業內人士認為，“7月15”深圳購房新政出臺後，大量資金轉向炒作商務公寓，《通知》堵住了這壹可能的漏洞。以後購房者如果想投資公寓產品，壹定要註意容積率和周邊競品，否則租金上不去或者被租出去。
停止審批，不再新增商務公寓供應。
據悉，《通知》主要包括三個方面:壹是全市(含深汕特別合作區)停止新建商務公寓項目規劃審批和土地出讓計劃審批(已批準規劃的商務公寓項目可按原規定辦理)；二是對已審批且尚未簽約的商務公寓項目(不含招拍掛出讓情況)，鼓勵轉為可售人才住房；三是優化城市主副中心和組團中心功能用地規劃布局，降低商業用地比例，提高居住和配套用地比例。
在業內人士看來，上述政策最大的焦點是停止商務公寓的新增供應。事實上，隨著近期深圳酒店式公寓供應量的減少，其成交量已呈快速下降趨勢，但部分產品在《通知》頒布後短期內出現反彈。
同策研究院Dataln數據系統顯示，今年7月，深圳酒店式公寓成交面積為1.69萬平方米，環比下跌77.6%，同比下跌約70%。通知發出的8月1 -9日，深圳壹手商業成交241套，成交面積14158平方米，套數環比增加46.1%。壹手寫字樓成交91套，成交面積5036平方米，套數下降25.4%。二手商業寫字樓成交趨勢方面，同期深圳二手商業成交66套，成交面積6189平方米，套數環比上漲29.4%。二手寫字樓成交23套，面積2767平方米，環比下降8%。
對於《通知》的解讀，深圳市有關部門表示，商務公寓早期在壹定程度上起到了商務辦公區的支撐作用，但近年來商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向，已經偏離了“服務商務人士”和“短期住宿”的宗旨。此外，住建部批準的《辦公樓設計標準》自2020年3月1日起實施，新標準取消了公寓式辦公樓。在這樣的背景下，深圳停止了商務公寓的審批，這是符合國家相關政策和深圳實際管理需要的。同時，通過適當提高住宅用地比例，鼓勵已批準的商務公寓項目轉為可售人才房，進壹步增加了深圳公共住房供應，為多層次住房供應提供了空間支撐。
對此，同策研究院高級分析師王豐認為，深圳的特點是外來人口相對較多，城市新增住宅用地供應有限，形成了住房供需的本質矛盾。這個政策是調整土地供應結構，符合深圳城市發展的邏輯。
深圳中原董事總經理鄭樹倫指出，商務公寓作為綜合體的配套功能，近年來壹直在走向“住宅化”。既然是純住宅，就沒必要區分公寓和住宅。換句話說，公寓的歷史任務已經完成，未來沒有存在的必要。這是更清晰和更容易管理返回到房子。同時，商務公寓投資屬性重，新房成交量大，但二手房稅費重，難以脫手，流動性差，相當於很大壹部分資源被擱置浪費。減少商務公寓，增加居住用地，可以合理有效地提高土地利用率。
能否“拯救”高庫存，堵塞投資漏洞？
事實上，這也是自“7·15”樓市調控新政以來，深圳第二次深化房地產調控政策。那麽，深圳暫停公寓審批影響幾何？
"商務公寓的高庫存狀態將得到緩解."廣東省住房政策研究中心首席研究員李在接受新京報記者采訪時表示，商業公寓建在商業、工業用地上，壹樓幾十戶，空間有限，水池大，物業管理費高，還有商業水電，沒有相關配套。雖然投資屬性強，但是居住體驗差。深圳暫停公寓審批後，深圳的存量土地，尤其是工業、商業、辦公用地，將用於兩大用途:轉型為住宅或轉型升級為創新型建築；而不是被異化為居民住宅。
事實上，新京報記者了解到，作為四大壹線城市中最小的城市，深圳壹直受困於“地少人多”並因此推高房價。在此背景下，近年來，深圳圍繞土地擴張探索突破。日前，自然資源部下發了《關於支持粵港澳大灣區、深圳深化自然資源領域勘查意見的函》。深圳將率先探索國有土地使用權續期、利用現有建設用地開發建設住房、分類盤活現有工業用地等壹系列改革。
“從商務公寓本身來說，停止公寓審批其實是在幫商務公寓。”之所以這麽說，是因為李指出，上半年深圳樓市表現不錯，但實際上表現好的只是房市，公寓市場表現不佳，轉換率低，導致深圳的工業、商業、辦公都出現了大量的舊改。所以這個政策從源頭供應上斷供，實際上是壹種變相的穩定和幫助行業發展。
此外，李表示，公寓產品的投資屬性較強，深市停止公寓審批，也是堵住了“7·15”新政後的壹個漏洞，即堵住了資金向公寓市場的轉移。
據了解，去年(11)6月，深圳取消了2018年7月起實施的深圳商務公寓“只租不售”的限制，為深圳購房者提供更多房源。但也導致了不限購的公寓市場買賣潮。
來自深圳中原的統計數據顯示，上半年商業公寓成交量同比下降27.9%，至23萬平方米，占去年全年的33.2%。價格方面，上半年公寓均價64226元/平方米，與去年基本持平。從面積細分來看，上半年成交結構進壹步向中小戶型細分集中，60平米以下面積戶型成交占比上升至74%。
在業內看來，這壹政策出臺後，未來公寓的供應量會更少，也會在壹定程度上“阻隔”住資金流向公寓市場。鄭樹倫進壹步指出，對於手中已有土地的開發商，允許改為適銷對路的人才住房，可以壹舉兩得。在開發商的幫助下，可以增加人才住房的供應，同時可以更好地落實國家“住不炒”的政策，可以將房地產商業化，減少商品房，增加人才住房，體現居住功能，減少投資屬性。
未來深圳商務公寓市場怎麽走？
那麽，接下來商務公寓的趨勢是什麽？對此，李預測，深圳商務公寓將迎來壹波復蘇。原因是限購後資金會流向公寓，停止新增供應後，存量大到壹定程度會受到歡迎。
不過，李也強調，反彈趨勢不會特別明顯。“公寓損壞嚴重，但供應量很少。如果資金繼續投資，公寓是壹個去處。”
“市場運作的基本概念是供求原則。減少供應自然增加了供需矛盾，短期內對公寓產品是壹個很好的支撐。”鄭樹倫指出，進壹步來說，未來市場會逐漸商業化，商品房的存量會更加稀缺，或者會對房價起到壹定的支撐作用。
新京報記者了解到，買家購買公寓產品後，大多會選擇對外出租。開發商壹般會和長租公寓公司簽訂售後回租協議，或者開發商自己和業主簽訂售後回租協議。但在買賣方面，由於商務公寓的交易稅費較高，如果將商務公寓作為類房出售，二次轉讓的成本較高，尤其是土地增值稅最高可達60%左右。這也導致了深圳壹手公寓大量成交，二手公寓少量成交。據記者了解，深圳二手公寓月成交量在300套左右，但壹手公寓成交量能達到幾千套。
李認為，的公寓產品並不是特別值得投資。購房者如果想投資公寓產品，壹定要註意容積率的問題，容積率不能太高。此外，還要註意周邊的改造。如果周邊競爭公寓太多，租金就不漲，價格就被壓低，或者租金就出不去。