實際使用面積是指業主擁有的可實際使用的房屋面積，不包括公攤部分。
根據國家相關法律法規規定，公攤面積由法律規定，相關法律法規規定的公攤面積比例不得超過總建築面積的15% ~ 30%。如果開發商在售房過程中違反了國家的相關規定，其行為就是違法的，購房者可以通過法律途徑維護自己的合法權益。
對於業主買了74平米的房子，實際只有40平米可以用的情況，需要具體分析。
壹般情況下，開發商在銷售房屋時，應該明確標明實際使用面積與公攤面積的比例，讓業主心裏有數。
如果開發商隱瞞或虛假宣傳實際使用面積，屬於欺詐行為，業主有權要求賠償或解除合同。
所以，如果妳買的房子實際使用面積遠低於購買時宣傳的面積，建議妳先查看合同中的相關條款，了解自己的權利。如果有違約行為，可以向有關部門或法院維權。