在不動產執行過程中，經常會遇到抵押權與租賃權並存的情況，查封的對象上存在租賃。這些情況並不是都可以適用“買賣不破租賃”的原則，關鍵在於租賃權成立的時間節點。
1.租賃權是在財產抵押和扣押之前設立的。
(1)先租後押
《物權法》第壹百九十條明確規定，抵押合同訂立前抵押財產已經出租的，原租賃關系不受抵押權的影響。《擔保法司法解釋》第六十五條進壹步規定，抵押人以租賃物抵押的，在抵押權實現後的有效期內，租賃合同對抵押財產的受讓人繼續有效。從這兩條規定來看，如果承租人在抵押權實現之前已經出租房屋，租賃合同的效力不受抵押權實現的影響。
(2)先租後封。
同樣，《關於人民法院辦理執行異議復議案件若幹問題的規定》明確要求，不動產承租人主張租賃權必須占有該不動產，人民法院才能查封。其中第三十壹條規定:“承租人請求阻止已執行的房地產在租賃期間轉讓給受讓人，並已簽訂合法有效的書面租賃合同，且在人民法院查封前占有該房地產的，人民法院應予支持”， 表明不動產承租人的承租人在法院查封前已簽訂書面租賃合同並占有該不動產的，承租人已取得該不動產的租賃權，對受讓人發生法律效力。 人民法院在執行不動產時，應當依法保護不動產承租人的合法權益，法院應當保留在租賃期間進行拍賣出租的權利，並在拍賣公告中披露權利負擔。
因此，在不動產抵押或查封前設立租賃權的，適用“買賣不破租賃”原則，租賃關系在合同期限內繼續有效。但必須明確的是，該原則只是根據合法有效的租賃合同保護承租人在租賃期間對租賃物的占有和使用權，不能進壹步理解為禁止租賃期間租賃物的物權變動，否則就是對所有權的過度限制。因為物權變動既可以基於法律行為的發生，也可以基於公法行為的發生(如征收、征用、拍賣、出售)。即使承租人對被執行財產的租賃權真實、合法、有效，也不應基於該權利反對法院對被執行財產的處分，但可以向法院主張在處分租賃財產時公開租賃關系，或者向法院主張在法院公開處分租賃財產的過程中，保護承租人的知情權、優先購買權和參與競買權。
2.房屋抵押、查封後，租賃權成立。
(1)先抵押後租賃
房屋抵押後出租的，承租人的租賃權不能對抗債權人的抵押權。《物權法》第190條規定“抵押設立後出租抵押財產的，租賃關系不得對抗已登記的抵押”，《擔保法司法解釋》第66條進壹步規定“抵押人出租抵押財產的，抵押實現後，租賃合同對受讓人不發生約束力”。因此，租賃權不得對抗先登記的抵押權，即承租人不得以抵押物上存在租賃關系為由阻礙債權人抵押權的實現。同時，根據《最高人民法院關於民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十壹條第二款規定，“拍賣財產上原有的租賃權和其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利在拍賣財產上繼續存在，影響優先擔保權或者其他優先權利實現的，人民法院應當依法解除後拍賣”。如果承租人不妨礙抵押權的實現，租賃關系的存在對抵押財產的價值或實現不產生任何不利影響(事實上，有時租賃關系的存在可能會使抵押財產增值)，解除租賃權既不合適，也無必要，法院此時應拍賣有租金的抵押財產；如果房屋存在租賃期長、租金低，顯然成為影響抵押物價值和變現的重要因素，那麽租賃權的存在實際上已經對抵押權的實現產生了不利影響。此時法院應先解除租賃權，再繼續拍賣抵押財產。