如果細分的話，商鋪投資回報率也可以分為貸款和不貸款兩種計算方式。
全額現金支付:投資凈現值回報=年租金/(商鋪總價+投入資本-含稅轉售價格)；
按揭貸款:凈現值投資回報=(稅後月租金-月還款)*12/(首付+還款總額-含稅轉讓價格)。
還有以下計算商鋪投資回報率的公式:
租金收益率法:(月稅後租金-月按揭還款)×12/(首付+交房時間內按揭還款)；
收益率分析法:(稅後月租金-月物業管理費)×12/購房總價。用這種方法計算的比率越大，投資越值得；
內部收益率法:房地產投資的公式為:累計總收益/累計總投資=月租金×投資期內累計租金月數/(房貸首付+保險費+契稅+大修基金+家具等投入+累計房貸付款+累計物業管理費)=內部收益率；
簡單評估法，基本公式為:如果房產年收入×15 =房產購買價格，則認為房產物有所值。這是壹個國際專業金融管理公司評估房產投資價值的簡單方法。
我們經常看到開發商所說的8%的投資回報率，其實是壹個名義上的數字，因為現實中我們還需要剔除物業費、管理費、空置費等額外費用，所以很難達到這個收益水平。
壹般情況下，回報率在5%以上(產權期限8年以內，公攤面積不超過15%)，周邊商業港口形成或有新項目在建(或市政交通規劃)的新商鋪，屬於優質商鋪。因為大部分商鋪(指新店和二手商鋪)的投資回報率在2%-5%。
參考資料:
店鋪投資盈利手冊百度百科