受新冠肺炎疫情影響，深圳的寫字樓、商鋪和房屋租賃市場今年都跌入冰點。證券時報記者近日走訪深圳中心區多家寫字樓發現，寫字樓空置率高，租金下調幅度高達50%。龍崗區大芬油畫村、南山區南油服裝市場的商鋪退租轉租的現象很普遍。記者在調查深圳寶安區石巖的工廠時發現，很多中小工廠已經搬遷到了佛山、東莞、惠州等深圳周邊城市。
“深圳的廠房租金和人工成本太高。房租從2008年的8元/平方米漲到現在的40元/平方米，但產品的漲價幅度遠遠小於房租和人工成本，所以把工廠搬到了惠州。”壹家家具生產企業的老板告訴證券時報記者。
不過，十堰的工廠搬遷也可能與深圳的產業升級有關，即淘汰產業鏈中的低端工廠，逐步建設高科技工業園區。幾位資深寫字樓銷售經理也向記者表示，寫字樓的大量供應可以降低企業的租賃成本，大量優質且租金優惠的辦公空間可以有效避免企業的外流，促使更多的企業去做規模化的工作。
辦公樓的空置率很高
今年以來，深圳寫字樓市場遭遇寒冬。戴德梁行最新研究報告顯示，深圳甲級寫字樓壹季度平均租金較去年底下降3%，空置率達24.6%。
近日，證券時報記者走訪深圳福田、南山、羅湖區，調查CBD寫字樓的出租情況。在福田CBD的鳳凰大廈，貝殼經紀人楊先生表示:“目前鳳凰大廈的空置率在10%左右，基本每層都有幾套空房。以前租金220元壹平米左右，現在可以低到120元/平米。以前從來沒有過這種情況，租金下降了45%。現在有降價空間跟業主談。”
深圳福田中心區的甲級寫字樓、黃婷廣場、卓悅世紀、平安金融中心的空置率徘徊在30%左右。鏈家房產中介王先生告訴記者:“現在租房比較劃算。世紀中心有壹整層出租，業主報價180元/平米，但春節前世紀卓越寫字樓報價在320元/平米以上。喜歡的話可以在180元/平米的基礎上談。如果租期在3年以上，則有更大的討論空間。”
在南山科技園工作的陳辰最近也在幫朋友找辦公室。由於公司偏向互聯網行業，南山科技園成為其首選。“現在很多寫字樓的季付和半年付都有相應的優惠，免租期也可以談。有些二房東甚至已經不賺錢出租了。如果價格不合適，也有低至每平米70元的物業。”該地區的壹位中介告訴記者。
寫字樓空置率上升的另壹個原因是新增供應量。在經歷了幾個季度的需求疲軟後，今年壹季度，深圳仍有三棟甲級寫字樓，帶來30萬平方米的新增供應，全市存量升至582.4萬平方米。
戴德梁行研究報告指出，寫字樓租金壓力和高空置率的情況可能會貫穿年內市場。商業和商務活動仍需恢復，疫情對租賃市場的影響將在第二季度開始顯現。在需求放緩的背景下，年內深圳甲級寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率很可能再次上升。
在羅湖筍崗地區，壹些由舊倉庫和批發市場改造而成的寫字樓越來越受到中小企業的青睞。記者發現，筍崗地區越來越多的舊倉庫、批發市場被改造成寫字樓，企業入住率保持相對穩定。有公司工作人員告訴記者，類似寫字樓的價格比壹般甲級寫字樓要大，對入駐企業的要求也沒那麽高，更適合中小企業。
經常有出租商店的廣告
疫情之下，中小企業生存困難已經成為業內的學問。從事服裝批發生意的秦小姐感嘆，春節後生意越來越難做了。“雖然國內疫情有所好轉，但南郵的服裝市場人氣甚至還沒有恢復到平日的十分之壹。本來是做批發的，現在開始做零售，開始直播商品，希望能挺過這次疫情的沖擊。上個月，我和另壹個合夥人商量後，決定把現有的店面面積減少壹半，把另壹半轉租出去。業主也同意了，因為壹旦失去客戶，他們可能就很難再租了。”
秦小姐所在的南油服裝市場是深圳最大的服裝批發場所。這次受疫情影響比較嚴重，旺鋪店面轉讓、出租的廣告隨處可見。該行業要復蘇還有很長的路要走。
深圳十大特色文化街區之壹的大芬油畫村，也在經歷著商鋪退租的陣痛。記者實地走訪發現，不少藝術品店鋪已經冷清，停車場入口附近的旺鋪位置也正在轉讓。值得壹提的是，大芬油畫村很多店鋪的訂單幾乎70%來自國外，出口量壹度占到全球油畫貿易的半壁江山。
“油畫不像柴米油鹽那樣是必需品，受經濟影響大，所以即使疫情好轉，市場也不會很快恢復。”原畫師魏巍告訴記者，“這裏每天都有店鋪轉讓退租，實在撐不下去了。在這裏轉租店面之前，轉讓費幾十萬。現在連轉讓費都不要了，門面也多。”
魏偉告訴記者，以前“五壹”、國慶等節日店鋪的日營業額可高達萬元，今年“五壹”店鋪壹單生意也沒做成。
許多商店正在特價出售字畫。也有畫家告訴記者，他們準備轉型線上直播，擺脫對店鋪的依賴，通過直播的商業模式，將粉絲的關註轉化為經濟收入，帶動銷售。
“我在油畫村已經10多年了。我應該是早期的壹批畫家。租的店面300平米左右，租金從最初的1，000元漲了7倍。”商店的黃八正準備退租。“這樣下去是不可取的。經常幾天都沒有生意，國外訂單接不到，國內訂單也很少。”
在高端產業有所作為
除了寫字樓和商鋪，作為深圳主要的工廠聚集地，有相當壹部分工廠已經搬遷到東莞、惠州、佛山等地。家具生產企業趙老板告訴記者:“目前十堰工廠的平均租金在40元/平方米左右，但惠州工廠的租金是8元/平方米，員工的工資是按件計算的。相比深圳，惠州對企業的優惠力度很大，更有吸引力。”
“我們廠在深圳20年了，規模比較大。但目前總部也可能馬上搬到惠州，因為惠州也有相關的上下遊產業鏈。”石巖紙箱包裝公司紙品印刷(深圳)有限公司的上班族羅先生告訴記者。
受制於用地減少，租金、員工工資、原材料等要素成本上升，規模化、機械化生產企業的發展空間逐漸被壓縮。這些企業的規模從幾千萬元到幾十億元不等。
隨著人氣的下降，二手房東們也面臨著沒人租的局面。租廠房的廣告越來越多。
趙老板告訴記者:“近年來，深圳政府壹直在主導產業升級，淘汰壹些落後的低端制造業。但是如果低端制造業都搬走了，誰來為這些高端制造業服務呢？十堰廠區集中的企業實際上是壹個上下遊產業鏈配套。如果壹個制造業搬走，可能意味著壹個產業鏈的遷移，很多上下遊配套企業也會搬走。很多小企業掛靠，對深圳先進制造業的發展也是不利的。”
據悉，近年來，寶安區石巖街道正在進行產業轉型升級，計劃打造以人工智能、航空航天、新壹代信息技術、物流倉儲為代表的高科技產業集群。2019石巖街道工作報告中提到，石巖區很多企業處於價值鏈和產業鏈的低端，壹些大企業訂單減少，動力不足。六個生產基地的產值占街道的23%，地稅只占街道的2%。5500家企業占據了75%的產業空間，卻只貢獻了10%的產值。
學者金信義此前表示，以深圳為樞紐的城市群已經初步建立了科技創新的市場體系。這個成績說明中國企業在更高端的產業上是可以有所作為的，最理想的結果應該是沿海經濟中心轉向高端產業，低端產業轉向周邊欠發達地區。
中國(深圳)綜合開發研究院常務副院長郭萬達在接受證券時報記者采訪時表示，如果企業把生產線搬到東莞、惠州、中山等周邊城市，深圳產業鏈的完整性不會受到太大影響，但如果搬到更遠的江西，甚至越南或其他東南亞國家，那麽深圳確實需要“修鏈”。
在郭萬達看來，企業將生產線轉移到周邊城市，是的產業承接角色。“產業鏈不是用行政區劃來定義的。只要在壹小時經濟圈內實現生產要素的流動，不壹定非要在深圳。”
“商業租賃”還是壹種新模式
壹位資深寫字樓銷售經理表示，如果寫字樓嚴重過剩，“很容易把業務改成出租。”
“商租”有望成為深圳籌集租賃房源的新模式。今年年初，《深圳市住建局關於現有商業、寫字樓改造為租賃住房有關事項的通知(征求意見稿)》開始征求公眾意見。針對部分商業寫字樓閑置，深圳急需多渠道解決租賃住房問題，《通知》提出，將允許現有商業寫字樓改建為租賃住房，切實增加深圳住房租賃市場有效供給，實現市民“住有所居”的目標。
說到改商為租，就不得不提長租公寓。回報率低、盈利難壹直是長租公寓行業的痛點。在疫情影響下，如果資金實力不夠雄厚，資金鏈隨時會斷裂。
家住龍崗阪田萬科城的羅毅最近有點受寵若驚。“我在這裏租了5年，今年是第壹次接到房東的電話。主要是問我要不要更新壹些家具家電，然後讓我續租，不加租。”
受疫情影響，深圳不少家長都推出了不同程度的房租減免或其他配套優惠。福田區某長租公寓經理表示，除了減免部分租金，還給予租客5天的期限，這些租房福利可以說是前所未有的。在福田景甜區域，壹家有房企背景的長租公寓的工作人員告訴證券時報記者，雖然目前長租公寓的租金壓力普遍存在，但相比前兩個月已經有了壹些好轉的跡象。“目前28平米的住房租金在5800元左右。如果長期租壹年，可以得到壹些優惠，但幅度不會太大。畢竟我們的質量和成本還是很高的。”
在羅湖洪湖地區，壹家名為8號宿舍公寓的長租公寓，由原來的倉儲樓改造而成。記者發現，前來預約看房的人不在少數。壹室壹廳的復式單位，月租4000元左右。但由於是倉庫建築改造，有些平級的房子不夠高，給人壹種壓抑的感覺。工作人員還表示，即便如此，最近來租房的人也開始多了起來，尤其是年輕人。據工作人員介紹，壹些年輕人工作還不穩定，但家庭經濟實力還能支撐，所以放棄了需要長租的城中村和普通住宅小區，轉而選擇短租的長租公寓。