要看房子本身是否可以出租，就要討論租賃合同無效的情況，什麽情況下租賃合同無效。第五十二條有下列情形之壹的，合同無效: (壹)壹方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；(三)以合法形式掩蓋非法目的的；(四)損害公眾利益的；(五)違反法律、行政法規強制性規定的。租賃房屋本身違反法律法規規定導致租賃合同無效的(見《最高人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》):(壹)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋；(二)未經批準或者未按照批準內容修建的臨時建築；租賃合同可以依法解除的情形。1.《合同法》第九十四條“有下列情形之壹的，當事人可以解除合同: (壹)因不可抗力致使合同目的不能實現的；(二)履行期限屆滿前，壹方明確表示或者以自己的行為表明不履行主債務；(三)壹方遲延履行主債務，經催告後在合理期限內不履行的；(四)當事人壹方遲延履行債務或者有其他違約行為，致使合同目的無法實現的；(五)法律規定的其他情形。”根據《合同法》第二百三十三條規定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人在訂立合同時明知租賃物質量不合格，仍可以隨時解除合同。2.最高法院司法解釋第八條根據《最高人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第八條規定，因下列情形之壹致使租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持: (壹)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；(二)租賃房屋權屬有爭議的；(三)租賃房屋違反法律、行政法規對房屋使用條件的強制性規定的。第三種情況包括，比如消防驗收不合格或者消防驗收不合格，竣工驗收不合格或者驗收不合格。對承租人的建議:在上述情況下，建議承租人在簽訂租賃合同前，先要求出租人提供建設工程規劃許可證、預售許可證、竣工驗收合格證、消防驗收合格證、房產證。二、出租人是否有權出租房屋根據出租人是否有權出租房屋分為以下兩種情況。1.出租人不是房屋所有人，直接將房屋出租給承租人的建議:承租人在簽訂租賃合同時，應要求出租人出示房屋所有人允許該人出租房屋的委托書。2.出租人轉租租賃房屋的，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。(《合同法》第二百二十四條)提醒:根據最高法院第十六條規定:“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但未在六個月內提出異議，以承租人未同意為由，請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”三。房子出租前有抵押嗎？房屋出租前有抵押權的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力(《最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若幹問題的解釋》第六十六條第壹款)。抵押人出租抵押財產時，未書面告知承租人該財產已經抵押的，抵押人應當對因出租抵押財產給承租人造成的損失承擔責任；抵押人已書面通知承租人該財產已經抵押的，承租人應當承擔實現抵押權所造成的損失。(最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第六十六條第二款)。抵押權人處分抵押房屋時，應事先書面通知承租人，承租人有優先購買權。四。租賃期限租賃期限不得超過二十年；超過二十年的，超出部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年(《合同法》第214條)。租賃房屋為臨時建築時，租賃期限超過臨時建築使用年限的，超過部分無效。但壹審法院辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效(《最高人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第三條)。五、意向書的效力意向書可以構成也可以不構成租賃合同。當滿足以下條件時，意向書可被視為租賃合同:意向書由權利雙方簽署；b .意向書由雙方真實意思表示簽署；c租賃內容確定可行(如意向書中列明租賃地點、租金、開始時間)；並且d意向書不違反法律和社會公共利益。給承租人的建議:如果承租人不希望意向書構成租賃合同，可以在意向書中明確約定。條款示例如下:本意向書不應被視為租賃合同。它只是構成租賃合同的壹些條款的清單，除了意向書的第條之外，其他條款對雙方都沒有約束力。只有雙方正式簽署的租賃合同才構成對雙方具有法律約束力的文件。不及物動詞租賃合同備案房屋租賃合同訂立後30日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地的直轄市、市、縣人民政府建設(房產)主管部門辦理房屋租賃登記備案(《商品房租賃管理辦法》第十四條)。當事人以未依照法律、行政法規登記備案為由請求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持(《最高人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第四條)，即未立案不影響租賃合同的效力。但當事人未對租賃合同進行登記的，由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正；個人逾期不改正的，處以1000元以下罰款；單位逾期不改正的，處以1000元以上10000元以下罰款(《商品房出租管理辦法》第二十三條)，但是不備案的話會有壹些行政處罰。七。租賃合同中的關鍵條款和陷阱防範租金和物業管理費商業物業租賃中的租金支付方式通常有三種:a)固定基準租金；b)特許權使用費(即，按承租人經營收入的百分比計算)；(c)固定基準租金和特許權使用費租金哪個高？壹般來說，如果租期不是很長，也就三年以內。也就是說每年漲房租的可能性比較小。但是如果壹旦涉及到租金，也就是說租賃期限比較長，那麽壹般出租方都會在合同中要求每年租金按照壹定比例上浮。這完全取決於雙方談判的實際情況。壹般情況下，我們可以控制也就是說，浮動率是根據物價指數的年增長率來調整租金的。另壹方面，雙方可以在合同中限定物業管理費的調整範圍和每年調整的次數，特別是對承租人。而且約定物業管理費的調整適用於整棟樓。給承租人的建議:雙方可以在合同中限定物業管理費的調整範圍和每年調整的次數，並約定物業管理費的調整適用於整棟樓。維修義務根據合同法規定，出租人對財產負有維修義務，雙方另有約定的除外。租賃物需要維修時，出租人應在承租人要求的合理時間內維修。出租人不履行維修義務的，承租人可以自行進行維修，由此產生的相關費用由出租人承擔。物業管理服務根據《物權法》，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。業主自行提供物業管理服務的，根據物業管理條例，業主應當取得相關資質後，方可提供物業管理服務。通常物業管理服務包括:1，物業使用部位的維修、養護和管理；2.物業使用的設施設備的運行、維護、保養和管理；3、物業* * *用部位及相關場地清潔衛生，垃圾收集、清運及雨、汙水管道疏通；4.公共綠化的維護和管理；5.車輛停放管理；6、公共* * *秩序維護、安全保衛等事項的協助管理；7.裝修管理服務；8、物業檔案管理；9.客服。目前全國的法律法規或司法解釋都沒有明確規定租賃合同中斷水斷電措施的合法性和效力，也很少有地方明確規定這個問題。但北京市高級人民法院對斷水斷電措施做出了明確答復，規定斷水斷電措施應當與承租人未支付租金的數額、比例和過錯程度相稱，超過必要限度的，承租人應當承擔違約責任；在其他地方，停水停電對待出租人的正當性更多體現在司法判決上。就目前的司法實踐來看，法院壹般認可租賃合同中停水停電條款的效力，認可出租人根據租賃合同中的約定采取停水停電措施。在租賃合同明確約定停水停電條款的情況下，法院壹般認定出租人采取的措施符合合同約定，承租人應當支付停水停電期間的租金。需要註意的是，壹些司法實踐對出租人采取斷水斷電措施的程度有壹定的限制，即出租人斷水斷電措施給承租人帶來的損失超過承租人所欠租金的，法院可以要求出租人對超出部分承擔責任。如果雙方在租賃合同中沒有約定停水停電的條款，但承租人違約時出租人采取停水停電措施，法院壹般會對這種情況進行嚴格審查，主要考慮雙方的過錯以及出租人停水停電措施對承租人的影響，可能會減少承租人停水停電期間未支付的租金。現行法律允許當事人在租賃合同中約定違約金的條款，但需要註意的是，根據最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉的解釋(二)》規定，當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，壹般可以認定為《合同法》第壹百壹十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。根據《江蘇省高級人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件若幹問題的意見》，因承租人違約而解除房屋租賃合同的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。因出租人違約而解除租賃合同的，租賃房屋用於商業用途的，承租人還可以要求出租人在合理期限內賠償其經營損失，但最長不得超過六個月。在《上海市高級人民法院關於印發審理民事案件若幹具體意見的通知》中，認為承租人在租賃期限屆滿前單方解除合同，出租人要求承租人補償剩余租賃期限的，剩余租賃期限超過3個月的，補償金額按照3個月租金計算支付；剩余租期不足3個月的，補償金額按剩余租期的租金計算支付。對承租人的建議:建議承租人在審核租賃合同中的違約條款時，確保出租人提出的違約金不要過高。壹旦違約金過高，承租人可以請求法院適當降低。另外，出租人違約解除合同時，要求賠償出租人的停產停業損失和搬遷補償損失，即裝修損失。
法律客觀性:
中華人民共和國民法典
第703條
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用和收益，承租人支付租金的合同。
中華人民共和國民法典
第704條
租賃合同的內容壹般包括名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃維護等條款。
中華人民共和國民法典
第705條
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超出部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續簽租賃合同；
但是，約定的租賃期限自續租之日起不得超過二十年。
中華人民共和國民法典
第七百零六章
當事人未依照法律、行政法規的規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。
中華人民共和國民法典
第七百零七章
租賃期限超過六個月的，應當采用書面形式。當事人未以書面形式確定租賃期限的，視為不定期租賃。