●“帶費過戶”有效降低二手房交易成本。
10 6月35438+03日，鄭州市自然資源和規劃局、鄭州市住房保障和房產管理局、鄭州市金融工作局等7家單位聯合發布《關於印發鄭州市存量房屋轉讓實施方案的通知》(以下簡稱《通知》)。
《通知》明確:今年5438年6月中旬+10月，鄭州將在夫妻雙方繼承(遺贈)、離婚、財產分析等情況下，或婚姻存續期間購房、配偶增加等情況下，實現存量房“帶抵押轉讓”。今年10年底前，實現存量房出售“帶抵押轉讓”；從今年6月165438+10月開始，逐步全面推廣“帶抵押轉讓”模式。
壹般來說，“帶抵押過戶”是指賣方在出售房屋時，可以在不結清銀行抵押貸款的情況下，將房屋出售並過戶。按照傳統的二手房交易模式，有抵押貸款的房子要交易，需要“先贖樓，再過戶”。
現實中，無論是賣方的自籌資金，還是買方“止贖”的墊付資金，都需要占用大量資金。如果為此尋求社會“過橋資金”，交易成本會大幅增加。以鄭州市場為例，常見的“過橋”利率約為“1.5%”，按日計算利息。如果賣家借654.38+0萬元“過橋”，那麽每天的“過橋”成本約為654.38+0.500元。時間越長，成本越高。
“這項政策帶來的最直接的好處就是有效降低買賣雙方的資金成本。”鄭州某二手房中介鄭女士說。
●業內人士:銀行業改革將再次推進。
除了有效降低資金成本，“縮短期限，提高效率”也是很多業內人士對於“帶抵押過戶”政策的利好認知。
據了解，按照傳統模式，二手房交易雙方需要經過的步驟主要包括:賣方與銀行約定提前還貸的時間，買賣雙方商量貸款結算由誰出，然後籌錢解除抵押並辦理交易過戶，再由買方重新設立抵押。不動產登記部門過戶登記完成後，買方銀行放款，賣方最終可以拿到剩余房款。
“整個二手房買賣過程需要半個多月，多則壹個月，多則兩個月。”上述二手房中介從業者鄭女士說。
“坦率地說，在提高房地產交易效率方面，政府層面的優化改革已經面臨‘天花板’。轉讓、抵押等常見業務。已在同壹天完成，並且“立即可用”。更大的空間需要銀行等金融機構繼續優化。”壹位房地產業內人士向記者解釋，雖然行政服務大廳的房屋過戶時限已經“當天辦結”，但對於買賣雙方來說，預約銀行還款、等待銀行扣款、預約房貸面簽等“前置環節”，往往需要雙方等待壹個月甚至更長時間。
值得關註的是，從2016至今，鄭州乃至河南各地的壹系列改革，包括在銀行設立不動產登記便民服務點、啟用不動產登記(抵押)電子證明、實現與銀行的系統直連等，被業內人士稱為“不動產登記引發的壹場銀行業改革”。
“我們有理由相信，‘按揭轉讓’的實施將引發銀行體系內部的新壹輪改革，並再次提振住房交易和抵押貸款的效率。”上述知情人士表示。
●銀行業從業者:新政將形成行業良性競爭。
記者從某商業銀行個貸部了解到，該行已實行“買賣雙方貸款在同壹家銀行辦理”的“轉按揭”業務。
同時，記者也了解到，雖然全國部分城市已經開始實行“帶抵押過戶”，但目前辦理的大部分業務仍是“買賣雙方貸款在同壹家銀行辦理”的類型，銀行間二手房“帶抵押過戶”的做法尚未啟動。
“真正開展同業業務後，給百姓帶來的便利才能真正體現出來，銀行之間才會形成良性競爭。”某商業銀行個貸部負責人對記者表示，“發展點對點的‘有抵押轉讓’，對銀行來說可以算是壹種‘好客戶續貸’，壹旦實現跨行辦理，將倒逼銀行釋放更好的服務來吸引客戶，最終受益的還是客戶。”
關於銀行間“轉按揭”政策的執行情況，記者註意到，《通知》明確了各職能部門的職責:金融管理部門要整合辦理“轉按揭”業務過程中的跨部門、跨層級事項，理順工作銜接；協調金融機構開展“轉按揭”相關業務，指導金融機構制定“轉按揭”業務金融服務流程，明確業務規則和辦理時限。
采訪中，多位銀行人士也向記者表示，推行“帶抵押過戶”在保障銀行資金安全、提高不動產登記部門登記安全方面發揮的積極作用不容忽視。“拿著偽造的銀行結算證明‘解除抵押’，然後把房子賣給別人或者再抵押出去牟利的情況屢見不鮮。”鄭州某銀行業務經理說。
記者了解到，在全國實行“有抵押就過戶”政策的城市中，所有城市都采取了擔保、公證存款等方式來保證交易和抵押的安全。
記者從鄭州市不動產登記部門了解到，在實際操作中，除了上述城市的做法外，鄭州還將與不動產轉移預告登記、抵押預告登記、“雙預告登記”、轉移登記同步辦理這壹模式，為“有抵押轉移”再添壹道保險。
但據記者了解，擔保、公證存款等。都需要承擔壹定的費用。
對此，也有業內人士指出，政策實施後，允許符合登記安全、資金安全要求的各類市場化保障措施介入“有抵押轉讓”的具體業務，充分發揮市場的調節作用，通過市場手段淘汰費率較高的擔保模式，將使廣大購房人享受到出售房屋、工業廠房等各類市場主體更多的優惠待遇。
“例如，為了爭取貸款客戶，銀行可能會預付擔保費或推出同行相互認可且費率較低的擔保措施。”該業內人士表示。
★觀點1:
新政有助於激活第四季度房市。
鄭州推出“帶抵押過戶”二手房交易模式的背後，是壹段時間以來二手房市場熱度不足。
RealData今年6月曾發表分析文章，用“低水平修復”四個字形容今年二季度的二手房市場。該院最新監測數據也顯示，8月份，重點50城市二手房市場活躍度較7月份有所減弱:超七成城市二手房成交量環比下降，七成城市價格環比下降。
在此背景下，不少業內人士也在期待“帶抵押過戶”新政可能會給二手房市場帶來回暖。
“這個政策應該說是今年各地采取的促進房地產市場健康發展的眾多政策之壹，包括按揭過戶、連環單交易、解除限售等政策，對激活房東積極掛牌出售二手房有積極作用。”上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，這壹新政策的實施將有助於提振市場。
他進壹步解釋說，二手房銷售的信心和活躍度都有所提高，這對住房需求的釋放，尤其是改善型住房的需求有積極作用。對激活四季度住房交易市場，促進房企新房項目銷售起到非常重要的作用。
★觀點二:
新政將提高資金使用的流動性和效率。
有業內資深人士認為，除了給房地產市場本身帶來利好外，房地產市場“以房抵貸”的政策可能會對房地產領域以外的經濟發展起到客觀的促進作用。
"它集中體現在資本流動性和效率的提高上."上述資深人士告訴記者，按照傳統的交易模式，無論是賣家的自籌資金解除抵押，還是買房的墊資，在這套房子的交易周期中，總有壹筆錢因為用於解除抵押而停止流動。
“‘抵押轉讓’免去了這筆資金的使用，讓它在其他領域繼續發揮作用。從宏觀上看，這壹政策客觀上加速了資金使用的流動性和效率。”