◇重慶市大足區賦予集體經營性建設用地與國有土地同等的權能，依托農村土地交易市場和公共資源交易中心實行公開交易，通過市場發現價格。
◇集體經營性建設用地入市收益分配既是改革的重點，也是矛盾的風險點。壹些村組對“三分兩點”的做法進行了提煉和總結，具有壹定的借鑒意義。
“農地入市”後，下壹步如何明確政府、集體和企業的相應權利、責任和利益，需要通過立法來明確。
近日，《瞭望新聞周刊》記者了解到，土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革(簡稱“三塊地”改革)試點正處於向基層實踐學習階段，各試點土地的相關成績、難點和探索將為國家決策提供參考。
作為全國33個“三塊地”改革試點縣之壹，5年來，重慶市大足區統籌推進改革，力戒“單兵突進”，縮小征地範圍，規範征地程序，完善“農地入市”政策，實現集體經營性建設用地與國有土地同權同價，城鄉用地格局發生重大變化。透過大足的改革“試驗田”，我們可以窺見土地制度改革對激活農村要素市場的積極作用。
對農地和國有土地平等賦權。
非農建設不再單純依靠征地，而是推動農村集體經營性建設用地入市，建立城鄉統壹的建設用地市場，這是當前農地改革的關鍵環節。農地如何入市？有哪些農地可以入市？如果征地範圍無限制，可能會擠壓農地入市的空間；如果征地補償標準低於市場價格，可能會影響失地農民的積極性，甚至激化利益沖突...
大足區的做法是，首先做好征地和農地入市兩項制度的銜接和協調。大足區制定了征地“清單”，明確規定了國家機關和國防軍事用地、自然環境保護、防災和公共安全用地等七類公共用地可以用於征地，縮小了征地範圍。
目前，大足區已完成四項征地改革試點。其中，龍崗鎮前進社區大足生活垃圾填埋場擴建工程占地近900畝。“與過去獲得批準後就開始征地不同，根據規範征地程序的要求，這個進步社區的征地過程發生了很大變化:壹是組織群眾聽證會，召開農民代表會議，向農民進行政策宣講，讓群眾充分發表意見。在代表會議上，三分之二以上的農民同意征地，才能啟動相關征地程序。龍崗鎮土地所所長高說，因為把尊重民意放在第壹位，充分吸收了群眾的合理訴求，使得整個征地過程非常順利，沒有出現大的矛盾。
其次，通過集體經營性建設用地入市的方式保障非公益性項目用地。在大足區，集體經營性建設用地被賦予了與國有土地同等的權力，入市方式與國有土地相同，依托農村土地交易市場和公共資源交易中心進行公開交易，通過市場發現價格。
“截至2018年底，大足區已完成‘入市’51宗，面積1471畝，成交總價5億多元。”大足區規劃和自然資源局副局長羅曉紅表示，集體經營性建設用地入市有明確的交易流程，包括意向性地塊選擇、鎮街政府審核、相關職能部門審核、入市交易、市場主體繳納調節基金、合同簽訂備案、權證辦理等。
第三，靈活的集體經營性建設用地入市渠道。現場進入市場。大足區石灣鎮長虹村3組，9.05畝集體經營性建設用地2016入市，土地成交價535萬余元。“退市”重慶聚豪泵業有限公司是壹家泵類零部件生產企業。公司副總經理高科說，這塊地在入市前已經閑置了10多年。企業“摘牌”後，土地被重新利用。目前，企業經營平穩，年產值500多萬元。
將偏遠、閑置、廢棄、分散的存量集體經營性建設用地指標集中到區位優勢明顯、交通便利的產業集中區。
無論通過哪種渠道，羅曉紅介紹，關鍵是要讓農民在改革中有知情權、參與權和決策權。“比如農地是否入市、以什麽價格入市、土地用途、底價等事項，都需要集體經濟組織成員民主決定。相關決議需經三分之二以上委員簽字同意，形成正式表決材料並公示後方可實施。”
放寬宅基地權益的實現渠道
農地首先應該從哪裏入市？除了盤活集體建設用地存量，審慎推進宅基地有償退出與集體建設用地入市的銜接，有利於釋放更多農村建設用地資源，惠及願意自願退出土地的農民。
大足區在堅持土地集體所有的前提下，探索宅基地“產權激勵、要素流動”的實現路徑。
壹是在保證農民“住有所居”的前提下，賦予宅基地出租、轉讓、入股等多種權力。
大足區唐翔街道和平村靠近市區，農房出租需求旺盛。“我們村租農家樂的有150多戶，有的是單間，有的是整棟，還有人租房開辦農家樂，發展鄉村旅遊。房租也成為農民收入的重要來源。"和平村支部書記姜告訴記者，僅和平村1組，農房出租收入壹年就有50到60萬元，平均每戶收入1萬元。
第二，制定“放開”負面清單，嚴守“三條底線”，即土地公有制性質不變、耕地紅線不突破、農民利益不受損。關於流轉範圍，大足區明確，城鎮居民只能以入股或租賃方式轉讓宅基地使用權，禁止利用宅基地在農村建設別墅庭院和私人會所。除了這個負面清單，還鼓勵政策和實踐的創新。
“放開”拓展了宅基地退出的實現渠道。過去，宅基地的實現主要是通過征地復墾為城市建設用地指標。現在可以通過填海造地，用“地票”進行交易；宅基地返還給集體經濟組織後，可以通過集體經營性建設用地入市的方式“變現”土地價值。
在大足區龍水鎮八柱村，去年有8戶農民自願退出宅基地，通過直接入市獲得現金補償。其中，63歲的村民羅天華的農家樂已經空置了30多年。土地入市後，羅天華拿到了5萬多元補償款，搬到鎮上和兒子壹起生活。
集體、農民和企業* * *享受土改紅利。
大足區“三塊地”改革試點五年來，綜合效益逐步顯現，為大足區鄉村振興、城鄉統籌發展註入了新動力。
大足區集體建設用地成交總價突破5億元，其中價格較高的商業、服務用地平均流轉價格達到50萬元/畝，農民和農村集體經濟組織獲得感增強。以石灣鎮長虹村三組為例，組長顧明勇說，集體經營性建設用地“掛牌”交易後，扣除相關成本、收取土地增值收益調節基金、社會集體留存集體積累後，剩余資金分給農民。三組260多戶農民，平均每人能拿到近3000元，成為群眾實實在在的現金收入。
土地增值收益反哺“三農”。大足區規定，農村集體經濟組織按照不低於30%的凈收入留存土地。“這部分資金主要用於農村公共事業、改善基礎設施等方面，支持農村集體經濟的發展壯大。”羅曉紅說。
通過購買或租賃集體經營性建設用地，拓寬了企業用地途徑。從事鍶鹽深加工的重慶元和精細化工有限公司於2011年6月租賃古龍鎮古龍社區3組集體經營性建設用地46畝。據企業負責人介紹，通過簽訂出讓(租賃)入市合同，明確土地邊界和權屬，有了土地用途的法律保障，企業吃了壹顆“定心丸”。下壹步，元和公司準備投資3000萬元用於工廠自動化技術改造，提高經營效率。
值得壹提的是，長期以來，農村新產業、新業態培育困難。壹大癥結是用地難，建設用地安排“重城輕鄉”問題突出。現在依靠“農地入市”，有助於緩解鄉村產業振興和建設的土地保障問題。
在大足區龍水鎮，重慶鼎祥農業開發有限公司通過三次摘牌，獲得近10畝集體經營建設用地指標，準備新建冬季蔬菜精品大觀園。目前，施工進展順利。公司總經理李華瓊告訴記者:“我們選的地塊就在交通主幹道旁邊。該項目集冬季蔬菜加工、展示、餐飲於壹體，將於今年投入運營。”
資格權的篩選需要明確。
《瞭望新聞周刊》記者采訪發現，當前集體經營性建設用地入市收益分配既是改革的壹個重點，也是壹個矛盾風險點。
壹、收益怎麽分？根據改革設計，集體經濟組織的留存收益不低於凈收入的30%。壹些村民擔心，由於監管不到位，資金會“跑路”。
第二，誰能分？近年來，隨著外出務工、征地拆遷、女兒外嫁等因素，大量農民將戶口轉移到城市或者將戶口遷到其他村，不再是這個集體經濟組織的成員。“農地入市”後，誰能分，分多少，眾說紛紜。按照農村的條條框框，農村人普遍認為娶了女人，搬到城市的人不應該參與分配，但在巨大的利益面前，凡是能參與的都想回來分，容易產生糾紛。
在實踐中，壹些村組對“三分兩點”的做法進行了提煉和總結，具有壹定的借鑒意義。“三分”即“有戶籍、有承包地、有長期住所者”每人可分配1/3的收益；“兩者不分”，即“空戶，已參加農村轉非農社保者”不分配收入。
在宅基地改革中，宅基地農民資格權的認定也存在現實障礙。保障宅基地農民的資格權利是宅基地改革的重要目標。過去界定資格權的壹個重要依據是戶籍和集體經濟組織成員資格。但現在農村人口流動更快，很多人，比如大學生、已婚婦女、養子，都去了城市讀書，主動或被動地遷移或變更了戶籍。如何準確確定這些人的資格權利，需要法律和政策逐步明確。
壹些改革配套問題也需要明確回應。首先，集體經營性建設用地使用期滿後該如何處置？全國各地尚未形成統壹意見；其次，集體經營性建設用地“批後監管”難。比如，為達到集約節約用地的目的，有關部門對工業用地有投入產出指標要求，集體經營性建設用地入市後如何規範實施，需要進壹步探索；再者，如何進壹步明確“農地入市”後政府、集體、企業相應的權利、責任和利益，需要國家結合改革實踐通過立法予以明確。