司（RealEstateInvestmentTrust）
以公司或信托(契約)基金形式運作，將募集資金運用於房地產交易管理或抵押貸款投資，並將收益分配給股東或投資者的投資形式。
專業管理
高的
4、資金的使用是資金管理的保證。
資金用途是指在項目開發過程中，如何將募集資金投入到各種用途中。為了嚴格控制資金的使用方向，需要提前編制全面的收入預算和支出預算，強化預算約束意識，對超支項目進行嚴格審計。強化成本管理意識，在保證質量和工期的前提下，盡可能降低項目的開發成本。
三，房地產開發企業資金管理的核心
從企業戰略的角度來看，企業資金管理要解決的核心問題是:資金分配、資金效率和資金安全。
1，資金分配
資本配置是廣義的資本運用概念，是企業長期投資戰略和短期投資戰略相結合的壹種資本運用規則。房地產開發企業需要根據自身的發展戰略制定自己的資金配置計劃。
具體來說，企業需要考慮配置多少現金資產來保證項目的正常運轉，配置多少土地資產來進行未來的開發，配置多少在建項目來保證銷售的連續性，配置多少待售的物業項目來及時回籠資金，從而達到資金的平衡。
房地產企業要合理配置不同資產的資金，確定合理的現金償還到期債務的數量，確定合理的土地儲備數量，同時避免超出企業能力的投資，控制風險。
2.資金效率
房地產企業占用資金量巨大，資金效率低下會大大增加企業的財務費用，從而影響企業的收益。首先，企業需要保證自己有足夠的資金滿足正常的經營需求；其次，通過增加資金流入，控制資金流出，達到資金平衡。
從資本支出的角度來看，影響支出的項目主要有產品設計、建材選擇、施工管理費用、財務費用和營銷費用。據此，開發企業可以通過改進產品設計、合理選擇建築材料，建立和完善現代供應鏈管理體系。同時，他們可以盡可能控制所有的管理費用，提高與金融機構的談判能力，達到降低費用、提高資金效率的目的。
從資金流入的角度來看，縮短回收期無疑是提高資金效率的最佳途徑。具體措施包括減少土地閑置期，提高項目準備效率；在確保工程質量的前提下，加快工程建設進度；制定合理的營銷方案，快速銷售，實現資金快速回籠。
3.資本安全
任何企業，資金安全管理都是財務管理的關鍵環節，房地產企業也不例外。壹般來說，資金的安全管理可以通過建立和完善資金約束機制和監督機制來實現。
首先，通過建立資金使用的約束機制，減少資金使用的違法行為。壹般來說，企業可以通過建立審批授權制度、嚴格報銷管理、建立不相容崗位分離制度、加強資金管理責任制的落實來實現資金管理的約束。
僅有約束機制並不能完全保證資金安全，健全的資金監管機制才是防範風險的關鍵。企業可以定期和不定期檢查各種約束機制的實際執行情況，定期檢查實物資產，監控每壹筆重要資金的流向，定期進行全面檢查，完善內部審計制度，從而降低資金風險。
四、房地產開發企業投資過於沖動，可能導致資金壓力復發。
綜上所述，2009年以來，受房地產市場回暖和寬松貨幣政策的影響，房地產開發企業再次成為銀行的寵兒，導致大量信貸資金流入房地產市場，從而緩解了企業自籌資金的壓力。目前，由於市場普遍擔心過多的信貸資金流入房地產市場，造成房地產泡沫，銀行近期嚴格執行二套房交易的信貸審批標準，上半年大規模的新增信貸也會限制銀行下半年的放貸。預計三四季度銀行信貸會收緊房地產行業。
在缺乏足夠的信貸支持的情況下，預計市場交易量將明顯下降，價格將趨於穩定。今年二季度以來，土地交易再現火爆，未來開發企業將再次面臨繳納土地出讓金的問題。因此，市場繁榮期的過度擴張很可能導致開發企業再次面臨資金短缺的壓力。在政策調控密集、市場波動頻繁的背景和預期下，看清資金管理的本質，加強房地產開發企業的資金運營管理，無疑將是壹項長期的任務。