1.房屋未經竣工驗收出租的，房屋租賃合同無效。
2、非法建造房屋出租的，房屋租賃合同無效。
3、被拆遷房屋被認定為出租的，房屋租賃合同無效。
4.未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的房屋，出租人和承租人之間訂立的租賃合同無效。
5.出租人與承租人就未經批準或未按批準內容建造的臨時建築訂立的租賃合同無效。
6.租賃期限超過臨時建築使用年限的，超過部分無效。
7.租賃期限超過20年的，無效。
8.承租人經承租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，法院應當認定部分超過租賃期限的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
關於租賃房屋的裝修，當事人應該怎麽處理？
承租人是否同意使用，不能僅憑承租人的口頭陳述來判斷，還要看承租人的事實。如果出租人在實踐中實際使用了裝飾性裝飾物，則視為出租人同意使用；再比如，裝修對於房屋的使用人來說都是必需品，應該適當考慮打折處理。承租人未經出租人同意進行裝修的，經出租人認可的裝飾裝修物可以折價歸出租人所有；承租人不同意使用的，應當承擔損失。
租賃合同無效。轉租合同是否有效？
租賃合同和轉租合同的效力應分別考察，即合同的效力應根據《合同法》和相關司法解釋的規定分別考察。出租人與承租人之間的租賃合同無效，承租人與轉租人之間的租賃合同不壹定無效。
無效房屋租賃合同信托利益損失如何認定？
房屋租賃合同在履行期間被認定無效。單純采用恢復原狀的方式，會導致當事人之間的利益失衡。認為合同有效且可以履行的壹方，要求對方賠償信賴利益損失的，可以根據誠實信用原則，綜合考慮當事人的過錯程度、另租房的差價和費用、合同剩余租賃期限等因素，予以支持。按照目前的司法實踐，損失金額通常以不超過六個月的房屋使用費為限。