1.唯壹的房子可以拍賣嗎？
當然可以。很多被執行人認為自己只有壹套住房，法院不會處置唯壹的住房。按照法律規定，需要預留五到八年的房屋租金。如門頭溝法院辦理的北京融資擔保有限公司代某申請執行壹案，房屋拍賣完畢後，從拍賣款中為被執行人預留了20多萬元的房屋租金。
2.被處分財產的權利負擔(抵押權、租賃權)如何處理？
設置租賃房屋。對於已經拍賣的租賃物，在執行程序中，執行法院會在拍賣前對租賃物進行實質性審查。如果在查封前簽訂了租賃合同，租金已經支付，在這種情況下，可以保護租賃權，即適用“買賣不破租賃”的規定。
上海某法院對具體認定標準進行了實踐探索，即查封前已簽訂租賃合同，承租人已支付租金，承租人已實際占有房屋。面對這個問題，北京市門頭溝法院在實踐中會去物業公司或者居委會調查詢問。壹些小區物業公司或居委會對租客的情況有壹定了解，可以公平提供房屋租賃情況。某工貿公司申請建築公司執行壹案中，建築公司名下的商業用房在被查封前已出租，經查明後在拍賣公告中明確公示。拍賣完成後，執行法院負責承租人與競買人的對接，按原租賃合同履行。合同履行後，法院會協助競買人騰空房屋。
有抵押的房子。抵押權是壹種擔保物權。為了保證債權的實現，債權人往往會去不動產登記部門進行房屋抵押登記。財產變現後，抵押權表現為優先受償權。根據法律，有六個月的寬限期。在陶某申請執行趙某壹案中，因該房屋涉及抵押，且被執行人無第二套房屋，在拍賣完畢並辦理過戶後，給予6個月的寬限期。
3.拍賣行的交付
不動產拍賣完成後，在沒有法定事由的情況下(法定事由壹般為:有效租賃、六個月寬限期等。)，執行法院負責將拍賣的房屋交付給競買人。但實踐中也有壹些極端的情況，比如房屋實際所有人因特殊原因威脅，需要法院做大量工作才能完成交付。但也有被執行人拒絕交付貨物的情況，需要法院啟動強制騰空程序，張貼強制遷出通知書，尋找周轉房等等。
在某銀行申請執行某家具裝飾公司的案件中，房屋被拍賣後，被執行人及房屋實際控制人拒絕交付房屋，房屋被銷毀。在法官做了大量法律解釋工作後，最終以強制退休的方式成功交房。
人民法院也在探索拍賣行的交割。比如大興法院，有專門的拍賣團隊負責整個拍賣過程，包括騰空房子；中山市第壹人民法院按照“決策事務專業化、輔助事務社會化、強制事務警務化”的思路，將強制執行工作分配給法警隊伍。廣東省高級人民法院發布拍賣後房屋交付意見。
然而，實際情況仍然非常復雜。如某非融資性擔保公司申請執行張案，被拍賣房屋為被執行人及其家屬居住。家屬的情況是，被執行人的母親患有癌癥，80多歲。被執行人的子女雖有壹人成年，但她精神殘疾，身體殘疾。這種情況很難在拍賣後騰出房子。凡是有意競拍法院拍賣房屋的，都要事先權衡利弊。
投標人在房屋投標中應註意的問題；閱讀拍賣公告和拍賣流程。公告方面，主要看房子的缺陷。組織拍賣的法院會在拍賣公告上明確標註拍賣標的的瑕疵。作為壹個有利害關系的競買人，他應該在對拍賣標的的瑕疵有足夠的了解之後，進行利益權衡，決定是否購買。
拍賣標的的瑕疵包括:有合法抵押，根據法律規定有六個月的騰退房屋寬限期；如果有合法的租賃權，不可能在租賃權期限內騰退房屋才能被容忍；在實踐中，房屋實際上是被占用和被占用的。競拍者對此應該有足夠的認識，可以在不完成過戶的情況下，立即將房屋交付給拍賣行。此類房屋缺陷會在拍賣公告中詳細介紹，壹定要仔細閱讀。此外，拍賣平臺會在平臺上詳細披露具體的拍賣流程。對於如何拍賣、如何繳納保證金等問題，可以在平臺上閱讀具體的拍賣流程。
目前有的法院會將抽樣檢驗工作外包，有的法院會親自組織抽樣檢驗。拍賣公告發布的信息並沒有實際看上去那麽生動、形象，也就是我們通常所說的親身經歷。
根據之前的詢價、閱讀和樣本閱讀，在決定是否購買之前，要理性思考。拍賣後，法院不能以“沒想好”“家裏不同意”為由支持後悔拍賣。除了暫時拒不退還押金，法院還會對其進行訓誡。如果認定為惡意反悔，可以依法對相關人員進行拘留和罰款。
不動產網上司法拍賣基本情況及壹般流程自門頭溝法院2016年開始通過網上司法拍賣處置財產以來，近三年通過網上司法拍賣處置被執行人財產337件，成交額2108元，溢價率109.52%。其中拍賣房產88件，成交52件，成交額2.08億元。有18人是因為在網上看到了自己房屋的拍賣公告，並在正式出手前履行了生效文書的義務，成功履行了申請人的勝訴權利。
網上司法拍賣具有公開透明、方便快捷、效率高、成本低、參與面廣等優勢。與普通動產和傳統拍賣方式相比，涉及不動產的網上司法拍賣具有以下特點:
壹是不動產價值大，成交率高，實現被執行人財產價值最大化。2016至今，門頭溝法院網上司法拍賣動產成交率42%，成交額910萬元，拍賣不動產成交率59%，成交額2.08億元。壹般來說，普通動產的拍賣金額從幾到幾萬不等。對於壹些幾十萬到上百萬的大額案件，即使成功處置了動產，也很難兌現申請人的全部權益。
與普通動產相比，不動產價值高，成交率高。房產處置成功後，意味著申請人可以拿到更多的錢。通過網絡平臺拍賣不動產是提高財產處置效率、保護當事人合法權益的有效手段。此外，由於不動產價值巨大，如果依法處置，還可以對被執行人形成有效的威懾，有效發揮強制措施的作用，督促被執行人盡快履行義務。
第二，拍賣過程公開透明，交易安全，競買人利益最大化。與傳統拍賣方式相比，網絡司法拍賣依托互聯網平臺，從信息公告、拍賣到交易確認，整個拍賣過程公開透明。申請人、被執行人、競買人和社會公眾可以通過第三方平臺瀏覽不動產的拍賣信息和交易信息。
特別是對於拍賣涉及的房產細節，以及拍賣過程和程序相關的問題，也可以通過咨詢第三方拍賣平臺或者法院得到解答。此外，拍賣當天，競買人可以在拍賣平臺上實時了解其他競買人的出價，從而更加合理地選擇交易。
三是房產拍賣成功後，過戶手續復雜，部分房屋難以騰退。普通動產交易成功後，可以直接交付。房產拍賣成功後，競買人需要親自到相關機構辦理過戶；辦理過戶手續時，房屋過戶費用種類繁多，稅費繁雜，如土地增值稅、契稅、過戶費用及物業費、與房產相關的水電等，這就要求競買人對房屋過戶所涉及的稅費有壹定的了解；在壹些案件中，也會出現被執行人讓老人或子女居住房屋，導致騰房困難，或者被拍賣財產涉及被執行人唯壹房屋，被執行人以暴力手段拒絕騰房，不配合財產處置工作的情況。即使交易完成，過戶完成，後續的房間依然很難騰出。
為充分發揮司法網上拍賣不動產的作用，保護申請人、被執行人和競買人的合法權益，我們采取以下措施，暢通司法網上拍賣不動產的工作流程，加強工作的規範化、標準化管理，有效解決了拍賣行騰空、交付等影響效率的問題:
壹是窮盡調查信息的措施，確保所涉及的房地產信息的完整性和準確性。在房屋拍賣前，對涉案房屋進行詳細調查，包括但不限於房屋的權屬、權利負擔、占有和使用、未繳納的稅費、質量缺陷等事項。
二是豐富網拍宣傳手段，提高涉案房源曝光率。利用好北京法院網、訴訟資產網等傳統渠道發布拍賣公告。同時，被拍賣房屋的信息將在門頭溝法院的官方平臺，如微博、微信和Tik Tok上同時發布和公開。集中拍賣的拍賣物品將定期進行策劃和宣傳，在“法治進行時”等欄目進行宣傳，讓更多的競買人了解涉案房產的相關信息。
第三，法院全程參與，順利辦理房產過戶手續。為保證不動產網絡司法拍賣各環節的順利銜接，北京門頭溝法院執行局全程參與網絡司法拍賣，從房屋查封、信息調查、議價評估、拍賣公告，到網絡拍賣、成交確認、過戶裁定，全部由執行法官或助理法官推動和跟進。房屋出售後，競買人在辦理納稅、房產過戶、被執行人房屋騰空等事宜時，如有必要，法院也會參與並配合競買人，協助競買人完成上述工作。
四是積極引入專業力量為網拍工作提供保障。與專業的網絡司法拍賣輔助服務機構合作，由第三方派專人到北京門頭溝法院執行局，協助法官解答競買人的詢問，帶領競買人現場看樣，提供信息等服務，為競買人提供更好的服務。下面的
人民法院在辦理執行案件過程中，會依法對被執行人的財產進行調查，發現被執行人有不動產的，會到不動產登記部門查封財產，防止財產轉移；同時，根據法律規定，需要在被執行人家裏張貼查封公告進行公示；還要對房屋進行現場勘察和實地調查，看房屋是否無人居住，居民情況，是否有租賃。
當執行法院對該房產先行查封時，法院可以依法啟動房產價格確認程序。根據現行《最高人民法院關於人民法院確定財產處置參考價若幹問題的規定》，雙方可以就財產進行協商；協商不成的，執行法院可以進行定向詢價；如果定向查詢失敗，可以進行網上查詢。目前，有三個在線查詢平臺，包括JD.COM.com、Taobao.com和中國工商銀行。在系統中錄入相關房產信息後，三個平臺會根據大數據信息給出詢價價格，拍賣價格取詢價價格的平均值。網上詢價速度快，價格低，是確認財產處置參考價的有效途徑。如果網上查詢失敗，或者當事人約定委托鑒定且法律有要求的，法院會通過電子抽簽的方式確認鑒定公司，請鑒定公司對房產進行評估。
確定房產處置價格後，按照現行法律規定和拍賣政策，網上詢價或評估價的70%進行拍賣。壹次拍賣失敗，則在之前底價的基礎上，以20%的較低價格拍賣。最高人民法院建立了全國網絡服務提供者名單數據庫，拍賣平臺將由申請人和被執行人自主協商確認。房地產拍賣的公示期為壹個月。在這壹個月的公示期內，有意向的競買人可以咨詢房屋的相關情況，有條件的還可以在法院的組織下看樣板間。
競買人擬通過網絡司法拍賣方式競買房產的，需在拍前或拍中按照拍賣公告的規定繳納保證金，按流程競買。以壹套成功拍賣的房產為例。拍賣期間，共有五名競投者競投該物業，最終確認最高價競拍成功(附圖)。在網上拍賣中，系統設置了五分鐘的自動延遲，如果五分鐘內沒有人出價，拍賣就結束了。拍賣完成後，尾款必須在公告規定的時間內付清，壹般為十天。
拍賣完成並支付全部尾款後，執行法院會出具拍賣完成裁定書，這是競買人辦理過戶時需要提供的材料。裁定書發出後，競買人可憑裁定書辦理過戶，並按規定向稅務局繳納相關稅費。
房屋過戶後競買人面臨的房屋實物交付問題。按照目前的拍賣政策，房屋的交付和騰空是執行法院的責任。房屋拍賣後，過戶、交接壹直是法院執行中的難點。北京市門頭溝法院出臺行為案件騰退辦法，采取“六到位工作法”，從前期準備、風險評估、實施方案、協調聯動、案件閱卷、安置保障六個方面確保騰退工作順利進行。