請告訴我如何抵押租賃權，有哪些不動產不能抵押？

《擔保法》或《房地產抵押管理辦法》等相關法律法規中沒有關於租賃權抵押的規定。房屋土地管理部門辦理抵押登記時，只辦理房屋產權抵押登記手續，不辦理租賃權。那麽，租賃權可以抵押嗎？這個問題比較復雜。不能簡單的說租賃權不能抵押，也不能說租賃權可以抵押。事實上，租賃權的抵押是有條件的。比如，A公司租用B公司擁有的廠房或建築20年，壹次性支付租金，投資幾千萬對廠房或建築進行改造，然後開展業務(或者做酒店，或者租寫字樓)。A公司現在想把租來的裝修好的樓房抵押給金融機構作為擔保。很多金融機構都遇到過類似上述的房貸活動。這種抵押實際上是A公司將其租賃權抵押出去，租賃權本身就有其價值。租賃權本身也可以產生和增值。但問題是，在有關抵押的法律法規中，並沒有關於租賃權抵押的規定。而且抵押要登記，作為租賃權抵押在房管部門登記會有問題。因為抵押登記令合法，否則無效。而租賃權的抵押登記是不可行的。如何處理這樣的問題？如果出現這種情況，我們需要B公司的協助，B公司是原產權單位。甲公司和乙公司與金融機構簽訂房產抵押合同。由於甲公司對乙公司原有房產進行了投資和裝修，且原有房產的價值有了很大的提高，該房產的租賃權的抵押實質上是壹種財產抵押，即甲公司要在乙公司同意的情況下對該房產進行抵押..只有這樣才能完成抵押登記，否則，租賃權的抵押只能是紙上談兵。租賃權的抵押非常復雜。應該說目前在法律規定上還是壹個盲區，在抵押過程中會遇到壹些法律障礙。但在現實生活中，確實有很多類似於A公司的情況，有些租賃權確實有其自身的經濟價值，有時租賃權還相當賺錢。例如，甲公司向乙公司租用20年的樓房，月租金654.38+0萬元，裝修後再單獨轉租出去，月租金固定為200萬元。事實上，租賃權的價值至少是每月654.38+0萬元。以上情況並不少見。這種租賃權的抵押在法律上是否可行，如何簽訂抵押合同和辦理抵押登記，都值得在法律上深入探討。雖然房產作為抵押物比其他抵押物更容易被接受，但並不意味著所有的房產都可以作為抵押擔保的抵押物。由於不動產種類繁多，每壹種不動產因其法律關系不同而有其特殊性，所以在遇到不動產抵押的情況時，壹定要區別對待，謹慎處理。以下是壹些不能作為抵押物的房產:1、學校、醫院、國家機關、社會福利機構、宗教寺廟等公益事業。2、軍隊的房產(壹般不能作為抵押物)。3.有產權糾紛的房地產。4.產權不清的房地產。5.被法院或者國家司法機關凍結、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產。6.根據國家計劃將被拆除的房地產。7.房產在* * *所有* *人書面同意抵押前。8.無地上建築物的農村集體土地(不含荒山荒地等。).9.未經原抵押人書面同意，已經抵押的房地產不得再次抵押。10，違章建築，或未經國家規劃部門和建設部門批準而建的建築物。以上十類不動產都是不能作為抵押物的不動產。即使雙方簽訂了抵押合同，也無法完成抵押登記手續，因此無效。從這個角度來看，房產抵押活動看似簡單，實際上操作起來非常復雜。