兩塊展板是白底黑字，三米多高，六七米寬。他們站在Xi市喬蓉新苑小區門口的廣場上。
展板的左上方印著紅色的大標題，從遠處就能看清楚寫的是什麽。壹份是《業主大會決議公告》，壹份是小區物業公司對於業主大會決議的《公開聲明》。
兩塊展板講的是同壹個社區的故事，但講的是兩個截然不同的版本。
在業委會的版本中，這是2017年10月29日至2018年10月29日，12年的大規模投票，是壹場曠日持久的拉鋸戰的“勝利”——“不再雇傭惠今物業”。
在物管公司的版本裏，這是壹場“嚴重違法違規，過程無人監管”的鬧劇。對於這次業主大會的投票結果，物業公司的決定是:“不認可，不接受，不執行！”
兩塊展板相距僅十幾米，內容緊張，如兩軍對峙。展板中間的空地上，小區居民或坐或站，打牌聊天。
偶爾有人擡起頭，看著兩塊展板，評論幾句，語氣平淡，仿佛在說別人不相幹的事。
2016，小區業主響應物業選擇，拉了很多橫幅宣傳劉小蕓。圖片來源:Xi安新聞網侵權刪除
“在美國，換壹處房產比換壹位總統還難。”
喬蓉新苑小區是Xi安壹個龐大的小區，432畝土地上住著6881戶業主，51棟樓房。物業公司能不能換，要看6000多戶的投票結果。
曾經的中文老師趙青說:“在美國，換壹個房產比換壹個總統還難！”
趙青壹提到“物業”二字，聲音就高了八度:“大家都應該把業主趕出家門！”
據業主委員會委員張渺介紹，喬蓉新苑的早期物業是開發商喬蓉集團。2010左右，目前的惠今房產開始接手。此後，業主與物業的矛盾越來越多。
2014曾有業主舉橫幅抵制小區南門旁建設立體停車庫。同年7月，26號樓5戶被盜，損失近萬元，甚至出現“冰箱裏的西瓜被小偷搶走”的情況。物業為此道歉，並承諾“在壹樓大堂和電梯安裝攝像頭”。每年冬天都有業主投訴暖氣問題，除此之外還有地下室積水，消防栓水壓問題等等。
有人曾在Xi安的壹個網絡論壇發帖，表達對小區中央步行街廣場舞的不滿。業委會認為，廣場舞問題背後隱藏的，其實是業主公共空間被物業作為商鋪出租的問題。
對於這些數不勝數的問題，張渺壹度拒絕交物業費。他因此被物業管理公司告上法庭，並通過調解支付了費用。如今舊事重提，張渺也承認自己當時“不講道理”。在學習了《物權法》、《物業管理條例》等相關法律法規後，他對如何維護業主權益有了“更理性”的看法。
“這件事的重點是業主要選物業，是業務關系，是雇傭關系。並不是說房產要變壞。車主可以換壹個性價比更高的，貨比三家，選壹個更好的。”張苗說。
“當時想在這裏養老”，壹位70多歲的業主告訴中國青年報·中青在線記者。“但現在，如果惠今地產不離開，我會離開。”
這是最早的業主之壹。2007年，他選擇了這個被宣傳為“公園式社區”的樓盤。
十年間，喬蓉新苑的房價翻了近壹倍，現在大概是1.5萬元每平米。它的物業費也比其他小區高。周邊小區物業費大多是1.2元每平米，而喬蓉新苑的物業費是1.5元。
業主還記得剛搬來的時候物業費是1.2元，大概三年前漲到現在的價格。包括他在內的很多業主都表達了對漲價的不滿。
記者在走訪喬蓉新苑時遇到的壹些業主對物業的服務感覺“還可以”，而另壹些業主則對保安、車輛占用或供暖表示不滿。在附近幾個房產中介的口中，惠今房產是“附近好的”，“不像外面說的那麽差”。
壹位業主直接向物業和業委會表示“不能相信任何人”，“是為了利益”。
2065438+2006年6月，惠今物業合同到期，是否續簽成為業主大會決定的事項。
於是，壹場持續了壹年半的對抗開始了。
投票就像壹場諜戰:在前往計票地點的路上，投票箱被偽裝成黑色袋子。
在對抗中，利默裏克發揮了獨特的作用。
以選聘物業為主題，喬蓉鑫苑壹自2016至今已召開了兩屆業主大會。
第壹次業主大會從2016年8月持續到9月，但投票未能達到業主人數和專屬面積的“雙半數”，最終結果無效。在那次投票期間，小區的電梯、入戶門、步行街等公共區域壹度被石灰覆蓋。
“最近小區比較亂。有些人想改變財產。整個小區都癱瘓了，房價跌了壹大半。垃圾堆如山，最後還是主人買單。”這是壹方的態度。
“妳為什麽要改變屬性？因為物業實在不好，只管收錢，什麽都不幹。車內壹片混亂，小偷泛濫，暖氣漏的滿灘都是。再不換物業，小區就真的死了。”這是對方的態度。
15號樓的壹位業主第壹次投了惠今地產壹票。但他發現，物業和業委會對峙後，“物業服務水平壹落千丈”。他站在小區內曾經“小橋流水”的景觀旁，向記者講述了近年來小區內發生的盜竊事件。旁邊的水池現在只有泥濘。在最近的投票中，物業管理公司落選了。
2017年10月29日至2018年10月29日召開第二次業主大會。投票過程讓業委會成員“應接不暇”。從2065438+2007年初開始，小區51號樓建立了自己的業主微信群，幾乎每棟樓都選舉了業主或業主代表。
在當地街道辦的建議下，業委會決定對物業公司進行公開招標。最終，除了惠今物業，還有另外兩家物業公司。
負責投票箱的工作人員兩人壹組開始“掃樓”工作，挨家挨戶發放選票。小區有大量住戶，部分業主已出租房屋，部分業主經常不在家。對於不住在小區的業主，業委會只好電話、短信聯系，請他們回來投票或委托他人代為投票。
業委會成員覺得，像喬蓉新苑這樣的大型小區，召開業主大會的難度遠遠大於壹般小區。
這半年來，小區公共* *區的所有燈箱和公告欄都成了雙方的輿論戰場。物業貼出了《給業主委員會的十個問題》，業委會也貼出了《公開回應》。業委會指責某“物業教唆制造群體性事件”，物業反擊稱“合同中有陷阱，業主要警惕”。“競選”也延伸到了虛擬空間。在各自的微信微信官方賬號裏，這半年來幾乎所有的內容都是在質疑對方。
“微信官方賬號，物業管理公司，服務內容不多，都是在質疑業委會。這是業內的笑話嗎？”業委會成員在討論中說。
關於這次投票，惠今物業的工作人員要求前來采訪的記者立即離開，並拒絕回答任何問題。
物業對業委會賬目的質疑也被貼在了公告欄上。在喬蓉新苑，按照原來的合同，業委會負責管理小區電梯廣告位等公共收益的70%，剩下的30%交給物業。因業委會對物業管理存在爭議，該30%尚未全額支付給物業。
不久後，壹份審計報告貼出，“可隨時咨詢業主、物業、街道辦”。審計* * *的收入需要業主大會批準，程序很慢。委員會成員自掏腰包，分攤費用，並自費委托會計師事務所對委員會的財務收支進行審計。
這場妳我之間的戰爭壹直持續到2018 1.02開票日，依然沒有停火的意思。
壹位委員將整個過程比作“諜戰”。為了保證安全，他們租用了當地壹家酒店的會議室開發票。在前往計票地點的路上，投票箱被用黑色袋子偽裝起來，以防有人搶奪。事實上，現場確實出現了四五個來歷不明的人，對開票過程提出質疑和否認。
65438+10月13日，喬蓉鑫苑業委會公示投票結果，宣布不再續聘惠今物業，無償聘請萬科物業提供物業服務。業主總數6881，總投票面積77.64萬平方米。此次共有4537名業主參與投票，對應的投票面積為50.85萬平方米。“參加投票的業主人數及相應投票面積均超過相應投票權的50%。這次會面是合法有效的。”
但兩天後，惠今地產公布了另壹組數字。那是物業發出的《關於續簽喬蓉新苑物業服務合同的征求意見書》。惠今物業表示，撤回意見4894票，“同意惠今物業續聘”3989票，不同意續聘606票，棄權299票。同意占有效票數81.51%，占小區總戶數的57.97%，占地面積46.23萬平方米，占有效票數的82.88%。
惠今物業的聲明還指出，業主大會的程序“嚴重違法”，超過了規定的時限。在收票過程中，部分業主通過電話和短信投票，可信度存疑。
業委會對此的回應是，從時間跨度到表決方式，都是嚴格按照《物權法》、《物業管理條例》等相關法律法規進行的。《Xi物業管理條例》第二十二條規定“在保證業主意思表示真實有效的前提下，也可以通過手機信息、電子郵件等方式進行實名投票”。
對於這兩個結果，Xi市雁塔區電子城街道辦事處相關負責人告訴記者，喬蓉新苑業委會組織的業主大會在投票過程中確實存在違規行為，包括沒有詳細公示投票後期聘用的臨時工作人員，沒有公示投票過程中票箱存放的詳細情況，選擇候選物業公司的過程也存在違規行為，存在程序上的瑕疵。
街道辦表示，街道辦不會評判本次業主大會的投票結果。根據現行規定，公示後的投票結果具有法律效力，惠今房產需要在三個月內撤離喬蓉新苑。
“物業的聲明只是公司的行為”，上述負責人向中國青年報·中青在線記者解釋，“如果要否決業主大會的決議，按照規定必須由業主提出，物業公司沒有這個資格。"
根據《Xi物業管理條例》，業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規規定的，可以向街道辦事處提出書面撤銷申請。
投票結果公布後，壹些業主接到了惠今物業的電話。壹位車主宣布全部召回。
“有業主跟物業說沒有政府幹預，他們不認可。物業現在組織大家去政府部門上訪。向街道辦和居委會請願，要求重新進行選舉。”電話裏，物業工作人員說。
"投票是政府幹預的必要條件嗎？"店主問。
“按規定有政府幹預是合理合法的。”
“有什麽具體規定，有法律依據嗎？比如物業管理條例等法律法規是否需要政府幹預？”店主又問。
“沒有法律規定，就看妳同意不同意請願政府幹預了。妳不同意，我就不註冊了。”
業主最後的回答是:“小區有業委會。為什麽要上訪？物業是服務商，做好就行了。”
物業和業主之間的問題，其實是壹個“誰動了誰的奶酪”的問題
在物業管理公司的招標中，喬蓉鑫苑業委會在合同中寫了兩點:“約滿酬金制”和“賬戶管理”。這個靈感來自Xi安的另壹個社區，新青雅苑。
新青雅苑業委會主任周洪濱經常接待其他小區的業委會或業主代表前來取經。讓這個小區名聲大噪的壹個案例是，2017年，開發商要求新青雅苑業委會支付長期占用物業服務樓的賠償金192萬元，但最終，業委會在法庭上勝訴。
“開發建設單位向全體業主索要物業服務用房建設費，在國內尚屬首例。但實際上，業主在買房時，已經壹次性繳納了公攤面積費和小區配套公建費。這是開發商當初計入成本的費用，小區配套公建的產權屬於全體業主。”周洪濱告訴記者。
在她看來，業主和開發商真正的矛盾在於小區公共利益的歸屬之爭。“當開發商把房子全部賣給業主的時候，小區真正的‘投資人’已經是全體業主了，包括公共區域的停車費、廣告費也是全體業主的，不是開發商的，當然也不是物業的。物業只是被雇來提供服務的。”
這是壹個“誰動了誰的奶酪”的問題“物業覺得奶酪是他們的，但其實奶酪應該屬於所有業主。”張苗說。
2065438+65438 2007+65438 10月+0，新《Xi物業管理條例》實施。165438+10月1新的《Xi安業主大會業主委員會指導規則》實施，專門用於解決業委會的成立問題。配套政策也在制定中。
用周洪濱的話說，政策在不斷完善，新樓盤和業主的關系總有壹天會在全國推廣。她經常向其他同事提起無錫春江花園的例子。
也是壹個大社區。2008年6月起，業主大會通過“平穩過渡、自治”議案，開始實施業主自治。當時業主每年繳納的物業費約為300萬元，而小區每年的公共收入約為240萬元。這筆本應屬於全體業主的收入，卻被物業拖欠作為應得的管理費。
最後，春江花園業委會成立了自己的物業管理辦公室，聘請了物業管理人員，開始了業主的小區自治管理。原本由物業管理公司代扣，公* * *收入全部用於小區的建設和美化。
新青雅苑也是Xi安第壹個引入物業費制度的小區，讓業委會和物業管理公司來管理賬目。從2017開始，新青雅苑將按實際物業費金額的6% ~ 12%的年利率向物業管理公司提供計提的管理費。
喬蓉新苑業主投票結果公布後，惠今物業在回應聲明中特別提到了約滿酬金制度:“有多少業主真正了解約滿酬金制度，更不要說鮮有先例的‘賬戶管理’下的約滿酬金制度了。上述系統在Xi幾乎沒有成功的經驗。喬蓉新苑小區體量巨大，將小區作為試驗田的後果不是廣大業主能夠承受的。"
對於物業的說法，張渺的態度只有壹句話:“沒有法律效力。”