中國證券報記者從相關人士處獲悉，《農村集體經營性建設用地流轉條例》的修訂起草工作正在加緊進行，新規的出臺將進壹步規範相關土地的流轉。
8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過土地管理法修正案，自2020年6月65438+10月1日起施行。其中，集體經營性建設用地入市流轉是此次修改的重點。多位房地產、金融行業人士表示，非常關註集體建設用地入市相關配套行政法規的制定信息和相關細節。
相關規則需要澄清。
此前，我國《土地管理法》規定，農村土地必須被征收並轉化為國有土地後，才能進入市場交易。同時，修改前的《土地管理法》第四十三條規定，任何單位和個人需要使用土地的，必須使用國有土地。在這次修訂中，這壹條被刪除了。
自然資源部法規司司長魏禮華在相關新聞發布會上表示，新修訂的土地管理法打破了農村集體建設用地入市的法律障礙。規定農村集體建設用地可以由農村集體經濟組織以外的單位或者個人以出讓或者租賃的方式直接使用，但須符合規劃並依法登記，經本集體經濟組織三分之二以上成員同意。同時，使用者取得農村集體建設用地後，可以通過轉讓、互換、抵押等方式再次流轉。
壹位土地領域的專家告訴中國證券報記者，修正案關於農村集體建設用地的新內容，意味著農村集體經濟組織作為土地所有權主體，可以轉讓或者出租集體建設用地使用權，可以直接向市場供應農村集體建設用地，使用者取得集體建設用地使用權。使用者取得農村集體建設用地後，可以像取得國有土地壹樣，通過轉讓、互換、抵押等方式，再次轉讓農村集體建設用地使用權。
然而，在壹些投資者看來，與國有建設用地出讓全過程中成熟的法律法規相比，集體建設用地入市仍有許多細節問題。比如集體建設用地可供入市的是存量土地還是增量土地？如何理解工業、商業等商業目的？工商業的定義是否包括房地產業？土地入市後產權如何劃分？土地入市如何享有抵押權？這些都有待相關法律法規的出臺。
或成為穩定房市的“利器”
在這次修改之前，有關部門已經在全國33個市(縣)開展了改革創新試點。試驗區的集體土地有不同的用途，包括工商業生產、教育甚至租賃住房建設。
不過，近期北京大興區的三宗地塊試點頗為引人註目。這三塊地肯定會用於* * *產權房建設，最近有壹塊地入市了。
今年9月，北京市規劃和自然資源委員會官網信息顯示，集體建設用地三宗地塊之壹，即區級整體大興區瀛海鎮地塊已入市，成交價為654.38+05.13億元，為起拍價。該地塊建設用地面積為47891.78平方米，預計可提供* *產權房1萬套以上。* * *產權房價格29000元/平方米(含全裝修費用)，項目預計2022年下半年入市。與國有土地出讓壹樣，土地使用權出讓年限為70年。
為什麽北京市大興區的三塊試點地塊可以成為* * *有產權住房用地？
地產官方號“京房字”曾分析指出，突破口可能來自相關規劃。去年，北京的新總則對職業和居住的平衡提出了更詳細的要求。很多像大興這樣的平原地區，職住比應該是1:2，即1，000平方米工業用地，2萬平方米居住用地。但是大興區，尤其是亦莊，是壹個產業相對集中的區域。目前職住比倒掛，居住用地明顯不足。利用集體建設用地建房，既可以探索集體建設用地入市改革試點，又可以緩解目前職住比倒掛的局面。另外，* * *產權房完全是為了滿足剛需，嚴格限制購買和股份轉讓，也杜絕了利用政策套利的可能。
有地產人士指出，從北京的試點來看，在壹些住房用地供應緊張、地價較高的地區，不排除未來在符合相關法律法規的前提下，部分集體建設用地進入市場用於政策性住房，從而增加供應平抑房價的可能性。“北京的試點是否可復制，還有待進壹步觀察，以及相關法律法規出臺後的細則。”壹位法律人士表示。
也有地產人士指出，從大興區的現狀來看，集體建設用地面積占全區土地面積不到10%，大部分是住宅用地。事實上，能夠進入市場的集體經營性建設用地非常少。大興區的這壹嘗試，目前不會對當地房地產市場產生太大影響。