就在昨天，8月17日上午，南京三宗地塊成交，總面積超過16.7萬平方米。總起拍價達到38億元，最終成交樓面地價低於該板塊最高樓面地價。其中，龍湖地產拿的江浦地塊，比同區域的峰值地價下降了1.3萬元/平方米。同時，原計劃當天出讓的江寧濱江G39、G40地塊因故終止。
中評聯數據研發總監李巖指出，在各地拍賣市場政策趨嚴的背景下，預計下半年宅地市場將繼續下行，溢價率總體維持在較低水平。
在全國房地產市場逐漸降溫的背景下，開發商未來的利潤空間將被進壹步壓縮。
房地產開發風險
中評會認為存在土地泡沫的8個城市包括沈陽、重慶、廣州、合肥、成都、南京、廈門、杭州。這包括壹線城市、準壹線城市或者處於上升期的二線城市。以沈陽為例。上半年作為調控相對寬松的二線城市，人口流入和棚改政策使得住房需求過度釋放。上半年沈陽新建商品住宅價格同比漲幅超過10%，間接影響了土地市場，開發商拿地熱情激增，加劇了當地土地拍賣市場的競爭。截至目前，沈陽宅地成交樓面均價達到5637.5元/平方米，平均溢價率達到51。但與此同時，沈陽現有的經濟實力並不能支撐房價的持續上漲，住房需求的過度釋放消耗了相當程度的購買力，因此未來沈陽樓市的上漲趨勢缺乏可持續的支撐。
緊縮政策間接影響土地市場的積極性，土地泡沫擠出效應明顯。目前壹線城市的宅基地市場主要提供“租賃用地”和政策性住房用地。而重點二線城市的宅地市場則呈現出量增價穩的態勢。在地方拍賣市場“限地價、競建設、競自給”等重拳調控下，宅基地溢價率暫時維持在較為合理的區間。
在土地拍賣政策收緊的前提下，土地市場競爭和分化加劇，壹線城市宅地市場依然低迷；雖然二三線部分城市地塊競爭激烈，但熱門二線城市的宅地盈利能力也明顯下降。
值得註意的是，由於壹線城市拿地困難，加上當地拍賣市場限制嚴格，部分房企拿地策略逐漸向三四線城市傾斜，尤其是上半年。而三四線城市人口吸附能力較弱，對房價的經濟支撐較低，房價缺乏繼續上漲的動力。預計未來兩三年內不會吸收大量存量，開發商宅基地開發風險將與日俱增。
從今年已經公布中報的房企來看，以往布局三四線城市的風險已經開始顯現。以中南建設為例，2018上半年，中南建設實現合同銷售額652.5億元，同比增長44%；銷售均價為12539元/平方米，略低於去年銷售均價。而中南建設的凈利潤只有6.7%，幾乎是旭輝控股2013.3%上半年凈利潤的兩倍。中南建設向外界解釋稱，部分地產結算項目毛利率過低，主要是由於項目位置壹般、配套不成熟、市場地價較高、公司為加快回收資金投資其他項目而壓低售價、限價及市場低迷等因素，均對毛利率產生影響。
房地產利潤壓力
年初，各大知名品牌房企仍積極進入二三線城市參與當地拍賣。招商蛇口以46億元的最高價拿下天津這塊宅地，2000平米定向安置房用於棚戶區改造。住宅建築面積24.29萬平方米，拆遷安置房後的房屋樓面價高達20331元/平方米，而該地塊周邊新房價格僅為2.25萬元/平方米，地價貢獻率為90.36%，土地市場泡沫價值為61。此外，2018年2月27日，重慶招商易成房地產開發有限公司以高達6319元/m2的樓面價競得重慶兩江新區壹幅宅地，溢價率40.42%。目前上述地塊周邊在售樓盤均價約為6000元/平方米。即使未來的掛牌價格有望超過目前周邊房價的30%，開發商仍然面臨較大的利潤壓力和周轉壓力。
傳統上，對於這些開發風險高、預期虧損的地塊，開發企業會選擇放緩開發節奏，等待市場回暖，踏上銷售節點，以保證項目的基本盈利。
不過，業內人士指出，目前各城市房地產市場限購嚴重，短時間內沒有松動的可能。不少房企指出，當前房企只能在戶型創新方面擴大利潤空間，挖掘新的市場需求點和高附加值產品。
哪個城市，什麽時候進入，可能更能體現房企的盈利能力。以中南建設為例，前期布局的三四線城市包括化工轉型較好的寧波、南通，以及市場情況壹般的泰安、泰興、萬寧、阿壩州。中南建設中報顯示，2018年上半年，其存貨達到1215億元，占公司總資產的64.14%。公司流動比率由2065，438+08年上半年的65，438+0.54進壹步下降至2065，438+08年上半年的65，438+0.39，速動比率由2065，438+07年上半年的0.3348進壹步下降至2065，438+08年上半年的0.2978，均處於較低水平
隨著地價泡沫的擠壓，部分房企通過聯合拿地降低開發風險，改變地塊性質和使用規劃。比如，鐘君拿下的上海市閔行區華漕鎮MHPO-1402單元42-07號地塊，之前是商業性質的，在暫停出讓後投放市場，改為商業性質。
據相關人士透露，該地塊自持部分應該大概率用於建設長租公寓。