買房最難的是什麽？
關閉房子。
如果拍賣行再租20年就更難了。
如果妳成功競拍了壹個租期20年的房產，如果妳想提前收房，妳會怎麽做？壹般不外乎三種方案:
如果問妳哪種方式最不確定，可能很多人會回答——當然是第三種方式。畢竟“買賣不破租賃”，他人也沒有違約，法院怎麽判令租客搬出去？
不過有壹個案例，新房東居然打官司成功了。
訴訟是怎麽成功的？讓我們來看看這個案例。
2016，陳先生競買法院委托拍賣的壹處房產，並成功辦理過戶手續。
這房子為什麽要拍賣？是因為原主人有很多訴訟無法執行，房產被法院查封拍賣。不過這個房子不是空置的，租期最長20年。
原房主早在2013就將房屋租給了文先生，壹次性收取租金50萬元，租期20年，但備註為“借款”和“資金”，同時辦理了兩年的租賃登記證。
於是雙方就房屋交付發生了爭執。
租客文先生起訴至法院，要求繼續履行租賃合同，並要求確認陳先生的非法撬鎖行為違法。
陳先生也提起了反訴，要求返還房屋。
還有壹個事實需要承認。2012，也就是租賃前壹年，原房主將房屋抵押給銀行，銀行向深圳中院申請強制執行，等待查封房屋。
寶安法院作為第壹個查封的法院，享有處置權，故在2016委托拍賣該房屋後，優先償還抵押銀行債務80余萬元。
壹個想履行合同，壹個想收房。分歧是不可避免的。
租客:生意不毀約。
租客有兩個原因:第壹，拍賣公告已經透露，這套房子附帶20年租期，競買人顯然是知道的；第二，法院查封前租賃關系存在壹年以上。這套房子屬於“先租賃後查封”，承租人屬於善意第三人。當然，法院強制執行不能對抗承租人。
聽起來很合理。
新業主:抵押貸款違反租約
新主人主要原因有壹個——這套房子屬於“先抵押後出租”。
雖然房子是先租後封的，但在出租前已經抵押給了銀行，房產拍賣的錢優先給銀行，實現了銀行的抵押。
根據最高法院的司法解釋，租賃房屋在出租前已經抵押，因抵押權人實現抵押權而發生所有權變更的，可以作為不違反租賃的買賣的例外條件。
法院:拍賣屬於抵押權實現。
法院認為，陳先生通過拍賣取得房屋所有權，所有權的變更使抵押權人實現了抵押權。故租賃合同對陳先生無約束力，承租人文先生應將房屋返還給新房東。
這場訴訟以新主人的完全勝利而告終。
雖然本案可能會有壹些爭議，但畢竟新主人找到了很多人忽略的突破口，推翻了所謂的“出售/拍賣不破租賃”的“常識”，從而全面勝訴。
——案號:(2018)粵03民中8334號。
在租賃關系成立之前設立抵押的，抵押物被拍賣的，競得人有權停止履行原租賃合同，要求承租人返還房屋。
1?出租抵押的房屋，最好辦理租賃登記，並征得抵押權人同意。
2?房屋采取購買方式拍賣的，如果附有長期租約，應調查租賃登記狀況、抵押狀況以及是否經抵押權人同意租賃。
最高人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋。
第二十條租賃房屋所有權在租賃期間發生變更，承租人請求受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋有下列情形之壹或當事人另有約定的除外:
(壹)房屋出租前已經設定抵押權，因抵押權人實現抵押權而發生所有權變更的；
(二)房屋在出租前已被人民法院查封的。