(1)開發成本:核算對象能夠確定的，直接計入“開發成本”，主要包括:
征地拆遷補償費(土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費)；項目前期費用(規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通壹平”)；基礎設施費(小區道路建設、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化)；建築安裝工程費(支付給承包商的建築安裝工程費)；公共設施費用(居委會、派出所、幼兒園、消防設施、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等費用。)分為兩個層次:土地開發、配套設施開發和住房開發。可以根據以上六項設置三級明細科目。
(1)土地開發成本:
借:開發成本-土地開發
貸款:銀行存款
或應付賬款-XX公司
分配開發的間接成本
借:開發成本-土地開發
貸款:發展的間接成本
結轉開發土地成本
借:開發成本-住房開發
貸款:開發成本-土地開發。
②配套設施的發展
計算公式:
開發產品應計提的配套設施開發費=開發產品的預算成本(或計劃成本)×配套設施預提率。
配套設施計提率=配套設施的預算成本(或計劃成本)/設施開發產品的預算成本(或計劃成本)*100%。
配套設施費用(自用建設用地開發)
借:開發成本-開發配套設施
貸款:開發產品
支付配套設施開發費用
借:開發成本-開發配套設施
貸款:銀行存款
同時，利用庫存設備或材料開發。
借:開發成本-開發配套設施
借出:庫存設備或材料。
分配應承擔的開發間接費用。
借:開發成本-開發配套設施
貸款:發展的間接成本
結轉配套設施開發成本
借:開發成本-住房開發
貸款:開發成本-開發配套設施
(3)房屋開發過程中發生的費用(可區分對象)
借:開發成本-住房開發
貸款:銀行存款
(4)開發房屋的施工方式主要有“發包”和“自營”兩種。
外包給其他單位施工建設(根據已完工程月報或價格表)
借:開發成本-住房開發
貸款:銀行存款
或應付賬款-應付項目
自組織結構
借:開發成本-住房開發
貸款:銀行存款
或應付賬款-應付項目
應付工資
庫存材料或設備
⑤代建項目開發費用:指企業受其他單位委托代為開發建設的項目。
企業發生的各種建設項目費用。
借:開發成本-代表他人開發建築項目
貸款:銀行存款
或庫存材料。
還是現金
結轉開發的間接成本
借:開發成本-代表他人開發建築項目
貸款:發展的間接成本
項目完成後的結轉成本
借:開發費用-代建項目
貸款:開發成本-代表他人開發建築項目
委托單位移交後，按移交程序辦理
借:主營業務成本——代建項目結算成本
貸款:開發費用-代建項目
(2)開發間接費用:直接組織管理開發所發生的費用，包括:管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
發生間接費用時。
借:開發費用
貸款:銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接成本
借:開發成本-住房開發
貸款:發展的間接成本
已竣工房屋開發成本結轉
借:開發產品-房屋
貸款:開發成本-住房開發
(3)管理費用:指開發企業行政管理部門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的費用。
(4)財務費用:包括開發經營期的凈利息支出、匯兌損益、外匯調整手續、金融機構手續等。
(5)銷售費用:銷售產品或提供勞務過程中發生的各項費用。主要包括:產品銷售前的改裝修理費、非產品保養費、水電費、取暖費；產品銷售過程中發生的廣告費、展覽費，以及為銷售本企業產品而專門設立的銷售機構的人員工資、福利費、業務費等經常性費用。
發生的銷售費用
借方:銷售費用
貸款:銀行存款
或應付賬款
二、收入和利潤的主要會計科目核算
(1)主營業務收入:包括土地出讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代理建設項目結算收入、租金收入。
由於營業收入的實現時間與價款的結算時間不壹致，應單獨計算。
(1)營業收入實現並收到價款時，
借方:銀行存款
貸款:主營業務收入
(2)營業收入實現之前和價款收取之後。
借方:應收賬款
貸款:主營業務收入
(3)預收價款時，待開發完成後移交使用。
借方:銀行存款
貸項:預收賬款
當移交使用時
借方:應收賬款
貸款:主營業務收入
借:預收賬款
銀行存款
貸:應收賬款
(4)賒銷或分期銷售開發產品時，應當將當期收到的金額確認為收入。
借方:銀行存款
貸款:主營業務收入
(2)其他業務收入:主要包括售後服務收入、物資轉讓收入、固定資產出租收入和開發資產轉讓收入。
借方:銀行存款
或應收賬款
貸款:其他業務收入
(3)主營業務成本:壹般本科目期末無余額。
轉讓或銷售開發產品成本的結轉。
借方:主營業務成本
貸款:開發產品
如果產品是分階段開發的，結轉成本要與收益相匹配。
借方:主營業務成本
貸款:分期付款開發產品
擴展數據
房地產涉及的稅費:
房地產開發企業主要涉及營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅、企業所得稅和代扣代繳的個人所得稅。
1.營業稅:5%。
2.城市維護建設稅
計稅依據按照實際繳納的增值稅計算繳納。稅率分別為7%(市區)、5%(郊區)、1%(農村)。
計算公式:
應納稅額=營業稅×稅率。
3.額外教育費用
計稅依據按照實際繳納的增值稅計算繳納，附加稅率為3%。
計算公式:
應交教育費附加=營業稅×3%。
4.印花稅:
(1)財產租賃合同、倉儲合同、財產保險合同適用千分之壹的稅率；
(二)加工合同、建設工程勘察設計合同、貨物運輸合同、產權轉讓文書的稅率為萬分之五；
(三)購銷合同、建築安裝工程合同、技術合同的稅率為萬分之三；
(四)借款合同，稅率為0.5‰；
(五)記載資金的賬簿，加蓋“實收資本”和“資本公積”合計金額的萬分之五；
(6)營業賬冊、權利、證照每張貼五元。
5.個人所得稅:
工資、薪金所得不含稅，適用稅率表。
應納稅所得額(不含稅)稅率(%)速算扣除(元)
1不超過5 00元5 0的部分。
2超過500元至2000元的部分10 25
3超過2000元至5000元的部分15 125
4超過5000元至20000元的部分20 375
5超過2萬元至4萬元的部分25 1375
6超過4萬元至6萬元的部分30 3375
7超過6萬元至8萬元的部分35 6375
8超過8萬元的部分10萬元40 10375
9超出100000元的部分45 15375
計算公式:
應納個人所得稅=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除
應納稅額=工資收入-2000-“三險壹金”
6.所得稅
(1)所得稅的征收方式有兩種:稽核和驗證。
(2)屬於核定征收的，按照所得計算繳納所得稅。
計算公式:
應納所得稅=收入總額×核定固定比例×所得稅稅率
(三)查賬征收的，按利潤繳納所得稅。
計算公式:
應納所得稅=利潤總額*所得稅稅率
(4)所得稅率:
壹般企業所得稅稅率為25%。
符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。
國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。
7.財產稅
如果按照房產殘值繳納，稅率為1.2%；如果按照不動產租金收入繳納，稅率為12%。
8.土地使用稅:每平方米土地使用稅的年稅額如下:
(1)大城市1.5元轉30元；
(2)中等城市1.2元至24元；
(3)小城市0.9元至18元；
(4)縣城、集鎮和工礦區0.6元至12元。
9.土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉讓不動產取得的增值額和規定的適用稅率計算征收。增值額是納稅人轉讓不動產取得的收入扣除條例規定的項目金額後的余額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和與房地產轉讓有關的其他經濟利益，計算增值額的扣除項目金額包括:
(1)取得土地使用權支付的金額；
(二)土地開發的成本和費用；
(三)新建房屋及配套設施的成本、費用，或者舊房屋、建築物的評估價格；
(四)與房地產轉讓有關的稅收；
(五)財政部規定的其他扣除項目。稅率:土地增值稅實行四級累進稅率，即增值額不超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值超過扣除項目金額50%且不超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的，稅率為50%。增值超過扣除額200%的，稅率為60%。