壹，物業管理公司早期介入的作用
房地產開發商不僅要在地理位置、交通條件、建築設計、設備選型、材料選擇、環境建設、配套設施等方面下功夫，還要有壹個好的物業管理公司。新開發的樓盤會在物業管理公司的早期介入下進行升級改造。正規完善的物業管理和服務將促進物業的保值增值，促進房地產企業的房屋銷售，房地產企業的社會聲譽和品牌知名度將隨著物業管理水平和服務質量的提高而進壹步擴大。
物業管理公司的預介入，是指開發商在物業項目的規劃、設計、施工階段，聘請專業的物業管理公司或高級物業管理人員參與討論，提出建議。總的來說，從物業管理服務的角度出發，在小區規劃、房屋設計、設備選型、功能規劃、施工監理、工程驗收接管，乃至房屋銷售租賃等諸多方面為開發商提出建設性意見，為今後的物業管理工作做出物業管理規劃。
打好基礎。
筆者以多年的物業管理和開發商顧問經驗，深刻感受到了專業物業經理在規劃設計之初早期介入的重要性。物業管理公司或物業管理人的早期參與，可以有效避免因設計不佳造成的先天不足或影響業主未來使用功能，使物業更好地滿足業主的使用要求。
比如室外空調的定位不能占用陽臺或露臺，尤其是在南方，會影響業主在陽臺和露臺上的休閑活動。成都某樓盤設計前期，設計師不聽物業管理顧問的建議，執意將空調定位在陽臺外。賣房時，部分購房者以此為由拒絕簽訂購房合同，業主在裝修時堅決拒絕按照設計朝向安裝，不僅造成了物業管理公司的管理困難，也讓業主非常不滿。後來他不得不重新定位，但也影響了門面。
開發商的設計師特別註重外立面，會把它當成自己的作品，但房子是給人住的。不能只追求立體效果。如果不認真考慮它的使用功能，再漂亮的外觀也會在裝修時被業主更改或破壞，最終我們的主觀願望也無法實現。所以設計師不應該壹味滿足自己的創意，而應該考慮未來的管理和業主的使用。
從物業管理的角度來看更是如此。對於同壹個建築，筆者向設計師建議:水景壹定要流動，水泵池壹定要位於水景之外，否則水面不幹凈，水泵不好維護。但是，這個設計師堅持不采用。結果修出來的湖是壹潭死水，物管公司還要去換，造成資源浪費。因此，從管理和運營的角度來看，物業管理公司必須為開發商提供多方面的建設性意見，指導設計師優化設計，克服先天缺陷，避免進壹步改進和資源浪費。
考慮到業主對物業的使用和家居生活的需求，物業管理公司的早期介入，基於其豐富的管理經驗，為開發商和業主提供早期的專業服務，使新開發的樓盤真正成為為業主量身定制的家居天堂，提升物業使用附加值，形成開發商新的賣點，幫助開發商打造品質物業，推廣房源，更有利於未來物業管理公司的管理和服務。
二，物業管理公司早期介入的內容
1.項目定位、規劃設計、建築布局、道路交通、人流物流。
2 .建築立面、外墻材料、戶型結構、門窗結構。
3.配電室、高低壓線路、用電及公共照明。
4.給水系統、排水系統、汙水處理、消防栓。
5.弱電系統，網絡布線，電信電視，寬帶接入，抄表，可視對講，監控報警，電子巡更，壹卡通。
6.景觀、雕塑、噴灌系統、照明。
7.配套設施、商業網點、超市、學校醫院、會所遊泳池、管理用房、公共廁所、垃圾房、停車場等。
物業管理前期涉及的內容很多，但壹定要重點做好安防設備的布局、選材、安裝調試，因為這直接影響到以後的安防管理；然後，要關註與運營成本相關的內容，這關系到物業管理公司未來的效益。
第三，物業管理公司的早期介入方法
1.物業管理公司根據業主未來入住標準，對項目的規劃設計、材料選擇、設備功能、施工等進行審查，參與討論，提出建設性意見，滿足業主的多方面居住需求。
2.熟悉土建結構、管道走向、設施施工、設備安裝等。，特別是隱蔽工程，避免或減少給以後的維護和使用帶來的困難和不便，及時發現問題，提出改進建議。
3.監督公共設備設施的施工、安裝、調試，發現問題及時與開發商、承包商、工程監理溝通，盡量避免工程質量問題的發生。
4.對物業各方面有深入的了解，掌握物業各系統的參數和數據，以便物業管理公司今後制定相應的管理模式和規章制度，使物業管理工作有條不紊的進行。
5.熟悉和了解整個物業及配套細節，特別是消防設施和監控設備，以便在接管後立即找到關鍵部位，並采取緊急措施維護公司的安全。
6.物業管理公司從未來小區管理的角度對項目進行考察並提出建議，以避免施工給物業管理運營帶來的困難和麻煩，方便未來的管理運營和設備維護；建立安全有序的社區(樓)管理服務體系，營造自然環境和高品位的人文氛圍。
四、前期物業管理公司介入時如何與開發商配合。
物管公司的前期介入工作能否順利進行，取決於與開發商的配合。應根據與開發商簽訂的物業服務合同，主動參與，積極配合。要把過去在管理和服務方面的經驗教訓告知相關人員，以遠見卓識和先見之明感知可能出現的問題，采取積極主動的措施，把問題處理在萌芽狀態。重大問題壹定要寫給開發商，以引起他們的註意，也是為了逃避物業管理的責任。
開發商能否采納物管公司的建議，壹般要看以下幾個方面:壹是是否會增加其成本；第二，不難；三是對設計風格和立面的影響；第四是對其房屋銷售是否有利。基於各種因素，開發商不會完全采納物管公司的建議，但協調得越好，采納得越多。
同時，物業管理公司前期介入要註意幾點:給開發商的建議壹定要專業，否則沒人聽；對問題的原因、危害和影響的分析要準確、有理有據、令人信服；提出的建議可以減少損失，增加收益，特別是對開發商、承包商、物業管理公司。不要只問問題，要有建議、計劃、措施、解決問題的辦法；講原則，講道理，講利弊，講方法，講感受。物業管理公司要真誠溝通，全心全意服務，全面參與房地產的開發建設。做好前期介入工作，是物業管理公司規範管理、提供優質服務的有力保障。
參考資料:
①黃安永《物業管理實務》，中國建築材料工業出版社。
②鄭健健主編，中國輕工業出版社《物業管理》。